终于降息了！澳洲楼市，即将狂飙！

01

澳联储第3次降息将点燃房市！

澳联储宣布了今年的第3次降息，这一举措势必会点燃春季房市，但有专家警告称，对于那些试图进入房市的人来说，这是个坏消息。

此次降息将官方利率下调至3.60%，预计将引发购房热潮，加剧买家之间的竞争， 并可能进一步推高房价。

最新数据显示，房贷预批准数量激增，表明购房者已为降息做好准备，正准备进入市场。

Loan Market的报告显示，与去年同期相比，7月的预批准数量大幅攀升至53%，购 房者在房源减少的情况下争相获得融资。

从各州的情况来看，南澳和北领地的表现最好，预批准数量增加了80%。

西澳增加 了79%，新州和首领地增加了49%。昆州增加了48%，而维州和塔州增加了46%。

与此同时，房源供应紧张。

数据显示，与去年同期相比，新挂牌房源数量减少了14.2%，这给本就竞争激烈的市场带来了更多压力。

Loan Market首席执行官David McQueen表示，购房者正在寻找一切可能的优势。

“挂牌量正处于3年来的最低水平，这让购房者的日子很不好过。”

“他们正在寻找一切可能的优势，首先要准确了解自己能借多少钱以及能承担多少还款。

购房者希望能满怀信心的参与拍卖，或提出强有力的私人协议条款来帮助自己脱颖而出。”

在本月的Finder RBA Cash Rate Survey中，几乎所有专家（91%）都正确预测了澳 联储的利率走向。

Finder的Graham Cooke表示，现在所有目光都集中在银行会否将传递降息。

“在澳联储最近降息后，放贷机构面临巨大压力，需将节省的成本转嫁给客户。到目前为止，大多数机构都完全传递了降息。”

Cooke还警告称，随着市场预期进一步降息，放贷机构可能开始减少未来降息的传递幅度。

他敦促房主检查自己的房贷情况，称：“如果你目前的房贷利率高于5.5%，你可能可以找到更好的交易。”

Finder的分析显示，在3次降息后，更多城区的独立屋和公寓价格变得可负担。

普通澳洲单身人士现在可以负担得起57万澳元或以下的房产，而有双收入的普通澳洲家庭可以负担得起116.7万澳元以下的房产。

降息后，维州Wyndham Vale和Wodonga的独立屋中位价现在对普通澳人来说是可负 担的。

对于有双收入的夫妇来说，维州Coburg的独立屋现在是可负担的。

在新州，有双收入的夫妇现在可以负担得起Oran Park、Marsden Park、Glenmore Park和Leppington的独立屋。

在澳联储3次降息后，单一收入的普通澳人现在可以负担得起昆州Kirwan的独立屋。

西澳单一收入的普通澳人现在可以负担得起Armadale和Mandurah的独立屋。

在公寓方面，新州Bankstown、Penrith和Auburn以及维州South Yarra和Brunswick 对单一收入的普通澳人是可负担的。

有双收入的澳洲夫妇现在可以负担得起新州Chatswood、St Leonards、Pyrmont和 Maroubra以及昆州Burleigh Heads的公寓。

尽管可负担性有所提升，但Cooke警告称，市场活动增加可能推高价格和首付要求，从而可能抵消降息的好处。

“即使利率较低，你仍需支付大笔首付。如果较低的借贷成本推动市场活动增加—— 就像过去一样——房价上涨和更高的首付要求最终可能抵消更便宜月供的好处。”

02

春季房市卖家迎来利好，买家却面临挑战

随着春季传统的房产销售季节临近，拍卖清盘率接近一个关键的基准水平，这一变化可能使得房地产市场更加有利于卖家。悉尼和墨尔本的拍卖清盘率持续上升，分别达到了68.2%和69.3%，创下自2023年6月以来的最高水平，仅次于去年2月悉尼的68.3%。

拍卖清盘率的提升主要得益于利率的下降和待售房源的减少。经济学家们一直密切关注这些数据，因为它们能为价格走势提供及时且可靠的预判。拍卖清盘率的计算方法是将成功售出的房产数量除以在截止日期前报告的所有拍卖结果的总数。为了确保不遗漏周六以外的拍卖，Domain还使用了每周的清盘率数据。

清盘率达到60%被视为市场平衡的标志。超过60%则通常意味着价格会出现小幅上涨，而当清盘率突破70%时，市场便被视为卖方市场，价格上涨的速度也会加快。

Domain的首席研究员兼经济学家尼古拉·鲍威尔（Nicola Powell）表示：“60%的清盘率意味着买家正在满足卖家的期望……当超过60%时，说明市场开始活跃，房产成交也在拍卖下完成。”

