上海市区的几个“弃子”

今晚20:00，

观观将带来上海买房专场：

上海楼市或迎新局势！

点击下方按钮“预约”

马上预约直播！

上海楼市发展几十年，市中心房价水涨船高。

有些板块仗着市区两个字房价长期虚高，并不值得买入。

今天就给大家盘一盘，上海市区那些比较差的板块。

建议大家买房时，避开为妙。

黄浦-蓬莱公园

蓬莱公园自从跟着老南市一起嫁进黄浦后，就一直靠“蹭流量”存活。

在所有人的认知里：黄浦区=顶级地段。

只要冠上黄浦区的名号，建在黄浦的地段，普宅也能卖出豪宅的价格。

蓬莱公园就是那个身价配不上地段的板块，全靠周边邻居帮衬。

论底蕴，这里是“穷苦”老南市出身，板块内老公房较多，城市界面混乱。

论规划，这一轮黄浦区的发展重点是新天地外扩、老城厢及金陵东路片区的更新，蓬莱公园再次成为被遗忘。

论商业，蓬莱公园在市区是垫底的存在，高端商务氛围也没有，都是一些很旧的乙丙丁办公楼。

教育资源无亮点，黄浦一梯队的好学校全在板块外，医疗配套倒是有一个三甲九院。

交通方面，经过的4/8/9号线都是典型的民工线路，比不过长寿路/武宁路那边的7/13/14号线。

蓬莱公园唯一的优势是，开车到各个核心节点不算远，以及，属于黄浦区。

仅凭这个，在上一轮房地产牛市中，挂着黄浦区的名号，涨幅超40%。

标杆盘绿地海铂黄浦最高点时能卖到22.4万/平，水分很大。

杨浦-中原

“搬出棚户，挺进中原”，中原板块曾为上海的高速发展做出了巨大贡献。

却也因过早“填满”而错过了近三十年的每一轮城市红利。

现在这里是杨浦最没有发展希望的地方。

地铁，目前只有一条挤得要命的8号线，还是终点站。

尽管未来的20号线东西方向，从嫩江路站穿过，但太过靠南。

商业配套仅有中原城市广场和欧尚超市。

板块内几乎都是90年代的老公房，房龄25-35年，既未到“两旧一村”强制拆除线，又无增量规划，想拆拆不动、想改改不深。

最致命的是，中原板块的老，不止在于房子。

数据显示，截止到2024年，中原大部分所属的杨浦殷行街道60岁以上人口占户籍人口的50.02%，远超上海平均水平，比虹口区老龄化程度还要高。

老人多，消费欲望和消费能力就低，商业配套自然也会慢慢衰落。

这里的教育资源和产业也是全区垫底。

从产业规划来看，中原板块大部分规划为战略发展区，自身几乎难有新增产业。

西面的新江湾城倒是有产业，但又被宝山的大吴淞规划借走了。

新江湾城以后，大概率是往西北拓展。

中原板块唯一的希望，或许是等老房子拆迁。

但近二十年来杨浦区GDP增速一直是市区垫底，拆迁估计有心无力。

中原已经陷入了“产业空心—人口流失—配套降级”的恶性循环。

上海置换卖房，如何卖的快？

试试最先进的“换房宝理念”，平均卖房周期41天

AI互联网卖房新方法，让房东卖的比邻居更快

立即扫码添加观观详细咨询

虹口-江湾镇

江湾镇的落败，是从它的边缘化起步就注定的。

1958年江湾镇从江湾区划给宝山，1984年又回到虹口，三易其主的江湾镇，城市定位始终模糊。

板块内铁路、高架、高压走廊把镇域切割得支离破碎。

轨交只有一条3号线擦边而过，被戏称为虹口死角。

2005年市区旧改动迁需求爆发，虹口、闸北把大量居民甩到了江湾镇。

目前板块内也是动迁房和老公房为主，房价多年跑输全市平均水平。

唯一拿得出手的次新房是彩虹湾，但是得房率和户型都比较差。

在虹口2035规划里，江湾镇、曲阳都被定位成了“宜居宜业创新城区”，翻译过来就是“睡城”。

