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项目基本信息:
项目总建筑面积约36.77平方米，其中地上建筑面积约17.27万平方米，地下建筑面积约19.5万平方，容积率1.01，限高24米，局部限高27米，总共232栋楼，485户。再说下产品类型:项目主要有洋房、跃层空墅、别墅三类产品主力户型洋房:
269平，总高8层，总共80套;
325平，总高8层，总共175套2跃层空墅:
329平，总共40套
双拼别墅:339平，47套389平，52套439平，44套489平，47套
目前项目即将入市，届时三个户型样板间都会做
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后沙峪中央别墅区豪宅来了！

华润温榆河地块处于中央别墅区，周边有优山美地，旁边的北京顺义国际学校，北京新英才学校、北京英国学校。地块到祥云小镇、罗马湖都在三公里以内，南边就是温榆河，环境配套都非常好。北医三院机场院区，富人配套资源精准匹配。

地块容积率1.01，是在不违反规则的前提下，北京密度最低的一块居住用地了。

上一次出让类似容积率的地块是后沙峪懋源云纪，距离华润2007、2008地块不足5公里，由懋源去年9月拍下，容积率1.1，实际1.05。

对比之下，华润拍下的后沙峪地块更靠近温榆河和市区，位置更好且容积率更低。

华润地块周边规划的是一个大型的居住组团，包含了五个居住用地。华润拍的SY00-2101-2007、2008地块，相较于周边2003、2005、2006，最大的优势是临河，而且地块儿比较大，又规整，非常利于楼栋的排布。

北侧2007地块用地面积6.55万平，地上建筑规模6.62万平，南侧2008规模更大，用地面积10.49万平，地上建筑规模10.59万平。

本来华润这块地，出让条件就说了可以两地块综合规划，没想到前几天竟然还调规，变成二合一了。
这次地块调整，0708地块的楼栋排布就不再受街坊路限制，看来会给到懋源云纪一定压力。

洋房面积：8 层

269m²80 套，

325m²175 套。预计总价1600万起步。

跃层空墅 329m²40 套

双拼 339m²47 套

双拼 389m²52 套

双拼 439m²44 套

双拼489m²47 套。起步价格门槛2800万。

周边小区有优山美地，龙湾别墅，诺德阅墅。其中，优山美地为低密独栋别墅，A区和B区目前挂牌的都是独栋，总价最便宜的也要接近4000万，C区是平层，有一些1000万左右的房子，D区独栋合院都有，总价最低也要2000多万。

目前新房在售主力户型为550~743㎡四居室，约7.8万元/㎡，总价4000万起（信息变动，供参考），二手市场挂牌价约9万元/㎡；

龙湾别墅二手市场挂牌均价约64145元/㎡。

当前华润新地块楼面价为3.5万元/平方米，DeepSeek分析，结合北京高端住宅项目的定价规律（通常为楼面价的2倍左右），预计售价可能在8万-10万元/平方米区间。

洋房产品总计255套：

265平、320平，8 层高，其中265平有80套，320平有175套。

总价预计1600万起步。

跃层空墅产品总计40套：

329平，总计40 套

叠拼产品总计190套：

双拼 339平47 套

双拼 389平52 套

双拼 439平44 套

双拼 489平47 套

双拼价格预计在2800万起步。

从图上能看到，洋房产品主要集中在小区北侧和西侧外围。

小道消息说，产品是精装和毛坯两种交付方式，如果是毛坯交付的话大概了有精装包，以上最终以开发商公布为准。

02

产品剧透，经典庄园营造理念

华润这次秉承经典庄园营造理念，全球经典元素母体巡礼汇聚⼀园，如凯旋门，香榭⼤道、奖杯亭等。估计会有很法式的元素。

华润这次邀请了知名的设计⼤师团队，从建筑、景观、精装打造⾼定私宅；

融合对当代⽣活⽅式的思考，让经典⽣长出当代的模样，曼哈顿拱窗的优雅弧度、巴比伦露台的层次设计，让经典融⼊纯粹墅居日常。

外立面剧透一波吧。

别墅外立面，经典大气好看。而且对比传统别墅，开窗比提高了非常多。大落地窗真的爽歪歪。

这个是洋房的外立面。真的是大露台设计。奇偶阳台排列，从外立面看赠送肯定不低。

03

总图营园优势

1) 引河⼊园：毗邻温榆河，借景⼊画引河⼊园，华润将在项目地块上再造约 500 米温榆河公园景观带，与园内草⽊相⽣相映。

2) 经典立面：外立面选择⽯材为主，既传承了全球经典庄园的厚重质感，又以细腻的线条勾勒出当代审美的轻盈，让建筑能历久弥新。

3) 纯粹墅居：采用均质双拼别墅+浮岛化组团，打造⼗字景观轴，以仪式感的景观动线，增强客户尊贵的归家体验。

4) 地上花园：理解别墅⽣活的⼈都懂，庭院的灵魂是阳光。华润这次产品创新升级，别墅庭院以地上花园为主，剔除压抑的 “井感”，为业主带来更阳光的庭院⽣活。

5) 洋房露台：双排洋房排布，独立成团，塑造楼与楼之间的私属园林组团，为园林预留出⾜够的⽣长空间；

洋房多为端户设计，规划⼤面积露台，轻松把自然风景链接到墅居⽣活。

04

项目节点

整个项目的货值比较大，分三期节点。

一期节点 ：

预计10 月首推，12 月加推，明年3 月加推

二期节点：

26 年 6 月补货

三期节点：

27 年 3 月补货

04

土拍回顾：

2月27日，华润置地以60.24亿的底价，摘得顺义后沙峪镇榆河生态走廊的SY00-2101-2007、2008低密住宅用地。

地块总面积为17.04公顷，规划建筑面积达17.21万平方米，成交楼面价约3.5万/平，容积率仅1.1，建筑限高24米。完全能做纯别墅产品。

2月8日，北京规自委顺义分局下发补充说明，2007、2008地块内部道路位置，可优化调整，两地块规划指标整体核算。

意思是华润置地能按需规划调整，这样一来，两个地块产品规划就更统一也更灵活了。

加上华润的产品规划理念，有望成为区域的标杆产品。

05

周边配套及竞品分析

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