从京都到东京：日本“空房税”全国推广在即，外国人购房“黄金窗口期”还剩多久？

首都圈新建公寓价格刷新历史最高纪录，如今“亿元公寓”已变得司空见惯，住宅正逐渐从“住所”变成投资对象。在这样的背景下，政府和地方自治体之间开始探讨引入“空置税”的可行性。

首都圈新建公寓价格创历史新高

根据房地产经济研究所的数据，2025年上半年（1月至6月）首都圈新建公寓的平均价格为8958万日元，较去年同期上涨6.5%，创下半年度历史新高。其中，东京23区新建公寓的平均价格首次突破1亿日元。所谓的“亿级公寓”已成为市场的主流价格区间。

新建公寓价格上涨的主要原因在于建筑成本的飙升。劳动力成本和材料费用的上涨、日元贬值导致进口材料价格上涨，尤其是高层公寓广泛使用的海外建筑材料受到的影响不容忽视。

与此同时，为应对脱碳化而加强的规格要求以及劳动力短缺导致工期延长也加剧了成本上升。

此外，各开发商的战略也在推动价格上涨。首都圈新建公寓的供应户数呈现逐年减少趋势，2025年上半年也仅维持在不足1万户的水平。这已经是首都圈新建公寓供应户数连续第四年的减少，反映出以“重质非重量”为导向的高附加值开发已成为主流。

受益的仅限于部分富裕阶层

新建公寓的这种结构性变化，对将公寓视为“资产”而非“居住场所”的富裕阶层来说是有利的。另一方面，普通民众正面临价格壁垒，买不起房的人不在少数。

根据住宅金融支援机构的数据，“能够轻松负担得起的房价”被认为是年收入的5至6倍。然而，东京市区两人以上家庭的平均年收入（约807万日元）与新建公寓的价格相差悬殊，两者之间约10倍。因此，越来越多中产阶级放弃购房，转而选择租房。

在这种情况下，受益的仅限于能够全款购买的富裕阶层以及拥有多套市中心房产的群体。在东京都心5区，外国人投资者和以公司名义购买的情况增加。这些房产并非用于自住，而是以资产运营或继承对策为目的的购买。

可以说，现如今，对于中产阶级而言，“想住在东京都心”的愿望正逐渐成为一种不切实际的梦想。

海外国家引入的“空房税”是什么？

鉴于此类实际情况，国民民主党代表玉木雄一郎在2025年7月参议院选举的追加公约中表示，将考虑引入对“以投机目的购买且无实际居住情况的住宅”征收“空置税”的政策，并发表如下言论：

“确保本国国民能在本国以合理价格安心居住的环境。我们将参考他国案例，探讨具体措施。”

空置税是对空置一定时间的住宅，在征收固定资产税等基础上追加税金的政策，其目的在于抑制住宅的投资化，促进住宅的健全流通与利用。在海外，法国巴黎对无人居住的房屋最高征收60%的税款，加拿大温哥华则对空置住宅征收1%至3%的税款。

神户市、京都市开始导入“空置税”

在日本国内，关于引入空置房税的讨论和实施也在逐步扩大。神户市于2025年1月宣布将研究针对“塔楼公寓空置房”的征税制度。采取这一举措的背景是，塔楼的某些单元被作为投资目的购买后长期空置的现状。

此外，京都市已于2022年3月通过了“非居住住宅利活促进税”（俗称“空置房屋税”），计划于2029年开始实施。这是一种非法定的税，由自治体的独自征税。

该税种针对市区化区域内无居住实态的空置住宅、别墅及第二住宅等，将对房屋固定资产税评估额额外征收0.7%的税款。

据京都市统计，市内空置住宅约10.6万户，别墅及第二住宅约2200户，其中约1.5万户预计将成为征税对象。

面对这种趋势，国际课税研究所首席研究员矢内一好表示，“地方政府深入探讨以房产的实际情况的形式征税，这可能成为日本房地产税制的一个重大转折点。”

此外，矢内还对玉木将空置税纳入政党竞选承诺的意义发表看法，他认为“空置税制度被纳入选举公约，不仅限于住房政策，更已成为重新审视税收制度与资本运作方式的国家层面的议题，这正是其重要性的体现。”

矢内指出：“利用制度漏洞以法人名义或代理名义购买的房地产正集中于都心部。这不仅涉及塔楼公寓的管理问题，还将对日本土地利用政策整体产生长期影响”

国民民主党代表玉木雄一郎表示：“空置税作为一种关注居住实际情况的再分配机制，有可能成为维护健康房地产市场的手段。”

日本政党为何会提出征收“空置税”

日本政党提出空置税的背景，不仅在于房地产价格的飙升，还与外国投资者对都心部房地产的集中投资有关。

根据国土交通省发表的《土地白皮书》数据，2024年海外投资者在日本的房地产购买金额达到9397亿日元（约453亿元人民币），同比增长63%。其中，中国大陆、香港等地的富裕阶层成为主力军。

而外国投资者之所以这么青睐日本都心房地产，首先是因为历史性的日元贬值，让日本资产在全球投资者眼中变得“超值”。

其次，日本对外国人购房几乎没有任何限制，交易流程极为便利，而且拥有世代相传的永久产权。日本的这一产权制度让外国投资者感到“安全”。

总的来说，外国人在日本大肆购买不动产的行为，已经引发了日本政界的强烈关注和政策回应，不过各政党对外国人购房的立场存在差异。

今后，日本可能会加强对外国人在日本购房的限制，因此有计划在日本购置房产的投资者要抓紧日本房产红利的最后一波机会了，且买且珍惜吧！

有意向投资日本房产或者移居日本的朋友们，请咨询旭不动产（微信号：asahi-2013）。

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