西太平洋银行的高级经济学家马修·哈桑（Matthew Hassan）也表示认同：“这一数据明显高于平均水平，通常与每年大约8%的价格增长相关联。它是一个相当可靠的参考，告诉我们自5月以来，悉尼和墨尔本的市场都在改善。”

虽然大部分待售房产并不通过拍卖进行交易，但拍卖清盘率一直被视为一个有效的市场指示器，能够反映出更广泛市场的走向。“拍卖市场通常是市场中最显眼的一部分，它在一定程度上塑造了市场的预期。”哈桑补充道。

不过，哈桑也提醒，拍卖清盘率并非完美指标，对于布里斯班和珀斯等拍卖文化不太突出的城市来说，可能并不可靠。他指出：“我们不能单独依赖一个指标，初步的清盘率误差可能会达到8个百分点，因此需要注意其他市场变化。”

清盘率超过70%通常意味着价格增长更快，买房竞争更加激烈。两位经济学家都表示，随着春季到来，每月的清盘率可能会突破这一障碍。

他们认为，拍卖清盘率在冬季异常强劲，冬季通常房源较少、买家活动也不活跃，这为清盘率上升提供了基础，预计春季清盘率将进一步攀升。

鲍威尔表示：“从3月开始，清盘率每月都在上升，这说明市场有了动力。春季将是考验这种上涨是否只是昙花一现的关键时刻。”她补充道：“如果你打算在春季出售房产，那你在冬季的决策已经做出。价格上涨，清盘率上升。如果我是房主，我会认为这是一个合适的时机来挂牌出售。”

尽管目前尚难预测春季房地产市场的具体走势，但越来越多的共识认为，澳大利亚储备银行（RBA）的降息措施已推动市场回暖，并将继续促进买卖双方的交易。下一次RBA的决策将在周二公布。

哈桑表示：“降息政策推动了这些市场的价格上涨。”

鲍威尔则认为，拍卖清盘率不太可能接近80%，因为这一水平通常只在市场繁荣时期出现。她解释道：“价格会受到可负担性限制……而且RBA的降息周期将是谨慎的，这将帮助限制价格涨幅。”

“我们预计，今年下半年拍卖清盘率会保持在60%中高水平，甚至接近70%的范围。”鲍威尔总结道。

03

到2027年，悉尼恐将不再有低于$75万的独立屋

最新研究显示，全澳所有首府城市每天流失约24套售价低于75万澳元的住房。

最新经济报告分析了2015年至2025年间售出的低于该价格门槛的房产， 情况令人担忧。

首席经济学家Nerida Conisbee指出，悉尼的跌幅最大，每天减少7.1套可负担物业，其次是布里斯班减少5.0套、墨尔本减少3.6套。

黄金海岸、阿德莱德、堪培拉和霍巴特的跌幅也显著，分别为每天流失2.5套、2.1套和0.7套；达尔文是唯一例外，每天增加0.3套。

在住房类型上，悉尼每天减少5.8套可负担独立屋，相当于每4小时就有一套此类房源消失；布里斯班和墨尔本每天分别减少5.5套和5.1套。

2015年至2025年间，悉尼可负担独立屋库存从24,009套锐减至仅2,674套，跌幅达89%，黄金海岸和堪培拉的跌幅更高，分别为94%和89%。

阿德莱德这一传统上价格亲民的首府城市，现在每天也减少2.2套低于75万澳元的独立屋。

按目前趋势，悉尼在2027年可能将不再有可负担独立屋，布里斯班和墨尔本也有可能在十年内走向同样结局。

造成危机的原因包括多重因素叠加：建筑成本飙升（2022年年涨幅达17.8%），使新房价格超出可负担范围；长期住房供应不足令需求持续压过供应；而政府的首次购房者补助计划虽然提高了买家的购买力，却未能解决供应瓶颈，反而推高了价格。

虽然可负担公寓的数量有所上升，全澳首府城市每天净增加1.5套，但增幅远不足以抵消独立屋的损失。例如珀斯的可负担公寓销售增长了105%，达尔文增长71%， 但在全澳范围内，公寓的增长仅能抵消可负担独立屋流失量的6%。

即便是墨尔本和珀斯这种公寓增长较快的城市（分别增加1.5套和1.1套），也无法弥补独立屋每日5.1套和2.7套的流失。

整体而言，全澳每天净减少22.9套可负担住房，而替代性房源供应极少。与此同时，Finder的一项新调查显示，35%的澳洲人认为自己一生都无法买得起房。

消费者研究主管Graham Cooke表示，创纪录的房价、高企的借贷成本以及艰难的首付储蓄门槛，使越来越多的人被挡在置业梦想之外，“在许多城区，即使年薪达到六位数，也难以轻松负担房贷”。

