重磅！北京发布购房新政，专家这样解读

8月8日，记者从北京市住房和城乡建设委员会获悉，北京市住建委、北京住房公积金管理中心联合印发《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》（以下简称《通知》），自2025年8月9日起，符合北京商品住房购买条件的居民家庭，购买五环外商品住房（含新建商品住房和二手住房）不限套数。

《通知》提到，符合本市商品住房购买条件的居民家庭，购买五环外商品住房（含新建商品住房和二手住房）不限套数。即：京籍居民家庭、在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满2年及以上的非京籍居民家庭，购买五环外商品住房不限套数。同时，《通知》明确，对成年单身人士在本市购买商品住房的，按照居民家庭执行限购政策。

居民家庭购买五环内商品住房的政策不变，京籍居民家庭五环内限购2套，在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非京籍居民家庭五环内限购1套。

《通知》从四方面加大了住房公积金支持力度：

（一）扩大首套房公积金贷款支持范围。《通知》明确，对借款申请人（含共同申请人，下同）在本市无住房但全国范围内有1笔已结清公积金贷款记录的，由此前认定为二套房，调整成认定为首套房。以房屋总价400万元，公积金贷款100万元、贷款年限30年为例，由二套房调整为首套房后，首付款最高减少60万元，月供最高减少253元。

（二）加大二套房公积金贷款支持力度。在最高贷款额度方面，《通知》明确，将二套房公积金贷款最高额度由60万元提高至100万元，大力支持改善性住房需求。如借款人满足适用公积金支持建筑绿色发展、支持多子女家庭购房等政策的条件，还能享受贷款额度上浮的政策优惠，最多上浮40万元，最高可贷款140万元。

在最低首付款比例方面，《通知》明确，将二套房公积金贷款最低首付款比例，由购买五环内住房不低于35%、购买五环外住房不低于30%，统一调整为不低于30%，不再区分五环内外。

（三）提高每缴存公积金一年可贷额度。《通知》明确，由每缴存公积金一年可贷10万元提高至可贷15万元。借款人申请120万元贷款，由原需要缴存公积金11年零1个月，降低为缴存7年零1个月。如借款人满足适用公积金支持建筑绿色发展、支持多子女家庭购房等政策的条件，还能享受贷款额度上浮的政策优惠，最多上浮40万元，首套住房最高可贷款160万元。

（四）落实《北京市深化改革提振消费专项行动方案》，《通知》明确，支持缴存人在提取公积金支付购房首付款的同时申请公积金贷款。目前，缴存职工购买本市新建住房且已签订购房合同的，可通过提供网签合同编号提取住房公积金支付购房首付款，同时申请公积金贷款。

在住房限购方面，北京新政主要有哪些变化？

北京链家研究院院长高原对中国城市报记者表示，此次主要变化是对于已符合北京市限购政策家庭而言，在五环外购置住房不再限制购房套数。不过，新政对社保年限等北京市购房的基本门槛未做调整。

同时，限购政策不再单独区分单身和已婚人群，成年单身人士和居民家庭执行同样的限购政策。

他表示，新政主要是利好人户分离家庭的加购及别居住宅的购置。近年来随着北京城市发展的不断推进，尤其是外围片区城市界面与功能的快速改善，北京市人户分离现象较多，部分家庭确实存在五环外购置多套住房的现实需求，此次调整购房政策，使得此类家庭的受限显著减少，同时也不再区分单身与否，更符合当前购房群体的实际需求。

公积金政策的调整，主要影响有哪些？

高原表示，本次新政主要有四方面变化：

一是首套认定标准“认房不认贷”。对于无房，但存在已结清公积金贷款记录家庭，可认定为首套信贷。

二是二套信贷额度与成数提升。公积金二套信贷上限由60万元上浮至100万元。同时二套公积金贷款首付统一降低至30%（原五环内35%，五环外30%）。

三是公积金可贷额度累积加快。由原每存缴一年可贷额度累积10万元提升至每存缴一年可贷额度累积15万元。

四是可提取公积金作为首付。此前因种种原因，北京市一度停止提取公积金作为首付业务，此次在流程优化后，恢复了该项服务。

高原表示，公积金作为购房者购房的重要支持力量，其资金成本相对按揭贷款更低，公积金信贷额度与比例的提升，能够有效的降低购房者的月付压力与总利息成本。

举例说明，对于已存缴8年公积金，购置360万元五环外刚需住房的家庭而言，如选择满贷288万元，25年贷款期限情况下，原有的信贷方式，为80万元公积金贷款及208万元商业贷款，月供会达到13547元。在新政之下，这样的刚需家庭可获得120万元公积金贷款支持，相对应的商业按揭贷款可降低至168万元，使得每月月供降低至13454元，月供可减少93元左右，全周期的利息金额可降低2.77万元。

与刚需群体类似，新政对于改善性群体而言也有较好支持。首先是对于占市场交易者近三成的“一买一卖”置换群体而言，在原有的认定方式之下，将被认定为二套购房者，公积金信贷额度上限为60万元，而新政之下则可被认定为首套，公积金信贷上限大幅提升至120万元。而对于加购住房的改善群体，二套额度上限则由60万元提升至100万元。

此外，此次北京市在流程优化后，购房者可在购房阶段提取公积金作为首付款使用。刚需购房者在购房时，往往首付资金筹集难度较大，而允许提取公积金作为首付资金，能够显著降低青年刚需群体的一次性支付压力，节约了潜在的资金过桥成本。

新策出台的背景有哪些？

“在去年‘930政策’支持下，北京市住宅市场进入连续三个季度的平稳期，今年上半年全市二手房网签88575套，新房销售18220套，同比分别增长18.4%、24.4%。同期价格也相对稳定，市场止跌回稳态势初现且相对稳定。”高原说道。

此次政策一方面体现出了“稳扎稳打”思路，与当前平稳的市场状态匹配，也充分体现了政策的延续性，属于在关键节点上“加力”和“助推”的切口型政策；另一方面，也保持了未来应实际市场形势变化进行进一步调节的灵活性。

新政将对楼市带来哪些影响？

58安居客研究院院长张波表示，尽管今年以来“稳楼市”为主基调，且一线城市本身也在研究储备调减限制性措施，但一线城市总体政策面相对保守，本次北京的政策也预示着一线城市未来政策进一步放松的节奏可能会加速。

从安居客线上数据来看，一线城市总体挂牌量攀升，其中北京7月二手房挂牌量环比上涨4.6%，同时经纪人信心指数下降3.84%，也反映市场观望情绪提升，带看量增加但转化率下降的趋势。

近期“土地热”频频出现，上海、深圳、杭州地王的出现也让政策面加码显得更为犹豫，这就导致了在7月传统淡季叠加政策真空期，进一步拉大了市场调整幅度。但北京的土地在7月相对平静，加之市场降温持续，为政策的放松提供了市场面的基础。

从允许京籍居民家庭在五环外不限套数购房来看，张波认为，重点还是为加速外围区域的市场去化，有利于希望在五环外购置养老或度假房产的家庭，或者有多套房产进行资产配置的人群。北京本次新政通过区域差异化，结合公积金优化的组合拳，既精准释放改善需求，又避免核心区过热。

但北京和上海的楼市还有所差异，不代表上海的政策放松也会跟进类似政策。一方面北京政策需服务于人口疏解和京津冀协同发展，五环外放松是这一战略方向的体现。而上海外环外产业布局多，首套刚需和中改善型需求都较为集中，上海外环外更多体现在定点放松，选择“精准施策”的可能性更大，包括临港新片区、金山、崇明都是定向放松的重点区域。

■来源：中国城市报记者 张阿嫱