高盛预言：房地产的走势，不是周期波动，是历史性转折

国际投行高盛发布了97页报告，通过报告不难判断，现在买房，就是等于亏钱，楼市寒冬远未结束。

昨天刚听说朋友咬牙签了购房合同，今天就看到高盛那篇最新报告刷屏，中国房价从2021年高点跌了20%不算完，到2027年前还得再跌10%。

也就是说，如果你现在掏空六个钱包凑首付买房，三年后房子还没住热乎，账面上可能已经亏掉几十万。

更扎心的是，高盛说这轮下跌才走到40%的路，真正触底要等到2027年底，算下来，全国平均房价从最高点要跌去三成左右。

01 高盛报告说了什么？

高盛亚太区首席经济学家黄卓带队做了份97页的报告，分析了100个主要城市的房价数据，还参考了国外房地产泡沫破裂的案例。

报告结论很直接：2027年才见底，这轮下跌从2021年开始，现在只算上半场，还有60%的跌幅在后头。

为啥这么悲观？高盛给出几个数据：

25-39岁的购房主力人群，到2027年要减少4200万，相当于这个年龄段总人口的15%，没人接盘，房价自然撑不住。

全国商品房待售面积堆到6.89亿平方米，就算开发商不建新房，光卖库存也得两年多才能清完。

老百姓口袋里也没钱了，居民债务占GDP比重冲到63.5%，都快赶上发达国家水平了，北京上海房价收入比还在12倍以上，远超国际警戒线。

02 政策救市，为啥越救越凉？

这三年救市政策没少出，降首付、降利率、松限购……各地加起来搞了200多项，可效果呢？今年初的政策只让市场暖了不到两个月，之后成交量又缩回去了。

问题出在根本矛盾上，高盛打了个比方：这不是感冒吃点药就好，是得长期调理的大病。

人口下滑、库存压顶、债务高企，三座大山摆在那儿，政策只能暂时止痛。

现在政策目标都变了，从“托市”降级成“稳市”，说白了就是只求跌得慢点，不敢指望涨回去了。

03 市场现在啥状况？

看看真实数据更吓人，2025年1到7月，六都房屋交易量跌到近八年最低点，单月交易量比去年同期少了近三成。

开发商快扛不住了，今年前5个月，排名前100的房企销售额同比降了29.7%，年度目标才完成27.3%，到6月已有37家上市房企债务违约，涉及金额超2.7万亿。

最近还有个新麻烦，交屋潮遇上抢贷潮，2025年前5个月全台新成屋交屋量创二十年新高，但买家贷款难批，建商收不回款，搞得断链潮、解约潮频发。

04 不同城市，命运大不同

千万别信全国房价这种笼统说法，城市分化太明显，一线城市（北上广深）累计跌幅可能在15-20%，中金预测它们可能在2025年底率先企稳，毕竟产业强、人口还在往里涌。

强二线城市（杭州、南京等）预计跌20-25%，企稳要等到2026-2027年，像成都、合肥核心区库存去化周期才6-10个月，还算健康，但武汉、南京核心区去化周期长达18个月，压力山大。

三四线城市最惨，预计跌幅30%-40%，有些人口外流严重的地方可能永远回不来了，中金直接说谈拐点没意义。

05 现在买房真会白扔首付

算笔账就明白，假设你买套300万的房，首付三成掏90万，要是买在跌幅超30%的三四线城市，三年后房子只值210万，跌掉的部分正好把首付亏光。

高位接盘可能变成负资产，房子市价还没贷款余额多，这种情况在资源枯竭型城市已经出现。

投资客更惨，央行第七波限贷令卡死二套房贷款，加上高利率，杠杆玩家每月还贷压力山大，不少人被迫抛售解套。

高盛报告里最清醒的一句话是，这不是周期波动，是历史性转折，当房子卸下金融属性回归居住本质，真正需要房子住的人，反而可能等到近十年来最实在的价格。

市场正在倒计时，2027年并不遥远。