法拍房 “陷阱” 重重？保房从这几步开始！

法拍房因价格比市场价低 10%-30%，成了不少人眼中的 “香饽饽”。

但这类房产背后藏着的 “坑”，可能让你花了钱却拿不到房，甚至背上额外债务。想要顺利 “捡漏” 又能保住房，得按步骤步步为营。

法拍房的那些 “陷阱”

产权纠纷

法院拍卖的房产未必产权清晰。曾有购房者拍下一套房，过户时发现原房主早年将房产抵押给小额贷款公司，虽通过诉讼解决，但耗时两年。

共有权人纠纷更麻烦，若房产是夫妻共同财产，一方擅自抵押导致拍卖，另一方有权提出异议，法院可能暂停执行。

隐性欠费

物业费、水电费等拖欠往往远超想象。上海某小区一套法拍房，原房主拖欠物业费 8.7 万元，拍卖公告未提及。

这类费用法院不负责清场，购房者需全额补缴。老小区还可能有 “公共维修基金” 欠缴，金额可达数万元。

房屋质量

杭州一套法拍房拍出后，购房者发现墙体渗水致钢筋锈蚀，维修费超 20 万元。原房主可能故意破坏，或因长期无人居住导致管道、线路问题。

“违建” 也很隐蔽，如私自搭建的阳台，收房后可能被要求拆除，损失需自行承担。

原房主 “赖着不走”

北京一位购房者拍下房产后，原房主以 “没地方住” 为由拒绝搬离。

虽法院有义务强制腾退，但实际执行有阻力，若原房主有老人、病人同住，法院通常给予 6 个月宽限期，期间购房者拿不到房也收不到租金。

前期调查做足，风险筛掉 80%

这三个地方摸清底细

不动产登记中心

打印 “不动产登记簿”，看是否有抵押、查封，及抵押金额和查封次数。

法院档案室

查阅案件卷宗，了解拍卖原因，判断原房主是否会阻挠交接。

社区居委会

打听是否有共有权人、家庭纠纷，如原房主离婚后房产分割未明确。

核欠费逐项核对

物业费

联系物业要近 3 年缴费记录，注意 “空置房物业费” 可能欠缴。

水电燃气

到营业厅查明细，重点核对 “滞纳金”，可能超过本金。

特殊费用

学区房确认 “学位是否占用”，商用房查是否欠缴房产税等。

实地勘察

找装修师傅同行，检查墙体、管道、电路等。走访邻居了解原房主是否有仇家。核实 “学区”“地铁规划” 等宣传，避免政策调整导致失效。

竞拍过程守纪律，不贪不冲动

设定 “心理底价”

计算公式：最高出价 = 市场价 ×80%- 已知欠费 - 预估维修费 - 6 个月租金（腾退期）。

如市场价 500 万的房子，已知欠费 5 万，维修 10 万，预留 3 万租金，最高出价不宜超 382 万，否则不如买二手房。

别踩 “保证金” 的坑

保证金是起拍价的 10%-20%，成功后转房款，失败退回（部分平台扣手续费）。

付款周期 7-15 天，需提前准备全款。部分城市可办 “法拍贷”，审批需 10-15 天，最好提前和银行预审。

法律武器随身带

过户前：查 “查封状态”

竞拍成功后别着急交钱，到不动产登记中心确认房产是否 “解封”。

曾有房产被多家法院轮候查封，前序解封后，后序可能续封导致无法过户，要及时联系执行法院要 “协助执行通知书”。

腾退时：全程录音录像留证据

• 收房时邀物业、社区人员在场，清点物品列清单签字。

• 原房主拒腾退，立即向法院提 “强制腾退申请”，保留租房合同作索赔证据。

• 遇暴力抗法，直接报警并联系执行法官，不私下冲突。

入住后：尽快办理 “入住公证”

拿到房产证后，到公证处办 “入住公证”，明确收房时间和状态。可防范原房主事后称 “物品丢失”，为诉讼留证据。

法拍房的 “捡漏” 是 “风险置换”，用低价换处理麻烦的时间和精力。青天智控专业团队拥有丰富经验，为您规避风险，打赢这场保卫战。