补小帅丨城中村改造指南：如何做好房屋各部位的防水修缮？

近年来，随着中国城镇化快速推进，城中村改造已成为优化城市面貌、提升居民生活品质的关键措施。根据最新政策，改造工作按三类方式推进：一是对符合标准的区域进行整体拆除重建；二是对需要维护的区域开展常态化环境整治；三是对具备部分改造条件的区域采取"拆除+整治"的混合模式。国家明确强调改造工作必须以保护优先为原则，严禁盲目大规模拆除，因此当前城中村改造仍以有机更新为主导方向。

防水修缮在城中村改造中的关键作用：

作为城市更新中的特殊业态，城中村建筑普遍存在防水层老化失效问题。系统性防水修缮不仅关乎建筑本体的结构耐久性（延长使用年限15-20年），更是维持住宅基础使用功能的先决条件。实践表明，防水工程缺陷将直接诱发三大典型问题：

空间功能失效：屋面渗漏导致顶层住户生活空间压缩，地下室积水造成仓储功能丧失

居住品质恶化：卫生间返潮引发霉菌滋生，墙体渗水导致装饰层剥落

经济成本倍增：后期维修费用可达预防性造价的3-5倍（据住建部2024年旧改白皮书数据）

因此，在改造实施阶段，必须将防水施工列为优先级工程，通过标准化施工工艺（如《JGJ/T235-2019既有建筑改造防水技术规程》）确保屋面、外墙、地下室等六大渗漏高发部位的全方位防护，从而实现居住安全与经济效益的双重保障。

一、屋面防水改造

屋面是房屋直接曝露在自然环境中的部位，其长期经受风吹日晒、雨淋霜冻，防水层容易受到损坏，也是许多城中村改造的必改项目。老旧住宅屋面情况复杂，存在结构不一、防水材料种类繁多、基层粉化开裂严重等问题，为改造施工增加了难度。要做好屋面防水改造，需要注意以下问题。

1、基层处理

在施工前，需要根据屋面渗漏情况，来决定是全面重建防水保温系统还是对防水层进行局部修补。

渗漏严重：

1.分层逆序拆除：保护层→防水层→保温层→找平层（严禁使用冲击镐直接破坏结构层）

2.结构保护要求：拆除后楼板挠度变化应＜L/400（L为跨度）

无论是全面重建还是局部修补防水层，防水层施工面应平整、干净，无尖锐物、油污等，同时要满足部分施工工艺对基面含水率（卷材施工：≤8%；涂料施工：≤10%）的要求，否则会影响防水材料与原基层的粘结效果，导致后期防水层下表面窜水，给确定漏点和维修带来困难。

2、防水材料选择

1.气候适应性分级

2.功能需求适配表

- 光伏屋面：白色TPO卷材（太阳反射率≥80%） - 上人屋面：增强型聚氨酯涂料+耐磨面层 - 种植屋面：耐根穿刺HDPE卷材（通过EN13948检测）

3.材料性能对比分析

4.环保敏感区域

幼儿园屋面：零VOC水性丙烯酸涂料系统

社区食堂：通过FDA认证的TPO卷材

3、施工要求

施工过程中，要严格按照规范进行操作。

一、涂卷复合系统施工规范

非固化橡胶沥青涂料施工

厚度控制：机械喷涂≥2.0mm，人工刮涂≥1.5mm（检测方法：针刺测厚仪）

施工窗口：环境温度≥5℃时，涂料表干时间≤4h（GB/T 19250-2025）

SBS卷材铺贴工艺

辊压标准：采用50kg级压辊往复碾压3次（行进速度0.8-1.2m/min）

验收指标：空鼓面积≤3%且单处面积≤0.04㎡（红外热成像检测）

二、高分子卷材满粘法施工

三、特殊节点处理标准

转角增强层施工

基层处理：采用聚合物砂浆制作R50圆弧（允许偏差±3mm）

预制件安装：

TPO卷材：使用同质焊条双缝焊接

PVC卷材：配套胶粘剂粘贴+收口压条固定

防水涂料：先要保证涂层厚度，一般需分多次涂刷以达到设计要求。此外，屋面水落口、檐口、天沟等部位是防水的薄弱环节，要进行加强处理，可采用“一布三涂”工艺增设纤维布作为附加层，以增强防水效果。

屋面防水施工结束后，需进行闭水试验或电磁渗漏检测，检查屋面有无渗漏，如果发现问题及时修补。

二、外墙防水改造

城中村建筑外墙结构老化、开裂等导致室内墙体受潮、发霉、剥落现象极为常见，通过外墙防水或背水面抗渗处理，可以有效阻止雨水渗透，保护墙体结构，延长房屋的使用寿命。

1、基层处理

外墙防水施工工艺

基层处理标准

表面清理：采用高压水枪（压力≥15MPa）清除表面污染物

缺陷修补：

1.空鼓区域：凿除范围应超出空鼓边缘50mm

2.裂缝处理：宽度＞0.3mm裂缝需先注入聚氨酯密封胶（深度≥10mm）

找平层施工

graph LR A[1:3水泥砂浆] --> B[分层抹压] B --> C[养护≥7d] C --> D[平整度≤3mm/2m]

