广州旧改蹚新路：动工小区全省最多，多元方案撬动有效投资

南方财经见习记者郭莎 记者郑玮 广州报道

最近，走进广州市花都区新华坊的街坊们有种焕然一新的感觉：街道上原本外墙老旧、电线裸露的砖木房子，更新成了一幢幢窗明几净的新建筑，保持传统风貌的同时还引入了钉金锈等非遗体验馆和大师工作坊，完成了从D级危房群到民俗文化街的蝶变。

与此同时，在广州传统中轴线附近的越秀区洪庆坊社区，一处名为小石集的连片危旧房屋也正进行“原拆原建”。作为广州中心城区首个小连片危旧房“原拆原建”的项目，其预计今年9月底完工，让45户居民彻底告别“忧居”的历史。

从花都区的新华坊，到越秀区的小石集、共和村……今年以来，广州多地旧改提速。广东省住房和城乡建设厅公布的数据显示，截至2025年6月底，广东全省已开工改造城镇老旧小区750个，惠及居民近11万户，其中广州已开工改造老旧小区123个，全省最多。

值得注意的是，南方财经记者走访了解到，这些加速落地的旧改项目背后，更多新的筹资方案、多方合作模式正在涌现，也折射着激活有效投资的新思路。比如，新华坊就探索建立了“经营权置换资金”融资方案，小石集项目则搭建了“线上+线下”沟通议事平台，以更高效率征求、协调项目利益关联方意见。

新方案、新模式带活了新项目，而一个个旧改项目的落地也为广州打开了新的增长空间。2025年上半年，广州全市固定资产投资同比正增长，其中房地产开发投资实现4.1%的增速。从拆危到建新，广州的城市更新正尝试蹚出一条政企民三方共赢的新路子。

（越秀区洪庆坊社区小石集项目改造现场，郭莎/摄）

“量身定做”差异化筹资方案

资金难题是老房子改造项目最大瓶颈，不解决资金来源问题，老旧小区改造便无法落地。

面对这个关键问题，新华坊所在的花都区此前已有了危房改造的成功经验，在全省率先出台《危旧房屋拆除重建试点方案》，创造性提出了“原拆原建、增加公服”的改造思路，按照“谁受益、谁出资”原则，引导居民承担主要改造成本，形成了广东首例业主“自筹资金、原拆原建”的“集群街2号”模式。

但是，当建筑区域从独栋变为多栋时，这种自筹的方式便很难落地。在此基础上，新华坊和小石集两个项目探索出了新的解题思路。

具体而言，新华坊选择用未来经营权置换当下的改造资金。按照这一方案，业主统一将新建筑20年运营权有偿让渡给区城投公司，然后选择直接出资或间接出资参与改造，其中直接出资业主可获租金全额返还，间接出资者则以部分租金抵扣国企改造危房的成本，其余作为收益。

经营期内，区城投公司作为“职业经理人”获取建筑改造后的租金溢价收益，承担招商经营、项目管理的责任。20年运营期满，房屋完整交还业主。

新华坊探索的这一模式让业主坐享“新房+稳定收益”双重利好，企业获得长效经营空间，推动多方共赢。

越秀小石集项目则采取的是“三方共担”筹资机制：业主出一点、企业投一点、政府补一点。这一筹资模式得以顺畅推进的原因也在于存在多方共赢的基础，业主收获物业提质增值、企业取得投资收益空间、政府实现城市更新提速，从而为项目改造注入“源头活水”。

广东合盛律师事务所高级合伙人徐清波律师对南方财经记者表示，老旧居住物业由于关系到原业主生存空间，政府应在政策上给予适当倾斜，如能提供专项资金融资支持等将更有利于改造完成，而在商业物业改造中，可由业主自身或和引入的开发企业主体共同自主完成资金筹措，政府在后续商业发展的配套规划上给予必要的支持。

新模式重构连片式空间

钱的问题解决了，在项目推进过程中如何更高效协调企业、居民、街道等多方意见是影响旧改项目落地的另一个难题。

同样面临栋数多、涉及产权复杂的协调问题，南方财经记者注意到，新华坊和小石集各有办法，创新实现了从独宗单栋到多宗连片的突破。其中，花都区新华坊共19套房屋，12套为私人业主产权，经多代传承后产权关系复杂，一户最多有十几位业主代表。面对联排共墙结构改造协调难度大、私人业主意见难统一的困境，新华街道、区住房城乡建设局、区规自局、区属国企与社区组成工作组和业主会议面谈达50次以上，并针对个性化诉求开展多轮面对面沟通协调，最终推动项目顺利落地。

