最新八月聚焦@ 天潼里官方售楼处发布：外滩天潼里尽显高端质感

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尤其是外滩·天潼里项目二期的大平层户型，更是从未曝光，所以重点分享这个项目的信息。

ALWAYS THE BUND：

黄浦江、苏州河的交汇点，百年来被称之为上海的江河原点。

外滩·天潼里项目离交汇点——外白渡桥步行约300米，外滩直线距离约600米。

既可以享受上海的永恒名片的外滩、外滩源，正如项目的Slogen所说 “ALWAYS THE BUND”；又与游人较多的外白渡桥有一个小街区的空间距离。

这样的空间关系，是非常恰当的豪宅地址。

△外滩天潼里项目区位示意图

上海顶级地段大平层，

不买超高层，

不再无房可买：

外滩·天潼里二期即将推出风貌洋房大平层、叠加别墅和合院别墅。

自上海核心区开始大规模的城市更新以来，投入了惊人的动迁成本。

同时这些地块，为了尊重历史、延续场所精神，重要街区的整体建筑风貌和环境特色需要保留，因此部分区域仅能建造控制高度十几米、容积率1.2~1.5之间的风貌别墅。

为了平衡容积率，应运而生了大量的超高层住宅，也就是我们这几年看到的一众“不是别墅就是超高层、超级高低配”项目的由来。

下图，上海核心区豪宅产品分布图：

近两年，要在上海顶级地段买大平层，如果不选择超高层，几乎可以说无房可买。

此次加推的外滩·天潼里二期，可以说是难得的例外：与风貌别墅一起出现的不再是超高层，而是风貌洋房大平层。

项目二期首次亮相的建面约408m²户型和390m²户型，令人眼前一亮。

大平层户型大PK

外滩·天潼里二期

VS金陵华庭二期

VS高福云境

罗列了高福云境、金陵华庭二期、外滩·天潼里二期（天潼198平层）这几个哪怕在上海核心区，也堪称顶级地段的项目。

筛选了项目中有可比性的几个优质户型的参数。

可以看到：

1，如果不考虑超高层，又想买大平层，只有外滩·天潼里平层可选。根据建筑规范，洋房不同于超高层（需要很大的消防疏散面积和避难层），也促使了洋房户型一般拥有更高的得房率。

2，外滩·天潼里洋房内部承重结构基本都是点状承重柱，内部改造自由度很高，高福云境次之。

3，高福云境中高区的东边套600大户型，有超过33米的东侧采光、视野面，非常震撼。

而外滩·天潼里洋房的408、390两个户型，虽然在这几个户型里面积段只是居中，却拥有超过27米的南向采光面开间。金陵华庭二期的450户型紧随其后，也来到了27米。

27米这个数字，即使定义4米左右才是豪宅的1个开间，也可以认为达到了 7 开间朝南。

4，高福云境600和外滩·天潼里408、390户型都拥有很具居家体验感的专用家庭室，跟宾客可能会使用的客餐厅完全隔开。

5，在特色配置方面，高福云境600户型，尺度感大还体现在能够在主卧室做奢华的主卧双卧室套房，同时设置了安全屋。而外滩·天潼里的两个平层户型，则做了很有居家仪式感的内玄关，体现了豪宅空间动静分区的逻辑性，也提供了丰富的空间层次。

尊重风貌肌理，

会有惊喜

超高层住宅的重要卖点，在上海主要是视野和江景，尤其是看向三件套的景观，几乎每个项目在做视野模拟的时候，都会聚焦这一点。

高福云境、金陵华庭中高区的视野，已经在众多宣传资料中反复被提及，但在模拟了外滩天潼里合院和大平层的部分套型的视野后，不由得感慨：尊重风貌肌理，也有意外惊喜。

外滩·天潼里，因其风貌住宅的属性，设计、开发之处就非常重视街区风貌，建筑肌理的留存。

不仅建筑风格延续自外滩源区域最经典的建筑样式——安妮女王风格。

在四个沿街的街角，外滩·天潼里，特别采用了与周围街区融合的圆弧建筑处理，虽然增加了建筑成本，却与环境更为和谐，构成了对于外滩百年历史的继承。

这个里弄住宅街区，与黄浦江如此之近，曾经的历史建筑肌理有一定的“自由生长”成分，可以说选择怎么样的朝向，也体现了百年来居民的智慧。

与今天的人们一样，百年来的居民都爱江景，风车状的肌理，也是能够最大程度的将楼栋的视野错开。外滩·天潼里项目维持原有风车状格局，也无意中使得部分套型，楼层并不高，也有比较良好的视野。