背水面防水施工

窗框节点防水工艺

1.接口处理三要素

间隙控制：8-15mm（采用激光测距仪校验）

材料选择：

5-20mm间隙：聚合物水泥防水砂浆

＞20mm间隙：C20细石混凝土（掺8%膨胀剂）

2.密封增强措施

防水层延伸：窗框四周泛水宽度≥250mm

密封处理：硅酮密封胶施工前需背衬PE棒（直径1.5倍缝宽）

验收标准

基层验收：使用2m靠尺检查，空隙≤3mm

注浆验收：渗漏点复检采用红外热像仪

密封验收：48h淋水试验（水量≥3L/(m·min)）

2、防水材料选择

外墙防水的常用材料有密封胶、发泡填充材料、防水涂料及防水透气膜。

密封胶材料先用标准：

硅酮耐候密封胶：它的耐候性和弹性较好的，对于缝隙变形较大的幕墙伸缩缝、沉降缝等适宜选用高弹性聚氨酯密封胶；

发泡填充材料：主要为闭孔型发泡聚氨酯和聚乙烯泡沫棒；防水涂料适宜选用抗渗等级高、潮湿基面粘结强度高，能与基层紧密结合，同时具有一定柔韧性和耐候性的防水涂料。

例如聚合物水泥防水涂料、丙烯酸防水涂料、聚氨酯防水涂料等；防水透气膜则主要用于多种幕墙改造，可起到防止墙体积水、潮湿，提高室内空气质量的作用。

3、施工要求

在施工过程中，要严格按照相应的规范进行操作。

硅酮密封胶处理：在接缝、接口时，要注意基面含水量（要求≤8%）和胶缝厚度；

防水涂料处理大面时，需分多次涂刷达到设计厚度要求，对节点位置增设防水附加层。

外墙维修结束后：要对室内墙体进行治理，在整个背水面涂刷具有防霉抗渗功能的聚合物水泥防水涂料或丙烯酸盐防水涂料等。

完成防水层施工后：饰面层适宜选用防霉、耐水、防结露的材料，以避免空气潮湿引起潮湿结露。

三、卫生间防水翻修

卫生间是用水量较大的区域，也是最容易发生渗漏的部位之一，做好卫生间防水施工对于保障居民正常生活至关重要。

1、基层处理

卫生间防水施工前，

基层清理：地面和墙面的阴角、管根等部位，要清理干净并进行倒角处理，以利于防水材料的涂刷和粘结。

卫生间的地面坡度要符合设计要求（≥1.0%），确保排水顺畅，避免积水。

干湿分离门槛位置：设置挡水坎，其中挡水坎应采用C20细石混凝土浇筑，高度≥200mm，宽度与墙体一致，两端嵌入墙体≥20mm，防止门槛处渗漏，避免卫生间防水层上部结构内水分渗入室内地板或侵蚀墙角。

小帅温馨提示：卫生间翻修再造防水层时，需要将原有卫生间内所有管道暴露出来，尤其是上下水管，在检查无渗漏后，清理好管根位置，以方便后续防水施工。

2、防水材料选择

卫生间细部节点多，常用防水涂料施工，如聚合物水泥防水涂料、聚合物乳液防水涂料等，这些材料具有良好的环保性、柔韧性和粘结性，能够适应卫生间基层的微小变形。

3、施工要求

施工前：先对地漏、管根、阴阳角等部位进行加强处理，涂刷一层防水涂料、再铺贴一层纤维布，并涂刷一层防水涂料作为防水附加层。

节点位置干燥后：进行大面积防水涂料施工，一般需涂刷3—4遍，每遍涂刷方向应相互垂直，保证涂层厚度均匀，达到设计要求（≥1.5mm）。

墙面防水高度也有严格要求，淋浴区墙面的防水高度一般不低于2000mm，洗手池等用水处墙面防水高度不小于1200mm，其他区域不低于300mm。

四、防水施工的质量控制与验收

除了做好各部位的防水施工外，进行严格且科学的防水设计、施工质量控制和验收也是确保防水工程质量的重要环节。

在施工过程中

人员管理：要建立健全质量管理制度，加强对施工人员的技术培训和质量意识教育，确保施工人员严格按照规范和设计要求进行操作。

材料控制：要加强原材料的质量检验，对进入施工现场的防水材料及时进行抽样复检，确保材料质量符合要求。

防水工程完成后

功能性检测：要按照相关标准和规范进行验收。屋面、卫生间、外墙等部位应进行24h蓄水、淋水试验或电磁渗漏检测，通过重点观察管根、地漏、接缝等部位是否有渗漏来检验防水施工质量。对于发现的渗漏点，要及时进行整改，直至验收合格。

五、结语

城中村改造中的防水施工涉及屋面、外墙、卫生间等多个部位，每个部位都有其特点和施工要点。只有在施工过程中，严格把控各环节质量，做好基层处理、材料选择、施工工艺控制以及质量验收等工作，才能确保防水工程的质量，为城中村改造项目提供可靠的防水保障，提升居民的居住体验，延长建筑物的使用寿命。

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