04

澳人心中“最宜居”城市曝光！结果很意外

近日，澳洲民众票选出了全国“生活质量最佳”的居住地，其中不少地方可能会让你大吃一惊。

尽管悉尼和墨尔本提供了更多的就业机会和丰富的餐饮选择，但越来越多的澳洲人选择放弃拥挤的通勤、飞涨的房租和“缺乏社区感”的大城市生活，转而投向那些距离城市较远、生活节奏更慢的地区。

从世界观鲸之都到塔州的风情小城，这些地方因房价合理、气候宜人、文化氛围浓厚以及整体的“好感度”而被认为是生活质量最高的选择。

昆州赫维湾（Hervey Bay）

人口：6.5万（2024年）

赫维湾被誉为“全球观鲸之都”，位于布里斯班以北三小时车程的Fraser Coast。当地产平静悠闲的氛围，加上未被破坏的海岸线，使其成为养育家庭或享受慢节奏生活的完美之地。

当地居民称赞这里有适合孩子的海滩、通勤时间极短（“穿过整个小镇只需15分钟”）以及相较大城市仍算合理的房价——尽管近年来已有所上涨。

Urangan是赫维湾最受欢迎的郊区之一，因其靠近游艇俱乐部、垂钓点及历史悠久的码头而广受青睐。该地区正稳步发展，包括新兴的零售商圈以及一座拟建的喜来登酒店。

不过，搬来这里的人必须“学会拥抱宁静”。

一位当地居民在网上发帖表示：“这不是一个你去夜店的地方，而是一个你真正‘走出去’的地方。” 并解释称，虽然夜生活稀缺，但却换来了家庭聚餐、户外探险以及更紧密的人际关系。

还有人表示：“赫维湾的天气可能是全澳最完美的。夏天不算炎热，冬天也不太冷，年降雨量也刚刚好。”

“虽然我没有官方数据支持，但我确实看到过几次这样的说法，而且在那住了三年之后，我完全认同。现在这里也有毒品和犯罪问题，但说真的，澳洲还有哪个城镇没有这些问题呢？”

塔州霍巴特

人口：25.5万（2025年）

霍巴特拥有世界级的自然风光，又保留了首府城市的便利，尤其适合热爱大自然、喜欢清爽冬季和慢节奏生活的人群。

市中心几分钟车程之外，便是国家公园、风景如画的小村庄和可俯瞰Derwent河的壮丽景致。

霍巴特有一种艺术气息浓厚、热爱自然、略带传统英伦风的独特氛围，友善的酒馆、美食、创意社群共同构成了这座城市的魅力。

但也有一个现实问题——工作机会有限。因此，这里更适合可以远程办公或已有稳定收入来源的人群。

一位Reddit网友表示：“只要你赚得够多，塔州绝对是世界上最宜居的地方，我愿意立刻搬过去。”

另一位网友则补充称：“这里亲近大自然、物产丰富、有美食佳酿、租金便宜，而且社群真的很棒。”

“我和伴侣搬来时一个人都不认识，但最后我们不仅找到了不错的工作，还交到了很多志同道合的朋友。”

新州Capertee Valley

人口：约130人（2021年）

距离悉尼仅数小时车程，这里坐落着澳洲第二大峡谷——一片几乎被国家公园包围的壮丽景观。

Capertee Valley拥有宏伟的砂岩悬崖、丰富的野生动植物，以及超大的土地面积（常常超过50英亩），邻居之间距离遥远，真正实现“与世隔绝”。

当地居民称这里是户外爱好者的天堂，可以远足、观鸟和完全隐居。

有人写道：“Capertee Valley绝对是高分之选，离悉尼不过几小时，却拥有令人惊叹的自然景观和生活方式。”

谷中的巨型岩柱“Pantoneys Crown”是攀登爱好者的必游之地，顶上可俯瞰壮阔的岩壁风光。

尽管感觉偏远，但这里距离Mudgee、Bathurst和Lithgow等城市仍在可达范围内，对于既想远离喧嚣又不愿彻底与城市断开的人而言，堪称理想之地。

还有人推荐道：“附近还有Turon River沿线的区域，以及从Hayes Gap经Lue、Rylstone/Kandos和Dabee延伸至Capertee Valley的美丽山谷系统。”

“Wolgan Valley也不错，只是近年来因山体滑坡交通受阻。但上述所有地区都靠近主要城市中心，而Capertee Valley仍是我心中的第一选择。”

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