梧桐府扑街，吕保明亲力打造好房子

文/北京进深 严明会

在北京，不是所有的大平层都能卖得风风火火。

位于大兴，目前没有地铁线，城市界面差，单价4万 的梧桐府就是一个例子。

7月11日，大兴梧桐府悄无声息地开盘，它没有采取集中开盘，也没有任何仪式。

隔壁8公里的沐春墅，人家的开放仪式搞得那叫一个风光，兴创投资董事长田永安都亲自站台。

两个楼盘按理说是“兄弟”，同一个爹——北京大兴发展国有资本投资运营有限公司，其背后是大兴国资。

只不过，一个是嫡出，一个是庶出。

沐春墅背后的股东是兴创投资，百分百纯国资血统；梧桐府的股东则有点杂，包括兴福临空、大兴城建和包工头吕保明。

梧桐府不仅缺少开盘仪式，连开盘数据都很“冷清”。它对外宣称，认筹38套，金额3.1亿元，成交均价4.3万元/平米，去化率10.56%。

眼下，开盘28天后，梧桐府网签9套房，成交均价41371.43万元/平米，成交额6652万元。

这是一个花21.46亿元代价拿下的项目。2024年7月，由大兴城建和北京大兴发展集地联合体以底价竞得，共包括3幅子地块。

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7月10日，梧桐府取得预售证12栋住宅楼、366套房源入市，预售均价4.93万-5.07万元/平米。

从目前网签情况来看，168平/174平四居，是目前卖得最好的，毕竟总价低。

200多平的大户型去化较慢，但梧桐府215平和222平四居，合计占比超一半。

在南五环外，做200平以上的大平层豪宅，很罕见，只能说操盘手勇气可嘉。

从楼层来看，低楼层很吃香，成交好于高楼层。

原因在于，一层南向有20-30平小院赠送。在北京，很多年没见到一层赠送花园的楼盘。

在往上的2层，它的预售价是所有楼层最低的。

具体来看看北区的成交情况。

其中，北区3#目前卖得最好，有3套168㎡房源已网上联机备案，并有1套174㎡被预订。

此外，北区5#、8#各有1套约200㎡和198㎡房源网上联机备案。

最大的222㎡，目前北区仅有6#被预订了1套。

南区也是3#卖得最好，中间户是168㎡，边户是174㎡，目前有1套房源已网上联机备案，并有4套被预订。

但南区200平以上的大平层比北区成交情况好。

1#，有1套215㎡房源已网上联机备案，并有1套221㎡被预订；2#是222㎡户型，目前有1套房源网上联机备案，有1套被预订；6#，有1套222㎡被预订。

此外，5#有1套198㎡房源已网上联机备案，它位于一层。

更为可怕的是，梧桐府所处的大兴新城位置，未来的土地供应量将无比庞大。

仅大兴新城西片区，日前再增8万㎡低密住宅地块。

其中，0021地块用地面积2.35公顷，建筑规模4.47万平方米，容积率1.9，限高36米；0025用地2.47公顷，建筑规模3.71万平方米，容积率1.5，限高30米。

