湖南大佬，杀入深圳旧改市场

外来势力的加入，或将为深圳旧改市场带来新的思路和发展模式。

中房报记者 许倩 北京报道

当深圳本地房企在旧改市场“步履艰难”之际，一家湖南民企却杀入深圳旧改竞技场。

近日，深圳交易集团发布一则交易公告，龙岗区吉华街道三联社区土地整备利益统筹项目“尘埃落定”，中标者为深圳市领瑞实业发展有限公司，其背后大股东是湖南民企——湖南福天兴业投资集团（以下简称“福天集团”）。

这个涵盖84.21万平方米土整范围、规划总容积32.95万平方米的“巨无霸”项目，成了这家外来民企的深圳首秀。

根据官方披露，项目将为村股份公司提供总计约12.56万平方米的优质回迁物业，涵盖厂房、宿舍和商业等多种业态，总估值高达23.9亿元。再加上该项目的土地整备资金（约5.72亿元）及配套建设投入，总投资规模将是一笔很大的支出。

就该次旧改事宜，记者致电湖南福天兴业投资集团及其下属深圳市领瑞实业发展有限公司，均无人接听，发去采访函亦未有回应。

湖南民企入局

位于深圳市龙岗区的三联社区，曾是深圳典型的“工业腹地”，这里低矮厂房与密集城中村交织，相对低廉的租金吸引了许多外来务工人员，却难掩环境逼仄、配套滞后的窘迫。

如今，随着深圳城市更新的推进，这片土地将以全新姿态告别“工厂+城中村”的旧标签。

今年4月，深圳市发布了《龙岗区吉华街道三联社区土地整备利益统筹项目实施方案》。方案公示后，瞬间点燃了片区居民的期待。

根据规划，整个项目利益统筹实施范围面积84.21万平方米，采用“货币补偿+留用土地”的方式实施土地整备，土地整备资金约5.72亿元。项目有3宗优质的留用土地，包括2宗二类居住用地和1宗普通工业用地，总用地面积约6.22万平方米。2宗居住用地，除要建18.2万平方米的住宅外，还将配建2所6班幼儿园；1宗工业用地将建成12.8万平方米的产业空间。

此外，项目还专门划出1.22万平方米土地用于教育设施，计划建设一所27班的九年一贯制学校。值得注意的是，建设费用的60%将由合作方承担，这将有效减轻政府的财政压力，但同时也加大了中标企业的资金支出。

1个月前，深圳公共资源交易中心发布了深圳市龙岗区吉华街道三联社区土地整备利益统筹项目招标公告。彼时不少业内人士猜测，该项目最终将花落本土房企，毕竟深圳旧改市场向来是本地房企的“主场”。

但8月6日公布的结果却出人意料，拿下该项目的企业名为深圳市领瑞实业发展有限公司，其操盘者的身份为湖南福天集团。

领瑞实业成立于2019年，被大股东几经易手。企查查中变更记录显示，其最早的大股东是深圳市龙腾佳兆业实业发展有限公司（由佳兆业城市更新集团控股），1年后变更成珠海市横琴从元投资服务有限公司（由茂年香港有限公司控股），1个月后，控股股东又变更为佳兆业旗下公司。

2023年6月，佳兆业将领瑞实业股份转给广州远创房地产有限公司及深圳一号仓商城有限公司，前者持有80%，后者持有20%；后来深圳一号仓商城也将手中20%股份转至远创房地产。

远创房地产曾是广州华新集团旗下公司，2022年2月，股东变更为福天集团（持股51%）、长沙创骥企业管理咨询有限公司（持股25%）、广州聚信置地有限公司（持股24%）；2024年，深圳市吉联实业发展有限公司更替广州聚信置地，成为远创房地产第三大股东。

直到今年1月，长沙创骥企业管理咨询有限公司也退出了，远创房地产最终由福天集团持股66%，深圳市吉联实业持股34%。

从这份颇为辗转的变更记录可见，或许早在3年前，福天集团就在布局进军深圳旧改市场了。

深圳旧改不好做

福天集团在深圳不算知名，但在湖南却是“院子系”标杆，是湖南省重点支持的民营企业。

福天集团成立于2010年，业务核心涵盖地产开发、生态环保、产业互联网、建筑与设计、产业投资、文化旅游、绿色食品等产业，其中地产开发板块累计开发量超600万平方米。其福天“院子系”产品自2020年推出以来，迅速在合肥、长沙、岳阳、张家界、贵阳等城市开工建设，成为本地有名的擅长打造“空中庭院”立体生态建筑的企业。

据悉，此次落子深圳后，福天集团计划把这套打法复制到三联项目，其中一宗二类居住用地的11.7万平方米住宅中，将有30%户型配备“垂直花园”。

但深圳的旧改市场并不好做。近年来，深圳旧改项目的失效名单不断增加，显示出市场的复杂性和不确定性。

据深圳交易集团数据，截至2025年8月，全市1061个更新项目中仅554个确定实施主体，实施率52.2%。今年已有福田香蜜湖家属楼片区、坪山碧岭安田片区等9个项目因超期失效。“拆迁补偿谈判、容积率博弈、产业导入要求，每关都可能卡壳。”当地企业人士称。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，深圳旧改市场一直是以本地民企为主导来推进的，包括对村民的补偿、给到政府的公共利益，以及土地出让金等都按照市场化方式推进，补偿的成本很高。随着企业暴雷和市场下行，这种高成本补偿的模式难以为继。

“现在，深圳市政府正在大力推动旧改模式创新，如土地整备利益统筹等，同时把一些旧改规则做了调整，比如压缩公共利益、下调商办部分的配置比例、一些违法建筑降低补偿等，以确保开发商的利润空间和投资积极性。但是一些原来的民企依然深陷旧模式而难以摆脱困局。”李宇嘉说。

这种情况下，一些现金流还不错的外来房企看到了机会。他们伺机在各地抄底被低估的土地市场，也包括深圳旧改市场。

深圳市某城市更新专家分析称，深圳本地房企常因涉及多村利益、历史遗留问题陷入僵局，福天集团作为“新玩家”则没有这些历史包袱，其直接对接街道办和股份公司，流程更顺畅。但挑战也不小，深圳旧改要求“产业先行”，比如三联社区项目中的工业用地需引进高新技术企业，这对于擅长住宅开发的福天集团是全新考验。

外来势力的加入，或将为深圳旧改市场带来新的思路和发展模式。