老人正常死亡，生前居住的房屋算“凶宅”吗？

74岁老人在生前居住房屋中去世，这所房屋算“凶宅”吗？房屋交易中，卖方未告知屋内曾发生老人病故的事实是否构成欺诈？近日，贵州省息烽县人民法院审理了一件因卖方未告知屋内曾有老人病逝而产生的房屋买卖纠纷。

基本案情

2024年9月，杨女士（买方）与梅先生（卖方）签订《房屋买卖合同》，同年10月，双方完成房屋过户登记，房屋交付杨女士使用。没过多久，杨女士从邻居处得知，梅先生年迈的父亲因病在案涉房屋中去世后，认为不太吉利，便找梅先生沟通退房事宜。

图为本案房屋买卖合同

杨女士称其购房之前，反复询问梅先生的房屋是否“干净”，梅先生一直向杨女士承诺房屋是“干净”的，梅先生虚假陈述使杨女士认识错误并与之签订房屋买卖合同，梅先生的行为构成欺诈，故诉至息烽法院请求撤销合同、返还购房款。

法院审理

本案争议焦点在于：房屋内发生自然死亡事件的性质认定及卖方告知义务的边界，主要有三点内容需厘清。

1.“凶宅”的认定标准

“凶宅”并非法定概念，司法实践中通常指发生过自杀、他杀、意外致死等非正常死亡事件的房屋。此类事件因突发性、非自然性易引发心理忌讳，显著影响房屋价值和使用意愿。自然死亡（如寿终正寝、因病去世）系生命自然规律，相关房屋一般不认定为“凶宅”。

2.卖方的信息披露义务

依据《中华人民共和国民法典》诚实信用原则，卖方对可能影响交易决策和房屋价值的重大信息负有告知义务。对于构成“凶宅”的非正常死亡事件，属重大瑕疵，卖方有主动披露义务，恶意隐瞒可构成欺诈。对于自然死亡事件，若合同无明确约定，则卖方无强制告知义务，买方事后以此主张欺诈通常不能成立。

3.欺诈的构成要件

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉总则编若干问题的解释》第二十一条规定：“故意告知虚假情况，或者负有告知义务的人故意隐瞒真实情况，致使当事人基于错误认识作出意思表示的，人民法院可以认定为民法典第一百四十八条、第一百四十九条规定的欺诈。”

本案中，房屋内发生的是自然死亡，非需披露的重大瑕疵事实，卖方未告知不构成隐瞒“真实情况”，亦未导致买方在房屋性质上产生错误认识，故不成立欺诈。

经法院依法审理认为：涉案《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法有效。杨女士询问房屋“是否干净”，通常指向是否发生过非正常死亡等恶性事件（即俗称“凶宅”），梅先生父亲终年74岁，在屋内因病去世属自然死亡范畴，符合生命规律，为社会普遍接受，不构成“非正常死亡”或“凶宅”。

双方合同亦未就此设定特别义务，梅先生未告知该事实，不构成欺诈。杨女士主张撤销合同及返还购房款于法无据，不予支持，遂判决驳回杨女士诉讼请求

杨女士不服一审判决提出上诉，二审法院经审理认为：杨女士的上诉请求不成立，判决驳回上诉，维持原判，本案现已生效。

法官提醒

承办法官胡海认为，房屋出卖人负有向买方如实告知影响交易意愿及价格之重大信息的诚信义务，房屋出卖人应当如实告知影响交易的重要信息，对于买方明确询问房屋是否涉及社会普遍忌讳的“非正常死亡”事件时，不得以信息“无关紧要”或“属个人隐私”为由刻意回避或虚假陈述。

法律及社会普遍观念对“凶宅”的认定有其特定边界，通常指发生自杀、凶杀等非正常死亡事件的房屋。老人于屋内因病自然死亡系生命自然终结之常态，为社会常理所接纳，不符合“凶宅”的实质构成要件。当然，买方在交易过程中也需秉持合理审慎态度，对房屋背景进行必要了解并清晰界定其关注信息的核心范畴。

来源： 人民法院新闻传媒总社