番禺万博，还能再战！

番禺万博，又有大动作！

今天，广州市规划和自然资源局发布了番禺南村新基村城市更新单元详细规划的征询意见公示，这个村的旧改蓝图正式浮出水面。

那么，它会带来怎样的改变？而在当下的市场环境下，它能逆势突围吗？今天，我们就来聊一聊！

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新基村地理位置十分优越，其地处番禺南村镇，东接金新大道，南邻珠江铂世湾，西靠华南新城，北至珠江后航道，与大学城隔江相望。

更关键的是，它紧邻万博CBD，近地铁7号线员岗站，周边南大干线、南沙港快速、华南快速等交通路网密集，区位优势拉满。

根据规划，新基村旧改范围总用地面积24.8万㎡，计容建面将从现状大幅提升至64.32万㎡，毛容积率从0.12跃升至2.59。

这意味着土地利用率将显著提高，片区开发强度加大，能容纳更多的人口与业态。

最让人关注的，是规划中释放的5宗涉宅用地——这可能是万博板块最后一批大规模临江住宅地块，堪称“王炸”底牌。

这5宗宅地容积率在5.3-5.4之间，虽然密度不低，但景观优势无可替代。

其中3宗一线江景宅地正对珠江后航道，加之沿江建筑限高60米，保证了开阔的望江视野；另外2宗宅地，也能享二线江景。

大量居住用地，尤其是临江宅地的供应，将直接提升万博板块的居住品质，为片区补充优质的居住选择。

配套方面，片区将新增1宗小学用地，与旁边珠江铂世湾已开学的华师附中番禺小学形成联动，为周边社区提供更优质的教育资源。

商业商务用地的规划，则有望与万博现有商圈形成合力。

作为番禺商业核心，万博已汇聚众多知名商场和企业总部，新基村旧改项目建成后，将进一步丰富业态、拓展空间，助力万博向更高能级中央商务区升级。

按照规划，新基旧改将被打造成“国际创新城产业延伸区、高品质居住生活服务区”，并联合旁边的国际双创科技城、珠江铂世湾打造成一个规模超300万㎡的滨江大城。

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其实早在2019年，新基村旧改就已公开招标，确定由合生参与合作改造，但此后进展停滞。

如今重启，其优越的地理位置和宅地的释放让市场充满期待。

一方面，项目释放的5宗江景宅地，在万博来说极其稀缺，将在一定程度上填补片区高端改善需求缺口，尤其是江景住宅方面的不足。

另一方面，在越秀万博城、华润长隆万博悦府、香江1号等热盘的激烈竞争之下，新基村旧改虽有江景优势，但也避免不了与市场的直面竞争。

就拿旁边的珠江铂世湾来说，其部分单位也能望江，距离地铁更近，且有华师附中番禺小学，但在楼市调整期之下，面对万博的激烈竞争，其价格已经降到了“3”字头。

所以，对于新基村旧改项目来说，如何利用好江景资源，并且做出差异化的竞争，至关重要。

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并且在当前的市场环境下，作为旧改项目，新基村旧改也面临着诸多挑战。

首先，拆迁安置工作向来是旧改的“老大难”问题。

众口难调，村民对于赔偿方案的期望各不相同，稍有不慎就可能出现“钉子户”，从而延缓拆迁进程。

一旦拆迁受阻，整个项目的推进节奏就会被打乱，成本也会大幅增加。

其次，市场需求的变化也需要谨慎应对。

尽管万博CBD发展势头良好，但房地产市场整体趋于理性，购房者更加注重产品品质、配套设施以及性价比。

新基村旧改项目在规划和建设过程中，必须精准把握市场需求，打造出符合当下消费者需求的产品，否则可能面临去化压力。

新基村旧改规划对于万博板块来说，是一次难得的发展机遇，有望在居住、商业、教育等多方面实现质的飞跃。

但在实施过程中，也需要妥善应对拆迁和市场需求等诸多挑战。

只有这样，才能让旧改项目顺利推进，为万博的发展注入新的活力，真正实现区域的华丽蝶变。