9月租房要交税了？其实还有更大的影响！

　　9月真的有不少大事在等着我们，先是昨天文章里面说的社保，现在又有租房备案也要来了。

　　最近国务院发布《住房租赁条例》，自9月15日开始正式实施，要求全国房东完成房屋租赁备案。

　　房东不备案，租客也可以去备案。

　　虽然之前一直都有租房备案的说法，但是没有强制一定要备案。

　　这个备案来了，网上都在讨论，国家要收房东们的税了，房东会不会把税费转移给租客承担，租金是不是要涨了？

　　这次的条例只提到了备案，并没有说马上要交税的事，短期来说，这个税应该不会那么快落地。

　　但肯定会有其他方面的影响。

　　首先，那些串串房，二手房房东天要塌了！

　　我细细扒了一下条例， 条例明确禁止厨房、阳台、地下储藏室等非居住空间单独出租，且单间人数上限和人均面积由地方政府制定标准。

　　而且违规的话会对个人处2000元以上1万元以下的罚款， 对单位处2万元以上10万元以下的罚款。并且没收违法所得，可能房租都要搭进去了。

　　这直接清理大量 “群租房”“隔断房”，我看过最夸张了， 两室一厅的房子被隔成四房，阳台都塞下了一张床，甚至把厨房都能改造成一间房。

　　据贝壳研究院数据，2025 年全国租房人口将突破 3 亿，若违规房源占比 10%，意味着超 3000 万租户需重新寻找合规住房，短期内也会给租房市场带来一些新量。

　　另外，这些房东如果想要继续出租出去，还需要付出一笔合规成本，去改造一下。

　　第二个影响，学区房价值下降了。

　　那些前两年花几百万买学区房的人，可能要哭晕在厕所了，这个租赁备案一来，让“租购同权”要照进现实了。

　　之前也有租房入学的机制，但是，很多房东是不愿意配合的，有些可能想着，我这个房子短期就要卖掉了，如果学位被占用了，多少会影响卖价。有些可能想着要把学位留着自己用，还有一些就是纯粹怕麻烦。

　　要让房东协助备案，简直难上天，真的愿意办的多少都要加钱。像深圳福田普通的学区，至少也要2~3万，那热门的学区那费用就更高了。

　　现在房东不肯备案，租客也可以去备案了。真的要实现“租购同权”。

　　而且，我看了一下今年不少地方，租房积分也能读不错的学校了。

　　比如说，深圳南山曾经80多分挤破头，必须买房才能上名校。今年深圳南二外海德小学，麒麟小学这些一梯队的名校，录取积分才60+分。南山租房的积分最高能达到77分。这样一来，租房就能轻松上名校了。

　　还有上海黄浦区也是租房就能读书，虽然小学一般，但初中是一梯队！

　　所以，这个备案一来， 以后只要房东的学位没被占有，租客都可以直接使用。 给本来就雪上加霜的学区房，再浇一盆冷水。

　　最后，就是这个税的问题。

　　虽然，这次备案没有说马上要交税；但恐怕也是为了这个做打算的。

　　这个条例里面有一条，地方政府做好备案之后，要将信息跟其他部分共享，其中就包括税务部门。

　　这个备案 不排除就是为租房纳税铺路。

　　其实，租房收入要收税不是什么新鲜事情了，一直都要缴纳各种税费。但是以前，很多房东跟租客都是私下签订的合同，没有备案，就没有入系统，也就没有交税了。

　　现在，备案了，也进系统了，后面纳税都是水到渠成的事情了。

　　我们来看看租房需要交什么税，要交多少？

　　现在月租金10万元以内的住房，增值税、印花税、教育费等税费都是免征的，主要是交两个税，一个是房产税，一个是个人所得税。

　　房产税的法定税率是4%，现在多地都是减半征收，即2%。

　　个人所得税，税率是10%，但是很多地方都是按照0.5%的税率核定征收，就是没有扣除成本。

　　那么假设月租金是5000元，一年6万元，那么就需要缴1500元的税。

　　现在个税的税率是相当低的，但以后可不好说了，如果按照正常10%来征税的话，房租收入的个税是这样：

月租金≤4000元：(租金-800)x10% 月租金＞4000元：租金x80%x10%

　　这里面可以扣除一个房屋修缮的成本。

　　那么假设还是5000元的租金，一年6万元，就需要缴纳6000元的税费了。相当于一个月的租金了。

　　还有非住房的税费就更高一些了。给大家看个表。

　　光个人所得税就要交20%了，房产税要交6%。

　　很多人说，这个成本最后就是租客承担，短期来看，这可不一定。看了一下今年上半年的租房市场，也没有很好。50城住宅平均租金累计下跌1.37%。

　　一线城市稍微跌的少一点，但是也是有在跌，说明经济下行的时候房东也很难涨房租。

　　当然如果说之前那些违规房源，以后真的有很多不能分割出租了，市场出租房源少了，可能也会带来一点点房租的上涨，那这个税就是双方来承担了。

　　这个时间点，搞这个备案，其实意图已经很明显了。

　　前段时间公布的上半年的财政情况，很明显看到收入在下降，支出在上涨。

　　过去，土地财政撑起来财政收入的半边天，今年上半年，全国政府性基金预算收入1.9万亿，而2021年最高是9.8万亿。相比巅峰期是断崖式下降。

　　现在正是来钱少，花钱多的时候。

　　加上最近，各大新闻，哪个不是要花钱，育儿补贴，幼儿园补贴，预计一年要砸将近两千亿。

　　今天三部门发布的消息，银行消费贷给1%贴息红包，也是政府出钱（中央承担90%，地方承担10%）。

　　所以上面还不得想办法搞钱，那这些钱从哪里来，在经济下行的时候，也只能“用之于民，取之于民”。

　　楼市从增量市场变成存量市场后，收税也开始从买卖环节转移到持有环节了。

　　租金征税只是第一步，后面应该陆续还会有别的。