特区建发“白武士”折戟：19亿入股、50亿接盘，仍难阻华南城清盘结局

财联社8月12日讯（记者 李洁）曾经被誉为商贸物流巨头的华南城（01668.HK），公司股价如今在0.107港元戛然而止。

华南城日前公告称，香港特别行政区高等法院于2025年8月11日作出清盘令，并委任富事高咨询有限公司周伟成及潘路洋为共同及各别清盘人。

此举标志着，华南城控股有限公司正式进入清盘程序。以资产规模计，截至2024年底，其总资产规模为875亿元，总负债高达609亿港元。该公司由此成为继恒大之后，截至目前最大的内房清盘案例。

这一决定源于花旗国际提出的清盘呈请，核心原因源于，华南城未能偿还2024年4月到期的3.06亿美元债务。尽管数月谈判，重组方案仍未获得债权人足够支持。业内人士认为，华南城被清盘，成为房地产高歌猛进时代逐渐落下帷幕过程中，市场出清的又一个注脚案例。

目前，这家上市16年的公司股票已宣告停牌，停牌前股价仅报0.107港元，市值缩水至12.24亿港元。

3.06亿美元债务导火索

华南城清盘的直接导火索，可以追溯至2024年4月。

当时，华南城未能如期偿还一笔关键的3.06亿美元债务，债权人花旗国际作为美元债信托人，于2025年1月向香港高等法院提出清盘呈请。

此后数月的债务重组谈判，未能扭转局面。在今年5月19日的法庭聆讯上，清盘聆讯被押后至8月11日，但华南城最终未能与债权人达成协议，从而被勒令清盘。

公开资料显示，华南城于2002年5月成立，并在2009年成功登陆港交所。作为中国知名的大型综合商贸物流及商品交易中心开发商和运营商，其业务一度遍布全国多个城市。

在行业上升期，华南城曾是资本市场的宠儿。2020年8月，标普上调了华南城的信用评级，汇丰、野村等大行纷纷推荐其债券。

当时野村证券指出，与其他开发商不同，华南城在深圳、西安、郑州、南昌等一二线城市运营8个交易中心，并在交易中心附近从事房地产开发。华南城的经常性收入强劲，基于充足的土地储备、潜在土地收购机会，以及谨慎的扩张计划，在土地收购方面具有更大的灵活性。

标普也一度认为，令人满意的销售和不断增长的持续性收入，加上有计划的土地收购，应能为华南城带来适度的正向经营现金流，这将使其能够在未来两年内削减债务。

然而仅仅2年后，华南城便爆发债务兑付危机，并引入深圳国资背景的深圳特区建发集团作为战略投资者。

2022年5月，特区建发以19.095亿港元认购华南城33.5亿股新股，获得29.28%股权，成为单一最大股东。

此后，特区建发为华南城多次输血。2022年7月，特区建发与票据受托人花旗国际签订“维好协议”，帮助华南城争取到多数投资人同意，通过了五笔美元债展期的方案。2022年12月，特区建发还以50亿元的价格，收购西安华南城69.35%股权。

然而，这些努力未能改变华南城命运。其在2023年底的公告中坦承：“集团受到房地产行业运营环境恶化的影响，遇到并预计将继续面临重大的资金流动和现金流紧张问题。”

随后于2024年2月，华南城正式宣布违约。

对于大股东特区建发停止“输血”的原因，一位房地产行业分析师向记者表示，在政策端，短期内房地产行业的调控力度不会消除，从市场端来看，供求失衡的结构性问题没有改善，因此持续输血的不确定性风险很高。

根据年报，截至2024年底，华南城总负债高达609亿港元，其中即期计息债务达182.41亿港元，而现金及银行存款为7.177亿港元。

清盘后前途未卜

随着清盘令下达，清盘人将接管华南城资产，进行系统性清算以偿还债务。

北京金诉律师事务所房产律师王玉臣向记者表示，华南城香港清盘后的发展方向是，香港法院将指定清盘人（或临时清盘人）接管公司资产，进行系统性清算；清盘人会优先处置香港本地资产，内地资产需经内地法院认可后才能处置；清盘人可能会尝试保持业务持续（如重组或出售核心资产），以最大化破产财产价值。

“这一结果对各方影响深远。作为继中国恒大之后资产规模最大的内房清盘案，华南城事件，可能使资本市场对困境房企的信心产生进一步深远影响，特别是那些正在进行债务重组的公司。”前述房地产行业分析师表示。

而债权人的清偿前景如何，也面临着诸多不确定性。业内人士指出，在609亿港元总负债面前，华南城12.24亿港元的市值，显得微不足道，而公司旗下资产，能否完全偿付公司全部债务，有待进一步厘清。

王玉臣告诉记者，按香港法律规定的优先顺序清偿，具体排序为“清盘费用→优先债权（员工工资、法定补偿金等）→有担保债权→普通债权→股东权益”；普通债权人因处于清偿序列末位，回收率通常较低。

分析师指出，深圳国资通过特区建发集团投入的近70亿资金，包括19亿港元股权收购以及50亿元西安资产收购，是否会面临重大损失风险，有待进一步观察。

有投行人士认为，该案例从一个侧面反映出，如果企业运营不善，即使引入国资背景的战略投资者，在市场出现持续下行过程中，也难以扭转乾坤。

“华南城违约后，特区建发已被多家企业等追加为被告，若继续输血，市场会质疑其隐性担保规模，从而拖累深圳国资整体融资成本。”中国企业资本联盟中国区首席经济学家柏文喜称。

据悉，2024年6月3日花旗国际就维好协议相关事宜向香港高等法院起诉特区建发，起诉理由华南城出现债务违约后，大股东特区建发未能履行维好协议项下的义务，因此花旗国际申索不少于14.07亿美元的赔偿。

柏文喜告诉记者，特区建发2022年签署维好协议时只打算“增信”，并未计入表内负债；如今花旗直接对其提起诉讼，索赔额已接近其全年净利润，后续还可能被其他债权人连环追索。

财报显示，华南城2024年度收入为40.83亿港元，同比增加16.4%；净亏损高达89.76亿港元，录得上市以来首次大额亏损。

截至2024年末，华南城八个城市的总土地储备面积合计3105.95万平方米，项目主要规划用途为交易中心、住宅、商业、仓储及其他配套设施。

华南城被清盘后，其位于深圳、西安、郑州等地的商贸物流中心运营前景，也被蒙上一层阴影。这些曾被称为“造城项目”的巨型开发体，如今在行业调整期过程中，成为企业沉重的负担。

从2020年标普上调信用评级到如今被清盘，短短五年间，一家上市企业从巅峰坠落，华南城在清盘后将如何发展，记者将持续予以追踪报道。