4.78亿起拍！破产重整！里水著名烂尾盘会有救吗？涉上千套房产

此前暴雷的中企绿色总部，终究还是迎来了开发商破产、被法院拍卖的消息！

日前，乐居从阿里资产平台获悉，广东广佛现代产业服务园开发建设有限公司重整投资权益上架法拍，以4.78亿起拍，拟于8月16日开拍。

从阿里平台获悉，本次拍卖标的物为广东广佛现代产业服务园开发建设有限公司重整投资权益，位于南海区里水镇东部工业园区中金路1号中企绿色总部。

买受人权利如下：

（1）“中企绿色总部中心”项目1075套工业用房【建筑面积144,426.83㎡】、480个车位、261套特殊房产合同权益【建筑面积33,393.06㎡】，未建设国有土地使用权【土地面积约75亩】、集体土地租赁权益及地上建筑物【土地面积约59.7亩，无证建筑面积3,215.67㎡】；

（2）1辆汽车；

（3）69笔账面应收债权。

除上述财产外的其他财产都不属于广佛产业园公司重整投资权益的权利范围，该部分财产将由管理人依法追收或处置，依法分配给全体债权人。

而买受人须承担的义务足足有10大项，包括执行重整计划、完成续建及竣工验收手续，交付57套房产，继续履行或解除261套特殊房产合同；承担相关风险、自行承担一切税、费；自行处理股权解冻、承担股权过户等风险；自行处理新产生的诉讼及仲裁案件等等。

买受人的义务（上下滑动查看）

1.执行重整计划

（1）佛山市南海区人民法院已裁定批准广佛产业园公司重整计划，重整计划对买受人具有法律约束力。其依重整计划支付重整投资款及承担相关义务及风险。

（2）若买受人未依竞买公告按时支付重整投资款、悔拍，且重新拍卖成交价低于原成交价的，管理人有权没收拍卖保证金，买受人应对广佛产业园公司前述成交价差额部分的损失予以赔偿。

（3）若因买受人违约导致重整计划不能执行、广佛产业园公司宣告破产，且广佛产业园公司财产变卖价款低于重整投资权益原成交价的，买受人应对原重整投资权益成交价及财产变卖价款差额部分的损失予以赔偿。

2.完成续建及竣工验收手续，交付57套房产，继续履行或解除261套特殊房产合同，承担相关风险

（1）项目A区1-8栋（一期）已竣工验收、投入使用。关于属购买人所有的9套房产，南海区法院裁定批准重整计划且买受人付清全部重整投资款后，买受人应在60日内协助相关购买人办理产权登记证，并承担相关办证费用。

（2）项目B区（二期）仅完成主体结构工程及部分幕墙工程，消防、电气、给排水工程均未完成，尚未竣工验收。南海区法院裁定批准重整计划且买受人付清全部重整投资款后，买受人需在一年内将项目续建至达到具备竣工验收的要求，向政府部门申报竣工验收，并在竣工验收通过后提交齐全的工程竣工验收备案文件。关于属购买人所有的35套房产，买受人应在竣工验收备案、符合交付条件后60日内按相关购房合同约定向购买人交付，买受人应在符合办理产权登记证的条件后60日内协助购房人办理产权登记。

（3）项目A区9-10栋（三期）主体结构未封顶，地下室主体部分未完成。南海区法院裁定批准重整计划且买受人付清全部重整投资款后，买受人需在三年内将项目续建至达到具备竣工验收的要求，向政府部门申报竣工验收，并在竣工验收通过后提交齐全的工程竣工验收备案文件。关于属购买人所有的13套房产，买受人应在竣工验收备案、符合交付条件后60日内按相关购房合同约定向购买人交付，买受人应在符合办理产权登记证的条件后60日内协助购房人办理产权登记。

（4）若因买受人原因逾期交付上述57套房产的，买受人应自逾期未申报竣工验收及提交齐全的工程竣工验收备案文件期限之日，或符合条件后逾期未交付、未办理产权登记证之日起按相关购房合同约定向57套房产的购买人承担逾期交付违约责任。

（5）关于已签订购房合同且已网签备案的84套房产、已认购但未签订购房合同或已签订购房合同但未备案的145套房产，管理人依法认定属于广佛产业园公司财产，买受人自行承担如下相关风险：

①买受人自行处理权属相关争议及诉讼等纠纷，自行承担相关风险；

②因认定或提存购房款债权或债权性质超过管理人提存金额的，买受人自行承担相关风险。

（6）关于261套特殊房产，由买受人享有及承担合同项下一切权利及义务。买受人自行处理合同履行或解除等相关问题，包括但不限于收取未付购房款、交付房产、返还购房款、赔偿损失等，承担由此产生的一切风险及纠纷。

3.承担相关风险

（1）买受人依重整计划以广佛产业园公司名义持有项目1075套工业用房、480个车位、261套特殊房产合同权益、未建设国有土地使用权、集体土地租赁权益及地上建筑物、1辆汽车、69笔账面应收债权【详见《房地产估价报告》、《资产评估报告书》、《审计报告》】。具体以现状为准。

