睿和短评：“商改租”破冰！上海新政为住房租赁市场打开三条增量通道

上海市政府办公厅近日印发《关于推进商务楼宇更新提升的实施意见》，这是全国首个专门针对商务楼宇更新的专项政策。

睿和智库研究认为，该《意见》的出台具有双重意义：一方面为上海商务楼宇的功能转型和城市空间优化提供了系统性的解决方案，另一方面也为住房租赁市场创造了结构性发展机遇。

通过对《意见》深入研读，睿和智库发现，新政在供给端创新性地开辟了三条租赁住房增量通道：

1、通过功能业态焕新，构建梯度化供给体系。明确“支持存量商务楼宇分区分类兼容符合地区发展导向和人民群众生产生活需要的功能业态”，并根据不同区位定制差异化策略——

·核心区（城市主中心、副中心）：鼓励兼容商业酒店，允许适当增加服务公寓和人才公寓，满足高管人群需求；
·次级商圈（地区中心）：允许兼容商业酒店、租赁住房（含人才公寓），服务青年白领群体；
·社区级项目（社区中心）：鼓励融合“租赁住房（含人才公寓）+养老托育+新时代城市建设管理者之家”，形成15分钟生活圈。

2、通过功能转换，创新空间释放机制。首创“15年内功能兼容期”政策，允许商务楼宇在不改变产证性质的前提下，通过全周期合同监管，兼容租赁住房功能，破解了“商改租”的产权障碍。

3、新建补充。明确“探索建设产业配套类居住产品，定向供应给周边符合条件的入住企业员工使用。”

在产品端，“商务办公+长租公寓”混合运营业态，也将推动租赁住房品质升级。

最后是市场格局重构。随着商务楼宇运营商凭借硬件优势切入住房租赁市场，可能会引发租金继续下探、传统长租公寓品牌加速产品升级、写字楼与公寓运营商的战略合作等变化，竞争维度或将持续升级。

综上所述，该政策不仅改变租赁市场供给结构，更将引领城市空间利用模式的创新升级。未来行业发展需重点关注三大核心趋势：商务楼宇资产价值的运营重构、租赁产品服务生态的延伸拓展，以及政企协同的城市更新模式突破。

可以预见，“楼宇经济”与“居住经济”的融合发展，将成为城市更新的新范式。

“中国好租住：产品力铸就资管力——2025全国品质租住大会”将于8月21-22日（北京）、9月9-10日（上海）双城举办。大会由睿和智库、首程控股、成都市楼宇经济促进会联合主办，汇聚百家长租公寓、酒店、康养公寓及产业链上下游企业，共探租住行业产品创新与资管升级新路径。

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