越秀区小石集项目则探索成立共同缔造委员会，搭建“线上+线下”沟通议事平台，一方面就项目建设方案广泛征求利益关联方意见，特别是帮助部分房屋面积存在争议的业主查册确权，并调整设计方案为其争取利益最大化；另一方面街道工作专班也对可能受项目建设影响的周边居民开展政策宣传、说法释理及诉求协调工作，最大限度争取理解和支持。

基于业主们通过良好的沟通达成的共识，新华坊得以创新实施“多宗土地连片改造”模式，由花都区属国企扮演“职业经理人”角色，聘请专业设计团队，以建筑外围结构勒角线为界对新华坊19间商铺用地进行统一设计、统一报建，再通过统一业态规划，招商出租，成片连片提升低效用地商业价值，实现“多宗连片”自主更新。

与新华坊的改造模式类似，小石集项目也采用“统一设计、归集产权、整体报批”的模式，对房屋进行整体规划设计，既确保改造后的建筑风格和功能布局协调统一，又解决了宗地权属人不同的问题。

在改造过程中，老旧小区和老旧商业物业的重点也有所不同。

徐清波表示，居住危旧房的改造应以消除房屋安全隐患、保障人民生命财产安全、改善人居环境、完善配套功能和切实解决民生问题作为目标，而商业危旧房的改造是否成功的影响因素更为复杂，除建筑物本身的物理改造效果外，后续经营业态的变化、经营者的经营能力及当地的管理等其他因素都会影响整体改造效果。

“拆危建新”背后的城市升级

改造翻新只是起点，除了“拆危”外，城市更新更关键还在于如何通过“建新”落实“好房子”理念，将旧空间重构升级，服务于人。

“环境确实变好了，但租金也在上升，人气较之前有些不足。原先都是卖鸡鸭鱼肉的简单零售，当业态升级后，是否还能容纳商家，吸引消费者？”走访过程中，新华坊一户商家向南方财经记者表达了他的困惑。

对此，上海易居房地产研究院副院长严跃进向南方财经记者表示，商业改造项目必须紧密结合街坊市民的实际需求与期望，同时兼顾经济合理性，而不能单纯追求时尚或高端化。若引入的业态与周边环境和居民的实际消费需求脱节，成本最终转嫁到商家和消费者身上，消费者基于理性经济考量，自然会转向更具性价比的选择，从而导致项目人气下滑。

严跃进建议，老旧商业物业的更新改造应优先保障满足社区居民日常刚性需求的传统业态，如平价餐饮和生鲜超市，在此基础上再逐步引入经过“精品化”或“优质化”改造的新业态，形成梯度化、互补性的业态组合。同时，积极传递项目价值，努力在服务升级与价格吸引力之间找到平衡点。

这批旧村庄、旧厂房、旧城镇的更新改造，也是广州重构城市竞争力的缩影。

面对新旧动能转换接续带来的经济增长结构性调整压力，广州正加大力度推动城市空间重塑，以期为城市发展打开新的增长空间、导入新的增长活力。广东省住房和城乡建设厅公布数据显示，截至2025年6月底，广东全省已开工改造城镇老旧小区750个，惠及居民近11万户，其中广州已开工改造老旧小区数达123个，为全省最多。

随着全市多地旧改提速，积极信号开始显露。2025年上半年，广州完成固定资产投资同比增长0.8%，高于广东全省平均增速（-9.7%）10.5个百分点。其中，广州基础设施投资增势稳定，增长4.2%，房地产开发投资加快恢复，增长4.1%。下半年，广州也有一批旧改项目将迎来开工。2025年广州市政府工作报告明确提出，全年要新开工改造老旧小区156个，完成城市更新固定资产投资1800亿元以上，其中城中村改造1000亿元以上。

未来，随着更多新方案涌现、新项目落地，广州城市更新正迎来更大活力，也为城市发展带来关键支撑。