（2）项目C区（一期配套）6栋建筑物未办理产权登记手续，水池、配电室、门卫室等配套设施未报建。《房地产估价报告》中依据的建筑面积数据等主要来源于《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《工程质量竣工验收记录》。若具体面积与《房地产估价报告》存在出入，具体以现场现状为准。

（3）项目已停工多年，广佛产业园公司进入破产程序后管理人并未接管到全部工程材料。因此，买受人需自行核实项目取得土地、立项、规划、设计、报建、施工、预售等情况，承担相应一切风险及费用。

（4）对项目复工所需材料、流程、费用等，买受人需自行与规划、住建、消防、税务等部门及广佛产业园公司此前委托的勘察、设计、施工、监理等参建单位沟通，确定复工手续、流程，自行决定是否沿用此前的参建单位，办理复工、新旧参建单位交接等事宜，承担相应一切风险及费用。

2010年6月28日、2012年11月2日，广佛产业园公司与佛山市国土资源和城乡规划局等签订《国有建设用地使用权出让合同》《佛山市南海区都市型产业载体用地开发协议》约定：项目两宗国有土地、一宗集体土地属都市型产业载体用地，必须按照《佛山市南海区都市型产业载体用地开发协议》、《佛山市南海区都市型产业载体规划建设管理办法》（南府〔2010〕301号）及《关于加强非住宅用地管理的意见》（南府〔2010〕302号）进行开发建设和利用；租赁方式取得的集体土地建设的建筑物、构筑物及其附属设施不得分割登记、分拆出售，只能出租给进驻的合法市场主体；需按约定开工、竣工验收、实现投资强度、建筑容积率符合规划条件标准等。

买受人自行承担项目开工、竣工验收期限要求、销售及出租等限制的一切风险及不利后果。

（5）项目B区2、4、9、10栋256套（建筑面积：39,398.08㎡）及A区9-10栋673套预售房产（建筑面积：60,992.29㎡）的《广东省佛山市南海区商品房预售许可证》均已失效。买受人需自行重新办理相关预（销）售许可手续。

（6）因项目B区（二期）、A区9-10栋（三期）至今未竣工验收，B区（四期）暂未开发建设，广佛产业园公司可能需承担相关的违约责任。相关责任及风险及不利后果由买受人自行承担。

（7）2023年7月26日，经第一次债权人会议审议通过，管理人代表广佛产业园公司与佛山市南海区里水园区建设投资有限公司签订《补充协议（二）》约定：双方同意继续履行《土地使用权租赁合同》及《补充协议》、《基础设施建设维护费协议书》等。买受人需自行承担合同履行相关权利义务及风险。

（8）关于17套被第三方占用经营的房产，其中5套管理人已收回，买受人需自行处理剩余12套房产腾退或租赁事宜（包括解除或继续履行相关合同、处理占用人退场事宜等），并承担一切风险（买受人付清成交款前的11笔应收占用费等由管理人追收及收取，买受人及重整成功后的广佛产业园公司应依法配合；付清成交款之后的占用费或租金由买受人及重整成功后的广佛产业园公司收取）。

（9）广佛产业园公司名下不动产涉及抵押及法院查封。买受人付清成交价款后，管理人协助申请解押、解封。买受人自行承担逾期办理等相关风险。

（10）根据广佛产业园公司与佛山市信君物业管理服务有限公司签订的《“中企绿色总部”项目前期物业管理服务委托合同》约定，依生效的（2023）粤0605民初7774号、（2024）粤06民终9677号民事判决，广佛产业园公司需按5.60元/㎡·月的标准向该公司支付项目一期、C区空置物业的物业管理费。2024年4月30日，债权人会议表决同意解除《“中企绿色总部”项目前期物业管理服务委托合同》。其对此提出异议，南海区法院正在审查。管理人将提存2022年12月30日之后的空置物业管理费，并根据南海区法院异议处理结果及该公司占用费案生效法律文书依法处理。

买受人付清成交款之后，需自行承担项目一期、C区空置物业的物业管理费。

4.自行承担一切税、费

（1）买受人应自行承担投资广佛产业园公司产生的一切税、费、滞纳金，自行承担广佛产业园公司欠付、应付的一切税、费、滞纳金。

（2）广佛产业园公司因销售经营等行为产生的相关税、费（如土地增值税、增值税、企业所得税、土地使用税、房产税、印花税、附加税等），由买受人依法承担。

5.自行处理股权解冻、承担股权过户等风险

经调查了解，广州市中级人民法院因(2022)粤01执保251号案,冻结广佛产业园公司100%股权，冻结期限自2025年4月21日至2028年4月20日。管理人正在沟通协调该案申请人及法院解除对该股权的冻结措施，目前尚未解冻。买受人自行处理股权解冻相关手续及风险，管理人予以协助。

