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树村项目的官方容积率是1.6，实际接近2.0，而且限高只有18m。

严苛的规划条件，导致了楼栋密集，空间狭窄，有人说这就是在螺蛳壳里做道场，公众的反馈意见也基本都集中在这一块。

比如，有一条：楼栋山墙面间距较小，小区舒适度不够，建议增大山墙间距。

中间山墙间距，最小5.8m，最大7.7m，中间道路占用2.5m，两边按规定不能小于1.5m，那么，2.5+1.5+1.5=5.5m。 所以，5.8m已经快到极限了。

中海的设计在走钢丝！

通告逐条细致的解读，附在后面。

下沉设计

这个通告透露了一个关键信息： 本项目住宅楼建筑高度起点从室外地坪起算，首层结合小区台地景观做下沉设计，通过截水沟及提升排水解决倒灌问题。

室外地坪是0米，首层下沉设计就是一层的地板是在0m以下

这个设计非常少见，常见的都是上抬一定的高度，入户大门前有几级台阶，上了台阶才到单元入户大厅。

限高18m，要做6层，每层不小于3m，螺蛳壳里做道场，下沉式设计确实是迫于无奈的创新。

下面是下沉设计前的叠墅剖面。

层高的疑点不少！

报规图标注2F高5.85m，显然一层和二层的单层高不足3m。

豪宅层高不到3m，可能吗？ 建发海晏起步就是3.2m，最高3.6m！

报规图标注4F高12.65m，那么三层和四层的单层高3.4m，这个层高还不错。

报规图标注5F高15.3m，那么五层远远不到3m， 15.3-12.65=2.65m，这不可能是豪宅的层高！

总之，哪里肯定有问题。

而有了下沉设计后，层高疑问，迎刃而解了！

根据新的剖面图，那么，一层+二层的高度是5.85+0.7=6.55m，平均高度3.275m，远高于3m，合理了

关于五层层高不足问题，只能是向坡屋顶要空间了， 比如上浮0.5m， 那么五层层高是3.15m， 2.65+0.5m=3.15m，也算合理了

一层：3.4m

二层：3.15m

三层：3.4m

四层：3.4m

五层：3.15m

楼层分布

下一个问题就是，是二叠还是三叠呢？ 各楼层是如何分布的？

叠墅一个有5层，每个单元都有5个入口，显然，每个单元就是5户，独门独户。

叠墅每个单元都有五个入户门，对应五户，独门独户，每户一部专用电梯，真正的一梯一户。

标注3F的地方自然就是中叠，#3号入户门就是中叠的入户门

上图标注了两部电梯，在4层或者5层的位置，是上叠户型的电梯，所以，#1与#5入口对应上叠户型。

剩下的#2#4两个入口，对应下叠户型； 电梯是内置电梯。即：

入口#1，对应上叠，西户

入口#2，对应下叠，西户

入口#3，对应中叠

入口#4，对应下叠，东户

入口#5，对应上叠，东户

基础数据

1. 用地规模：3.97

2. 建筑面积：7.33

3. 容积率： 1.6，实际接近2.0

4. 控高/高度： 18m/洋房18m叠墅15.3m

5. 规划楼栋：16栋

6. 层高：叠墅3.15-3.4m，洋房3.1m；地下单层层高4+m

7. 楼层范围：叠墅地上5层，地下2层；洋房地上5-6层，地下3层

8. 户型面积： 180、220、260、320平层，以及叠拼350-450平

9. 交付标准：精装

10. 拍地时间： 2025年03月18日

11. 成交金额：75.02亿，溢价27.9%

12. 楼面价：10.23w

13. 住宅指导价：不限价，预计14万起

特点

1. 超级豪宅，超强产业+学区+人文

2. 不临高速

3. 官方容积率1.6，实际接近2.0；限高18m； 导致楼栋密集，无中央大型园林，四周(特别是东侧和南侧)几乎都顶着地块红线，螺蛳壳里做道场是最贴切的描述

4. 地上只有4-6层，但地下也挖了3层

5. 兵营式布局南侧4排洋房大平层，北侧4排稀缺叠墅

6. 新中式风格，外立面用石材、铝板，坡屋顶

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