7月上海市中心次新房议价空间趋于稳定，至少7个新房项目开盘“日光”

7月上海楼市数据出炉。7月上海二手房（含商业）累计成交超1.9万套，整体仍展现出一定韧性。多家机构数据及分析师观点显示，当前市场正处于调整期，刚需与改善型需求分化明显，后续随着淡季结束，成交量有望逐步回升。

市中心次新房议价空间趋于稳定

根据网上房地产数据统计，7月上海二手房（含商业）累计成交19337套，环比有所下跌。

业内人士认为，7月作为传统淡季，高温和多雨天气直接影响看房及成交节奏，但从绝对量来看，7月成交虽有所下行，但市场韧性充足。

“从上海链家的数据来看，7月带看量环比基本持平”。上海链家研究院负责人李根表示，当前二手房市场延续了自年初以来的深度调整趋势，尤其是受7月高温、台风影响，成交量季节性回落。从市场需求而言，呈现明显的刚需主导特征，300万元以下房源成交占比持续攀升，首次购房者及年轻家庭为主要驱动力，他们对总价敏感度高，更倾向于选择近郊性价比房源。改善客户群体多元化趋势虽有显现，但整体尚未形成规模效应，主要原因可能是新房市场高端项目持续热销、新房品质升级，分流了置换市场需求。

从空间分布上，上海中原地产监测的数据显示，7月份，浦东的成交量继续位居全市第一；宝山成交套数位列第二；闵行紧随其后。

有经纪人提及，“7月受天气影响，整体带看量不是特别高，但转化率比较高。只要出来看房子的客户，订房子的概率相对比较大。这部分客群基本以刚需为主，通常会指定看某小区的某类户型的房子，客户相对诚意度更大。”

从价格来看，多位经纪人反馈目前仍处在以价格换取成交的阶段。

上海中原地产二手住宅价格指数显示，7月二手房价格指数环比下跌1.82%，已连续下跌3个月。尽管当前成交量不算低，但高挂牌总量给了购房者充足选择空间。相对而言，市中心次新房议价空间趋于稳定，仅受淡季因素影响短期略有扩大。

58安居客平台的数据也印证了当前的市场态势，7月，该平台的找房价格已连续3个月下跌，这表明二手房“以价换量”逻辑持续。目前房源正在不断出清，但市场观望情绪累积，平均挂牌时长环比增加0.6天，同比增加10.5天。

上海中原地产市场分析师卢文曦认为，7月是传统淡季，量价下滑符合淡季预期，当前二手房市场以刚需客户为主，这类群体对价格和政策敏感度更高，在市场震荡寻底阶段不敢贸然出手。其预计，淡季过后，随着成交量释放，房价跌幅有望收窄，下半年市场好转时机可能出现在九月、十月。

58安居客研究院研究总监韦谢也指出，从需求结构看，新房市场需求集中在中大面积四房产品，二手市场供给则以中小面积1-2房户型为主，反映出“二手市场卖刚需、新房市场换改善”的置换逻辑。随着优质地块出让及“好房子”政策导向，这一逻辑影响力将持续加大，逐步形成“刚需刚改买二手，中高端改善及豪宅看新房”的趋势。

热门楼盘仍现日光

从新房市场看，上海中原监测数据显示，7月上海新建商品住宅成交面积34.1万平方米，环比减少40.6%。供应端同样收缩，7月上海新房供应37.5万平方米，环比减少28.9%。

空间分布上，机构监测数据显示，7月，浦东成交8.18万平方米，占全市总量近四分之一，位居第一；郊区中宝山表现突出，成交5万平方米位列第二，排名较前期上升1位，显示其在首次改善及刚需产品供应上与市场契合度较高。进入淡季，中心区成交力度下滑，新静安、杨浦成交面积刚超1万平方米。

上海中原地产数据显示，7月新房均价71353元/平方米，环比有所下跌，但同比上涨7.2%。这一变化与交易结构调整密切相关，前期热度较高的高价房交易突出，7月成交前十榜单中仅1个项目单价超10万元/平方米，且成交量仅85套；3万元/平方米-6万元/平方米的项目占榜单一半，交易结构向首次改善产品倾斜。

从市场表现来看，7月热门楼盘仍现日光。据不完全统计，今年7月，上海仍有至少7个新房项目实现开盘当天售罄。包括位于松江广富林的国贸海上原墅、宝山淞南的江湾金茂府、宝山共康的宝业馨康苑、奉贤南桥的上江南·贤庐、浦东唐镇的保利天奕以及位于浦东新杨思的翡雲悦府和浦东张家浜的浦开云璟四期。

对于新房市场走势，业内人士认为，7月交易量下滑属淡季正常现象，经过上半年冲刺后，市场需要喘息调整，高温天气也对看房造成阻碍。尽管交投下降，但市场情绪未受太大影响，热点产品仍受关注并触发积分，加之月末土拍出现多个地王，显示开发商对后市信心充足。预计经过淡季蓄势，后续成交有望反弹。