但曲阳再差，也扛起了虹口教育资源的半壁江山。

而江湾镇，交通、商业、学区没一个抗打的，被定位成了动迁基地。

虽然2016年后也有恒大江湾华庭、绿城沁香园等新房入市，但是供应扎堆，产品同质化严重，非常难卖。

从市区死角到动迁大本营，再到新房滞销区，江湾镇已经彻底被抛弃了。

未来如果没有产业和交通的实质性升级，这里仍将会是虹口最差的板块。

静安-彭浦

老闸北是上海人眼里的“下只角”，彭浦则是“乡下头”。

静安区的吊车尾板块，非彭浦莫属。

这里最早的定位是偏远郊区，一百年前广东人在此设广肇公所，收葬客死沪上的同乡。

建国后彭浦成了首批工业区，拥有上海第一批工人新村。

90年代的时候，这里住了将近16万人。

火到没边的彭浦夜市，打响了市场知名度，也使得彭浦的居民成分十分混杂。

老公房扎堆、城市底层流动人员聚集，让彭浦成了静安区最差的板块。

2004年1号线彭浦新村的开通，是彭浦最后的辉煌。

吃老本吃了20年，一直没什么新的变化。

彭浦现在已经沦为北上海大型养老基地，年轻购买力一直在流失。

好在最近几年彭浦原拆原建搞得不错，旧改红利已经在逐渐释放了。

上海置换、买卖房有问题，先问观观?

今日前10位粉丝，免费1V1咨询！

扫码️留言你的难题，获取专家定制方案！

徐汇-华东理工

华东理工板块是徐汇区最弱的地方。

空有徐汇的名气，实际上还不如闵行金虹桥。

以教育板块自居，但教育资源薄弱，一梯队小学初中都没有，华理附属中学还是普高。

板块布局上，又被沪杭铁路、沪闵高架、中环高架包围，很难有外部板块的助力。

区域资源投入上，华理板块几乎没捞到一点。

近几年的规划中，

徐汇中城规划落在了上海南站，

航天科技城建设落到了漕河泾，

徐汇南部医疗中心建设落在了长桥。

而华理这里只有一些零星旧改规划。

徐汇的有钱人都住在徐滨，投资的选了华泾，刚需的买了长桥、康健和田林。

华东理工板块，就是徐汇置业鄙视链的最底端，被边缘化了好多年。

普陀-甘泉宜川

甘泉宜川是上海内中环唯一一个没有地铁穿过的板块。

7号线擦板块西边而过，3、4号只留下了中潭路一站地铁。

东西穿行的铁路，把宜川和普陀主城区分离。

宜川的城市界面和铁路以南城市界面几乎两个世界。

上海的城市化，到了甘泉宜川这里仿佛停滞了。

城市界面几乎和二十年前没什么两样。

甘泉宜川的老破小，涨得少、跌得多，现在100万左右就能上车。

虽然便宜，但我们并不建议买，因为这里有可能还会更便宜。

甘泉宜川那么大点地方有近1000套挂牌房源，卖房的房东一个比一个卷。

错过了上海高速发展的黄金期，甘泉宜川未来也很难再翻身了，可惜了内环边那么好的地段。

小结

看完这些板块，你会明白。

即便在上海中心城区，也存在“名不配位”的弱鸡板块。

这些地方要么是产业基础弱、老破集中。

要么是溢价高，缺乏性价比。

当然，以此定位它们是最差的垃圾地段，确实有些残忍。

毕竟，就算发展慢一点。

只要上海还在持续发展，总能等到资源重新倾斜的那天。

但这必定会是一场非常漫长的等待。

对于买房人来说，与其去赌不确定的未来，不如理性选择当下更优质的标的。

注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。

「魔都财观-房外房旗下矩阵号」

不仅可以提供优质内容，

还为粉丝提供定制选房方案和卖房落地执行服务。

有买卖房需求扫码添加观观老师咨询