备注，下列视野截图为建模后技术模拟所得，可能与实际情况会有些许偏差，仅供参考：

在黄浦江与苏州河交汇的城市原点，外滩，作为上海近代文明的起点与精神坐标，始终定义着这座城市的世界形象与文化格局。

外滩天潼里，立于这条百年文脉之上，汇承时代风貌，再启当代表达。

二期全新作品即将启幕，其中风貌洋房作CANVAS，建面约380-400㎡，于风貌保护区之心，臻呈外滩板块难得的藏品级居所。

江河交汇，始终是外滩

外滩天潼里，以一江一河的交汇视角，承接万国建筑的格局尺度与街区肌理的秩序之美，凝练“始终是外滩”的永恒承诺。

约200米直达外白渡桥，步行5分钟即达万国建筑群，约400米直达黄浦江，陆家嘴三件套尽收眼底。

项目周边，是奢品大牌的潮流主场、传奇酒店的上海门面、CITY WALK的城市文艺区……

人文积淀与城市美学在此集聚，不动声色地构建出一种深具格调与层次的日常氛围。

在这片备受仰望的土地之上，八大国际设计大师，以当代表达回应百年风貌，于城市原点之上，塑造可传承的生活作品。

Canvas，风貌洋房的灵感新作

Canvas，一种生活方式的展开，是珍藏外滩奢阔画幅的生活。

在外滩这片历史与当代交汇的土地上，它呈现出一幅可自由挥洒人生想象的生活画卷。

作为外滩天潼里全新推出的洋房作品，Canvas沿袭安妮女王式建筑语言，立面采用六色砖混手工砌筑，肌理层层叠进，展现红砖街区应有的厚度与格调。

建筑结构方面，融合现浇体系与石材干挂工艺，以不设限的用材与工艺标准，打造兼具时代审美与建筑素养的作品。

四大价值，定义城市原点的生活宽度

01｜约27米南向面宽，上海滩罕有尺度Canvas产品拥有约27米南向面宽，在外滩乃至上海高品质住宅市场，亦属难得一见的空间尺度。

横向铺展的空间形态，不仅优化了采光与景观视野，更构建出城市优质板块中少有的宽幕式生活体验。面宽的空间优势，为日常生活提供了优越的舒适度与精神感受。

02｜一梯一户，营造尊崇私属的归家体验项目实现一梯一户设计，每户配备独立电梯厅，保障归家动线的私密性与专属感。

区别于传统高品质住宅的共享结构，Canvas将归家体验纯粹化，营造“入户即回家”的尊崇感受，打造静谧、有序的居住环境。

03｜约400㎡六套房，满足多代家庭舒居所需单套建筑面积约400㎡，配置6套房空间格局，全面兼顾多代家庭的生活独立性与共处需求。动静分区、主客分离，让家庭成员在共享空间中亦能保有自我秩序，更贴合高净值人群对多场景、多角色生活的实际需求。

04｜约14米进深，全仓无柱无梁，空间使用自由无界Canvas采用约14米大进深设计，配合无柱无梁的全仓结构，实现空间布局的高度完整与开放。内部无结构遮挡，居者可依据自身生活方式自由规划场景，打破传统住宅的限制边界，真正实现“空间随心，生活无界”。

十席风貌新作，敬呈层峰藏家

于城市封面之地，以尺度、工艺与格调呈现生活的品质之境。Canvas，不止是建筑作品，更是为少数人定制的时代居所。

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12月土拍将迎“翘尾新纪录”

自9月末政治局会议定调止跌回稳之后，新房市场交易数据持续向好，10月、11月全国新建商品房交易网签面积连续两个月同比环比双增长。一系列市场向好下，自10月起，地方供地意愿显著复苏。

据统计，2024年12月将有3.8亿平方米的土地迎来出让截止时间，为年内最高。进一步对比到期建面和成交建面关系，可见9月份以来全国土地出让率（成交建面/到期建面）稳定在85%左右，克而瑞研究中心由此推算，12月土地成交将达到3.3亿平方米左右，环比增长97%。2024年土地成交累计降幅也将进一步收窄至16%，自2021年以来，首次将全年成交建面同比降幅收窄至二成以内。

在全年土地成交规模持续收窄的大趋势之下，克而瑞研究中心预计2024年12月土地成交规模将达到年内月均值的3.5倍，创下历史新高。

不过，在行业去库存、稳市场的基本大前提之下，虽然供地规模同比仍在持续收窄，克而瑞研究中心预计2024年12月新房成交仍将有超过一成的同比降幅。但是从年末翘尾情况来看，3.5倍的“翘尾”新纪录，还是透露出了地方供地信心的回升。

供求双方信心正在缓慢恢复

具体到城市视角，不仅仅是热点城市，部分库存压力较大的城市，年末供地信心回升也更加明显，如武汉、长春、无锡等消化周期在20个月以上，其中武汉12月计划出让737万平方米建面的土地，总底价达到418亿元，仅一个月计划出让的土地规模，即超过了前面11个月的总和。

而部分去化压力较低，或土地投资热度本身较高的城市，12月供地节奏保持相对平稳，年末加速供应的意愿反而不高。典型如北京计划12月出让土地底价132亿元，仅为年内平均流速的60%，上海计划出让土地底价219亿元，也仅为年内平均流速的1.7倍。

值得注意的是，进一步联系12月以来土拍成交来看，可以发现虽然供地信心的回升，但大多数城市土地溢价成交的比例有所下降，其中成都12月更是只有3%的地块溢价成交，较前11月减少了11个百分点。12月供地节奏明显加快的武汉、长春，地块溢价成交的比例也在低位下行。

克而瑞研究中心指出，在去库存、稳定市场预期仍是行业调控主要任务的大背景之下，土地项目的去化速度和盈利空间的确定性，必然要经受投资方、融资方层层的严格考验。地方层面能够适度增加土地供给，并顺利完成竞拍出让已实属不易。

“丁祖昱评楼市”更是强调，比数据纪录更重要的，还是更多地方政府的供地信心，以及投融资对于市场预期的回暖。鉴于当前行业采取的预供地模式，绝大多数地块在出让前即已有了明确的意向买家，供应节奏的变动，在很大程度上也等同于城市供求信心的变动。尤为可喜的是，少数高库存城市12月供地节奏也迎来大幅加快，更多的城市供求预期开始逐步进入企稳周期。