值得一提的是，6月6日，大兴区政府党组成员、副区长翟杨陪同中海集团考察团队到黄村镇走访调研；仅隔一个多月，招商蛇口考察团也到黄村镇走访调研。

按现在去化的速度看，不排除梧桐府后续要采取“以价换量”的手段。

但问题紧接着又来了，之前高价成交的客户，心里可能会有点别扭吧。

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别区的大平层豪宅，卷的“壕”无人性。

梧桐府却很淡定，6个主力户型（168㎡、174㎡、199㎡、205㎡、215㎡、222㎡的四居）清一色都是四叶草，只是尺寸略微不同。

而且都大平层豪宅了，为何174平-205平的主卫，也不给配个大浴缸？

距离8公里的兴城之星，同样也是做大平层，人家却能180平做到南向四面宽。

产品设计用不用心，高低立现，也难怪兴城之星能够火出圈。

依葫芦画瓢，梧桐府开发商也干起了大平层的生意，起步就是168㎡。它赶上了“好房子”的好时机，带来了南北双阳台。

梧桐府南阳台为奇偶错层开敞阳台，进深约有1米8，北阳台为开敞阳台。

阳台是上下层错位布置，且无法封闭。这类阳台很鸡肋，因为北京风沙天气多，无法作为家政间放洗衣机，利用率偏低。

但“后来者”沐春墅项目，更卷，直接上“五件套”（阳台、风雨连廊、架空层、室内挑空、共享空间）。

沐春墅是继梧桐府之后又一个配置开敞阳台的项目，并且在此基础上还增加了挑空平台。

它比开敞阳台更实惠。因为挑空平台为全赠送面积，而开敞阳台要计一半面积。

这逼着梧桐府也必须做加法，在北区增设风雨连廊。它连接大门，向西北拐弯之后，便是小区的中心景观区。

配件追不上，配套也比不过兄弟楼盘。

沐春墅所处黄村核心地段，周边地铁、商业、医疗等配套齐全，但梧桐府的配套和城市界面都是末流。

两个项目距离8公里左右，在大平层产品上将面临正面交锋。沐春墅主推129-192㎡平层以及208-283㎡叠墅。

如此看来，面对劲敌，梧桐府的去化压力会非常大。

目前，项目土地使用权抵押予中国工商银行北京大兴支行。

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梧桐府的开发商是——北京兴城发展建设开发有限公司（简称“兴城发展”），由大兴发展集地和大兴城建分别持股84.1561%和15.8439%%，法人兼董事长为李立军，经理包括王涛、刘然、韩朔。

大兴发展集地是大兴土拍的常客，背后是兴福临空和万兴建筑集团。

大兴城建、兴福临空背后是大兴国资委全资持股；万兴建筑则是一家以建筑与市政总承包、装修装饰专业承包和投资开发等为主业的建筑民营企业，实控人为董事长吕保明，持股约95%。

6月至今，万兴建筑被3次列为被执行人，被执行总金额约356.01万元。

在梧桐府施工上，吕保明选择了“自己人“。

5月15日，北京兴坤建筑有限公司中标了北京大兴新城西片区一期A、B组团土地一级开发项目DX00-0406-0003、0011地块R2二类居住用地、DX00-0406-0007地块A334托幼用地项目施工工程，中标价9.4791亿元。

参与此次招标的还有，北京博大经开建设、北京城建八建设发展、北京建工四建工程建设、北京六建集团、北京首钢建设集团、北京新兴保信建设工程。

不难发现，投标选手中有城建背景的，还有投标金额更低才9.4762亿元。

此外，兴坤建筑还中标了梧桐府售楼处及样板间装饰装修工程，中标价937.6607万元。

兴坤建筑跟万兴建筑老板吕保明之间，有千丝万缕的关系。

在股权上，兴坤建筑与万兴建筑并无关联。

它成立于2019年1月，注册资本1.5亿元，由吕海生、刘景旭、吕俊玲分别持股72%、18%、10%。其中，吕海生为兴坤建筑党支部书记、董事长。

吕海生曾透露，自己的父亲就是一名建筑工人。

1991年出生的吕海生，从小就经常跟父亲在工地。但，他跟很多二代一样，含着金钥匙出生，出国留学镀金。

2012年从加拿大留学归来后，他主动告别所学的金融领域高薪就业机会，进入万兴建筑集团，从一线工人做起，在工地待了三年，学图纸、翻图集，甚至还跟工人们一起吃住在工地。

2015年，吕海生被调入项目部，跟随项目经理前往河北“盯工程”。期间，他通过学习，在河北保定徐水区承接了博物馆盖建项目并顺利完成任务。2018年，恰好集团成立十三公司，他作为重点培养人才被公司推举为总经理。

此外，在万兴集团，吕海生还曾担任了青年突击队队长、应急抢险队队长、集团党委副书记等职位。

2022年，吕海生退出万兴建筑集团高管序列。虽然离开，但他还是会以“兴坤董事长”的身份，参加北京万兴2022年度新员工入职培训。