琼海突传新动向！取消备案试水两月，楼市松绑信号待察

海南省琼海市近期一项关键性的政策调整，在房地产行业内部引发了广泛关注。该市发展和改革委员会于今年7月30日正式发布通知，宣布即刻取消新建商品住房（涵盖普通住宅、高档公寓、低层住宅/别墅及酒店式公寓）的销售价格备案管理要求。

此项调整，标志着琼海成为海南省内率先在新建商品房定价机制上做出重大松绑动作的城市，其后续影响及信号意义备受瞩目。

根据琼海市发改委的通知精神，开发企业在销售商品住房（安居房除外）时，将不再需要预先向政府价格主管部门提交价格备案申请。

取而代之的是，企业获得了根据市场实际情况，综合考量项目开发成本、当前市场供求态势、项目所处区位价值以及产品自身品质等多维度因素后，自主确定销售价格的权力。

这一变化，实质上解除了长期以来对新建商品房定价的直接行政干预。当然，通知也同时强调，企业在行使定价自主权过程中，必须严格遵循市场规则，杜绝任何形式的恶意哄抬价格或价格欺诈行为，确保市场秩序的稳定。

第一、新政核心：松绑定价枷锁，赋予市场自主权

此次琼海新政的核心要义，在于解除对新建商品房价格的直接事前管控。以往，开发商在楼盘上市销售前，必须将拟定的价格方案报送至发改部门进行备案，只有获得批准后方能执行。这套流程，本质上是对价格形成的行政约束。

新政的出台，意味着这道“紧箍咒”被暂时摘下。开发企业获得了宝贵的定价自主空间，能够更灵活、更及时地根据项目的具体成本结构、目标客群定位、竞品市场表现以及瞬息万变的市场冷暖来制定和调整销售策略。

这对于长期处于下行压力、亟需提振信心的琼海楼市而言，无疑注入了一剂“强心针”，旨在激发市场主体的活力，提升交易效率。

值得注意的是，赋予自主权的同时，通知也明确划定了“不得恶意哄抬价格或进行价格欺诈”的红线，体现了“放管结合”的思路。

第二、市场背景：量价持续承压，新政力求破局

琼海市此番大胆举措，绝非无的放矢，而是基于其房地产市场面临的严峻现实。2025年上半年，琼海市房屋销售面积仅为17.16万平方米。

这一数据，不仅是2021年以来同期的最低点，同比下滑幅度更是高达21.8%，市场成交量萎缩态势显著。与此同时，价格支撑也明显减弱。

回溯2021年，琼海市房屋销售均价尚能维持在约14135元/平方米的水平，而到了2025年上半年，销售均价已回落至约10636元/平方米，价格下行压力清晰可见。这种“量价齐跌”的局面，正是琼海市发改委在通知中直言“当前房地产市场供求关系已发生重大变化”的客观依据。

作为非省会、非省域中心城市的典型代表，琼海的困境在全国同类型城市中具有相当的普遍性。正是在此背景下，地方政府迫切需要探索新的政策工具来“进一步激活市场”，试图打破僵局，促进市场企稳复苏。取消价格备案，正是这种探索的一次关键尝试。

第三、曙光初现？土地市场悄然发力，住宅用地供应破冰

尽管新房销售市场寒意未消，但被视为市场先行指标的土地领域，却已悄然透露出一些积极信号，为琼海楼市的未来增添了一抹亮色。回顾海南自贸港总体方案发布后的数年（2020年至2024年底），琼海市的住宅用地供应可谓极度稀缺，期间仅成功挂牌成交了4宗住宅用地，且全部定向用于建设保障性质的安居房项目。安居房在解决人才住房、保障本地居民居住需求方面发挥了重要作用，但市场化商品住房用地供应的长期缺席，无疑抑制了普通商品住宅市场的源头活水。

这一局面在2025年迎来了转折。7月9日，琼海市中心城区一宗面积约45亩的住宅用地成功出让。尤为关键的是，这是近五年来琼海市成交的首宗明确用于市场化商品住房开发的建设用地，打破了长期的供应“冰封”状态。

不仅如此，目前琼海中心城区仍有另外2宗市场化商品住房用地正处于挂牌出让阶段。土地是房地产市场的“面粉”，“面粉”供应的恢复与活跃，是未来“面包”（即商品房）供应的基础保障。土地市场的率先回暖，往往被视作新房交易市场即将企稳甚至复苏的重要先行指标。这些新成交和待出让的宅地，为琼海楼市后续的止跌企稳乃至逐步恢复，埋下了值得期待的伏笔。

第四、审视新政：两月试验期，信号意义大于短期实效？

琼海此次取消价格备案的新政，一个极其引人注目的特点是其明确的时效性限制。通知规定，该政策的实施周期仅为印发之日起至2025年9月30日，总计约两个月时间。如此短暂的试行期，在房地产调控政策中颇为罕见，也引发了诸多解读。

这一时间窗口的设计，透露出地方政府极为审慎的态度。一方面，它反映了琼海市政府面对严峻市场形势，敢于突破常规、进行政策松绑试点的勇气，希望通过解除价格管制来释放市场活力，刺激交易，扭转颓势。

另一方面，短短两个月的期限，也清晰地表明这是一次带有强烈探索和观察性质的政策试验。官方意图非常明确：既要评估放开定价权对市场活跃度的实际提振效果，更要严密监控政策放开后，开发企业的定价行为是否会引发市场秩序的紊乱，尤其是要防范部分企业利用政策窗口进行非理性的价格炒作。

这体现了地方政府在“救市”与“防风险”之间寻求平衡的谨慎考量。因此，对于市场各方而言，理解这项政策更重要的价值在于其释放的“松绑”信号和未来的政策导向可能性，而非期待其在短短两个月内就能彻底逆转市场的基本面。其最终效果及是否延期或推广，将取决于这两个月的市场反应和监管评估结果。

结语

琼海市取消新建商品住房价格备案，作为海南省内率先迈出的关键一步，其象征意义与试探性质同样突出。它既是地方政府面对量价下行压力，试图通过松绑行政管制来激活市场活力的积极尝试，也因其仅设定两个月的试验期而显得格外谨慎。

这一政策能否有效激发开发企业的合理定价策略和购房者的入市意愿，从而实质性地带动琼海楼市在传统的“金九银十”窗口期有所表现，仍需市场给出答案。

与此同时，近五年来市场化商品住宅用地供应的“破冰”与持续挂牌，犹如在寒冬中投下几粒火种，为琼海楼市的未来提供了基础支撑和复苏的想象空间。土地端的回暖，往往是市场预期转变的先导信号。

琼海此次政策调整，可以视为在“房住不炒”总基调下，地方政府因城施策、探索精准调控新路径的一次重要实践。其短期效果有待观察，长期影响更取决于后续政策连贯性及市场信心的实质性恢复。