华南城被清盘，成为继恒大后被清算的最大规模开发商

债权人一方面通过华南城清盘变卖资产，另一方面进行维好诉讼。

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清盘

8月11日，华南城（01668.HK）举行清盘呈请，并获法院颁令清盘。

据悉，一方面由于发行人始终未出具改善方案，另一方面维好方尚未给予支持，清盘结果在一部分债权人预期内。

市场人士指出，债权人一方面通过华南城清盘变卖资产，另一方面进行维好诉讼，市场预计起诉维好方案件最早或将于年内开庭。

值得注意的是，华南城是继恒大后被清算的资产规模最大的开发商。

2023年12月，华南城就5笔美元债发起同意征求，最终仅2024年7月到期1笔美元债获展期至2027年。

2024年6月，华南城托管人起诉维好协议提供方深圳特建发。

由于长期未确定重组方案，2025年1月华南城接获香港清盘呈请，期间一度传出公司或在清盘呈请前优化方案。

经过几度延期，华南城最终举行清盘呈请聆讯，被法院颁令清盘。

2021年末，在房企普遍遭遇流动性危机背景下，华南城成为最早获得国资纾困的房企之一，但如今仍难逃被清盘的命运。

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财务分析

据官网介绍，华南城是一家在香港联合交易所上市的中国综合商贸物流企业，2002年5月在香港注册成立。2009年，华南城登陆资本市场，核心业态涵盖专业批发市场、仓储物流配送、综合商业、电子商务、会议展览、生活配套及综合物业管理等。

华南城官网

2021年12月，华南城宣布引战成功，深圳特区建发集团以19.09亿港元全额认购其发行的33.5亿股股份，成为公司主要股东兼单一最大股东。

2022年5月，深圳特区建发集团完成上述股权交易。

此前，郑松兴通过Accurate Gain Developments Limited持有华南城28.5%股权，郑大报通过Proficient Success Limited持有7.27%股权，郑松兴为郑大报胞弟，公司实际控制人为郑松兴家族。

认购交割完成后，郑松兴的持股比例将稀释至20.16%，降至第二大股东。

此前股权结构图

华南城从事的物流园区全部集中在一线城市、二线省会城市及直辖市，具有较强的规模和品牌优势。

然而，近年来华南城销售逐年走低，营业收入和业绩持续恶化。

2024年，由于存货减值拨备增加，递延税资产拨回，在建物业的资本化利息减少导致融资成本有所增加，投资物业公平值亏损等原因，华南城净亏损89.76亿港元。

归母净利润

截至最新报告期，华南城总资产为875.51亿港元，总负债609.44亿港元，净资产266.07亿港元，资产负债率69.61%。

《小债看市》分析债务结构发现，华南城主要以流动负债为主，占总债务的67%。

截至同报告期，华南城流动负债有411.27亿港元，主要为短期借款，其一年内到期的短期债务有182.41亿港元。

相较于短债规模，华南城流动性吃紧，其账上现金及现金等价物只有4114万港元，现金短债比为0.002，短期偿债压力较大。

除此之外，华南城还有198.18亿港元非流动负债，主要为长期借款，其长期有息负债合计119.79亿港元。

整体来看，华南城刚性债务有302.2亿港元，主要以短期有息负债为主，带息债务比为50%。

2024年，华南城融资成本高达15.23亿港元，对利润形成巨大侵蚀。

在融资渠道方面，华南城除了发债和借款，还通过股权、租赁、应收账款等方式融资，融资渠道较为多元。

值得注意的是，近年来由于大量债务到期，华南城筹资性现金流持续净流出，说明外部融资环境收紧，面临较大再融资压力。

筹资性现金流

在资产质量方面，华南城还有40%-45%的投资性地产未被抵押，价值约为557亿港元，其可将上述资产用于担保新的在岸贷款，从而为其部分到期债务再融资。

另外，华南城称将保留物流及仓储设施、酒店等物业及50%商品交易中心，剩余约50%商品交易中心及全部住宅物业将逐步出售，以为公司发展提供现金流。

总得来看，近年来华南城业绩巨亏，盈利能力恶化；流动性吃紧，短期偿债压力较大；外部融资环境收紧，再融资压力徒增。

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国资入股

2002年，从事珠宝生意的郑松兴和四位同乡，共同投资26亿元欲在深圳打造一个最先进、最专业的国际化工业原料交易基地。

当年8月，华南城项目应运而生。据说该项目2003年11月破土动工，28天建一座招商中心，2个月建成一座展览馆，380天完成首期50万平方米建筑。

看到这一壮举，当年的媒体兴奋地写道：华南城创造了第二个“深圳速度”，创造了一个业绩奇迹！

华南城董事长郑松兴

然而，华南城的运营模式一直备受争议，其通过与当地政府合作，以低廉价格获得仓储用地，但在推进过程中，改变土地使用用途、大肆出售住宅引发市场质疑。

2007年，随着珠三角经济高速发展，原料加工成本水涨船高，华南城从工业原料交易中心转型成为综合商贸物流中心。

两年后，华南城登陆资本市场，上市后部分创始人陆续退出，公司主要由郑松兴家族把持。

后又因电商发展，华南城于2013年再次转型。

2014年，华南城引进腾讯入股，双方以各自的资源优势，开展华南城商业模式的新探索。

然而数年过去了，腾讯与华南城的合作始终未如愿开花结果，甚至腾讯的这笔股权投资还出现了大额账面浮亏。

2016年，郑松兴欲以40亿港元转让华南城23.3%股权予同为潮汕老乡控制的中洲控股，不过这项交易最后却以失败告终。

2019年末，郑松兴又与万达签署协议，要将全新一代的万达广场引入深圳华南城。

2021年底，华南城因高负债，融资渠道不通，叠加市场销售回款下滑，“自我造血”能力下滑等原因，出现首次大规模现金流危机。

2022年5月，引入国资背景大股东、推进战略合作和资源整合、优化资产布局，为华南城带来了新机遇和发展动力。

此后，华南城还引入中医药大健康、汽车产业园、奥特莱斯等，并向轻资产输出转型，但效果不明显。