北京解除限购，香港酝酿大招，留给深圳楼市的时间不多了

一线楼市新政就这么水灵灵的来了，还是老大哥北京迈出了关键一步。

01

北京楼市这次新政的核心主要有两点：

1、五环外区域放开限购，符合资格的家庭不限套数。

2、公积金新政放宽，通过信贷端加力，提升购买力。

从力度上看，北京此次松绑比较温和，主要是支持本地居民的改善性需求，外地资金还是进不去。

但从影响力的角度，北京一直是全国楼市调控的“定海神针”：限购最早、松绑最晚、门槛最高、定力最强。

这一次北京率先表态，具有强烈的风向标意义。

按照以往惯例，深圳和上海跟进只是时间问题。

从市场角度看，最近几个月全国楼市艰难前行，整体房价持续往下走，现在必须采取措施来稳住大家的预期了。

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02

现在市场的根本问题，其实不是大家没钱，而是钱都躺在银行里“睡大觉”——有钱，但不敢花。

看这组数据：

上半年居民存款突破162万亿，其中净存款超过78万亿，创下了历史纪录。

而另一边，贷款才增加了1.17万亿，差得太远了。

这两年存款利息持续下调，一线城市出台的所有利好新政，本质上都是为了释放有钱人的购买力，把天量存款从银行里赶出来。

不止内地一线，香港楼市似乎也在酝酿大招。

7月底，香港财政司司长陈茂波一语激起千层浪：港府正联手中央机构，研究放宽内地人才资金调港购房限制。

据港媒报道，这个“资金购房通”势在必行。

这无疑是港府吸引人才、激活楼市的关键一棋。

为什么这么说？

按照现行的外汇管制，内地居民每人兑换外币上限仅为5万美元每年。这点额度在香港高消费环境中，连应付体面租房和日常开支都捉襟见肘，更别提动辄几百万、上千万的买房款了。

一些内地买家手握资金，却被卡在“钱过不去”的窘境上。“购房资金通”就是精准解决这一痛点而生。

该政策核心是设立一个约1000亿人民币的专项资金池。

瑞银报告火速算了一笔账：

假设购房者平均按揭成数为70%，这1000亿资金，经过杠杆效应放大，将释放出高达3630亿港元的购买力。

3630亿是什么概念？相当于去年香港整个一二手住宅市场总成交额的81％；

香港憋大招，北京放松限购，两地不约而同地甩出救市新政。一个瞄准资金跨境流动，一个松绑本土购买力，共同指向一个目标：激活市场，重振信心。

政策底已是明牌，同为限购区的上海和深圳，结构性放开限购的步伐还会远吗？

03

论政策出台的紧迫程度，深圳当前的压力要比上海大些。

土拍市场方面：

昨天8月8日，深圳成交的龙华新宅地还算亮眼。

深业联手龙华建设集团经过49轮竞价，以总价17.89亿、15.12%溢价率斩获该地块，成交楼面价35030元/㎡。

这块地就在7月30日深业底价竞得的地块旁边，楼面价却高出近7000元/㎡，显示出深圳市场的局部热度。

截至目前，龙华已成为今年深圳土地市场最活跃区域，这次成交的是龙华年度第4宗、全市第8宗的居住用地。

深圳年内宅地总成交金额约154.7亿。

再看刚结束不久的上海第六批次土拍，8宗地块集中出让，短短两天揽金近290亿，其中一块更是拍出了20万/㎡的楼面价。

对比下来，深圳目前的卖地节奏相对保守。更重磅的宝中南街坊地块，即将在8月15日登场。

豪宅市场方面：

整个2024年，全国3000万以上总价的房子，一半以上都是在上海成交。

进入2025年，上海豪宅市场热度不减，截至6月底，3000万以上的豪宅成交了1000多套，5000万以上的豪宅成交近500套，超过去年平均月成交。

深圳楼市这边，新房方面供应量相对较少，没啥拿得出的豪宅，二手房方面最近价格整体呈下滑趋势。

像华润深圳湾悦府一期250平大平层，从最高成交价30万/㎡，到现在同户型高楼层报价20.4万/㎡，降幅约3成。

前海时代CEO公馆，一套210平大户型，上个月以2250万成交价，折合单价约10.6万，是这个户型近年来的成交新低。

挂牌率超12％的华润城润玺，这几个月更是面临较大的降价压力。

改善豪宅市场日子不好过，中下游产品的情况也可想而知。

中国一线城市就那么几个，当其他城市都在想方设法的抢人和抢钱，留给深圳楼市的时间，真的不多了。

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