买受人付清成交价款后，依法享有广佛产业园公司重整投资权益。出资人应当无条件配合将广佛产业园公司100%股权过户给买受人。买受人自行承担办理股权过户相关风险。

6.依法承担相关债务责任

《企业破产法》第九十二条第二款规定：“债权人未依照本法规定申报债权的，在重整计划执行期间不得行使权利；在重整计划执行完毕后，可以按照重整计划规定的同类债权的清偿条件行使权利。”

据此，债权人未依照《企业破产法》规定申报债权的，在重整计划执行期间不得行使权利；在重整计划执行完毕后，可以按照重整计划规定的同类债权清偿条件行使权利，相应法律责任由买受人依法承担。

关于重整计划按普通债权确认/提存的债权，日后经生效法律文书认定为优先债权需补充支付债权受偿款等风险，由买受人依法承担。

7.自行处理新产生的诉讼及仲裁案件

重整投资权益拍卖成交后，广佛产业园公司新产生的诉讼及仲裁案件，由买受人自行处理，并承担相应后果。

8.关于管理人追收或处置广佛产业园公司重整投资权益的权利范围外的财产，买受人及重整成功后的广佛产业园公司应依法无条件予以协助配合。

9.若因广佛产业园公司财务资料、工商年检、纳税申报等问题导致的后续工商、税务、经营等风险的，由买受人自行承担。

10.淘宝网阿里拍卖破产强清平台收取的软件服务费等由买受人自行承担。具体收费说明、收费条件、收费标准、缴费方式、缴费期限等，详见淘宝网阿里拍卖破产强清平台发布的“破产资产处置收费规则”。

上下滑动买受人义务

简单来说，该项目涉及上千套房产，资产多、债务多且繁杂。

根据法拍资料，项目分多期开发，一期为A区1-8栋企业独栋；二期为B区已开发的商墅；三期为A区9-10栋两栋公寓；四期为B区未开发部分。

这里面，共涉57套房产未交付，须由买受人完成办证交付手续，并承担逾期交付违约责任。

其中，A区1-8栋已竣工验收，投入使用；涉及9套房产未办证。

A区企业独栋+两栋公寓

B区商墅仅完成主体结构工程及部分幕墙工程，尚未竣工验收；涉及35套房产未办证。

B区商墅

A区9-10栋为三期，即两栋20层高的公寓，主体结构未封顶，地下室主体部分未完成；涉及13套房产未办证。

A区两栋公寓

此外，还有261套特殊房产，由买受人继续履行或解除，承担相关风险。（注：这里未进一步说明261套特殊房产到底是什么？）

除了上述261套房产外，本标的物还有1075套工业用房、480个车位等权益。

其中提及，项目B区2、4、9、10栋256套（建筑面积：39,398.08㎡）及A区9-10栋673套预售房产（建筑面积：60,992.29㎡）的《广东省佛山市南海区商品房预售许可证》均已失效。买受人需自行重新办理相关预（销）售许可手续。

B区商墅

从佛山房产信息网可见，A区9-10栋、B区2、4、9、10栋部分房产已签约备案，未售部分为限售状态。

此外，拍卖提示，因项目B区（二期）、A区9-10栋（三期）至今未竣工验收，B区（四期）暂未开发建设，广佛产业园公司可能需承担相关的违约责任。

资料显示，该项目为两宗国有土地，一宗集体产业用地，分别于2010年、2012年签约，产权50年，即于2010年启动至今已过去了15年，剩余产权年限不到35年。

翻查历史资料获悉，中企绿色总部项目占地约50万㎡，总建面超80万㎡，分多期建设，由公寓、商墅、写字楼、商业街、酒店等组成，曾号称总投资超30亿元。

项目实景图（历史资料）项目位于里水东部工业园区，与广州仅一河之隔，与在建的里水有轨电车五一大道站仅约400米距离，地处广佛桥头堡。

项目宣传名曾定为中企时尚商都，以打造广佛交界多动能商务集群、瞄准广佛高端产业为定位，主打墅式商务办公、低密度、花园式办公产品。

项目效果图（历史资料）

但项目开发不到五年就开始暴雷了。

从2015年之后，广佛现代产业服务园公司债务纠纷陆续爆发，项目停工，A区主体项目、B区商墅进入烂尾状态，数百名购房业务无法按期收楼。

时至今日，不少业主买入近十年的房子收不回来，可谓血本无归。

项目实景图（历史资料）
据公开资料，广佛现代产业服务园公司曾于2020年申请破产重整，不过未获法院裁定。

项目实景图（历史资料）

如今，广佛现代产业服务园公司正式迎来破产重整，若本次法拍能有下家接盘，那项目涉及诸多债务问题及业主利益问题或有望得以解决。

但盘子这么大，中企绿色总部能否迎来属于它的白衣骑士？业主们能否等来新的希望？

你怎么看？

（注：本文法拍信息源自阿里资产平台，具体标的物信息以实际资产为准）

文章来源:乐居买房