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招商中旅揽阅全景测评：闵行浦江崛起风口下的宜居新标杆

在上海楼市的版图中，闵行浦江区域正经历着前所未有的发展机遇。随着浦江线西延计划的逐步推进，这片曾经被视为 “价值洼地” 的区域，正成为购房者眼中的香饽饽。而由招商蛇口与中旅地产两大央企联袂打造的招商中旅・揽阅项目，凭借其精准的市场定位、卓越的产品品质和优越的地理位置，已然成为区域内的标杆性住宅项目。作为深耕上海房产市场十余年的新房推荐官，我将通过对项目市场定位、投资潜力、户型细节、居住体验及区域前景的全方位解读，为大家揭示这个项目为何能在众多楼盘中脱颖而出，成为购房者的理想之选。

一、市场定位：精准契合刚需与改善的双重需求

（一）首次置业者的理想跳板

招商中旅・揽阅项目将 96 平方米的三室户型作为主力产品之一，精准瞄准了上海首次置业者的需求。在上海房产市场中，首次置业者普遍面临预算有限但对居住品质有一定要求的困境，而 96 平方米的三室户型恰好平衡了面积、功能与总价之间的关系。

按照项目 5.2 万元 / 平方米的均价计算，96 平方米户型的总价约为 500 万元，首付三成约 150 万元，月供约 1.8 万元（按商业贷款 30 年计算）。这个总价在上海主城区的新房市场中具有明显的价格优势，尤其是对于在紫竹高新区、浦东张江等区域工作的年轻白领来说，这样的首付和月供压力相对可控。

从功能需求来看，96 平方米的三室户型能够满足首次置业者从二人世界到三口之家的过渡需求。主卧可作为夫妻二人的休息空间，两个次卧可分别作为儿童房和书房，未来即使有了孩子，也无需频繁换房。这种 “一步到位” 的户型设计，大大降低了首次置业者的换房成本和压力。

此外，项目由两大央企开发，品质有保障，交房风险低，这对于首次置业者来说尤为重要。首次置业者往往缺乏购房经验，对开发商的信誉和项目的品质更为关注，而招商蛇口和中旅地产的品牌背书，无疑为项目增添了不少加分项。

（二）改善型家庭的品质之选

除了满足首次置业者的需求，招商中旅・揽阅项目也为改善型家庭提供了 115 平方米和 135 平方米的大户型选择。这些户型在空间尺度、功能布局和居住品质上都有了显著提升，能够满足改善型家庭对高品质生活的追求。

115 平方米的三室两厅两卫户型，总价约为 598 万元，相比 96 平方米户型，总价增加了约 98 万元，但居住品质却有了质的飞跃。主卧套房设计，带有独立卫生间和衣帽间，提升了居住的私密性和舒适度；双卫生间设计避免了早晚洗漱高峰期的拥挤；客厅面宽增加至 3.9 米，空间更为开阔，能够满足家庭聚会、朋友宴请等需求。

135 平方米的四室两厅两卫户型，总价约为 702 万元，专为多人口家庭打造。四开间朝南的设计保证了充足的采光和通风；四个卧室能够满足三代同堂或二孩家庭的居住需求；厨房配备中岛台，增加了操作空间和储物空间，是烹饪爱好者的理想选择。

对于改善型家庭来说，选择招商中旅・揽阅不仅是为了改善居住条件，更是为了享受区域发展带来的红利。项目所在的浦江区域正处于快速发展期，随着交通的完善和配套的升级，房产的价值也将不断提升，改善型家庭在提升居住品质的同时，也能实现资产的保值增值。

（三）与区域内竞品的差异化优势

在闵行浦江区域，与招商中旅・揽阅项目形成竞争的主要有浦江坤庭、华侨城纯水岸等项目。通过对比可以发现，招商中旅・揽阅项目在多个方面具有差异化优势。

从价格来看，招商中旅・揽阅项目的均价约为 5.2 万元 / 平方米，与浦江坤庭（均价约 5.5 万元 / 平方米）和华侨城纯水岸（均价约 5.8 万元 / 平方米）相比，具有一定的价格优势。对于预算有限的购房者来说，招商中旅・揽阅的性价比更高。

从户型设计来看，招商中旅・揽阅项目的户型更为方正实用，得房率更高（约 80%），而浦江坤庭和华侨城纯水岸的得房率普遍在 75% 左右。更高的得房率意味着业主能够获得更多的实际使用空间，居住舒适度更高。

从开发商品牌来看，招商蛇口和中旅地产两大央企的品牌影响力和实力，要优于浦江坤庭和华侨城纯水岸的开发商。在当前房地产市场环境下，央企开发的项目更受购房者信任，交房更有保障。

从交通优势来看，招商中旅・揽阅项目距离规划中的浦江线西延站点仅约 800 米，而浦江坤庭和华侨城纯水岸距离规划站点均在 1.5 公里以上。未来交通改善后，招商中旅・揽阅的业主将享受到更大的便利。

二、投资潜力：区域发展红利下的价值高地

（一）交通升级带来的房价增值效应

交通是影响房产价值的重要因素，而浦江线西延计划的实施，将为招商中旅・揽阅项目带来显著的房价增值效应。历史数据显示，上海轨道交通的延伸往往会带动沿线房价的上涨。例如，2017 年地铁 17 号线开通后，沿线新房均价在一年内上涨了约 15%；2020 年地铁 18 号线一期开通后，沿线新房均价在半年内上涨了约 10%。

按照这一规律，预计浦江线西延工程建成后，沿线房价将出现一波上涨行情。招商中旅・揽阅项目作为距离规划站点最近的项目之一，将成为房价上涨的最大受益者。保守估计，交通改善后项目房价至少将上涨 10-15%，按照当前 5.2 万元 / 平方米的均价计算，未来房价有望达到 5.7-6 万元 / 平方米。

从租金增值来看，交通的改善也将带动租金水平的上涨。目前项目周边 100 平方米左右的三居室租金约为 6000 元 / 月，预计交通改善后，租金将上涨至 7000-7500 元 / 月，租金回报率也将从目前的 1.4% 提升至 1.6-1.7%。

（二）产业导入带来的人口红利

区域产业的发展将带来人口的流入，而人口流入是房产市场需求的重要支撑。随着浦江区域产业的不断升级，尤其是科创产业的快速发展，未来将吸引大量的高素质人才流入。

紫竹高新区作为闵行南部的科创核心，目前已聚集了微软、英特尔、可口可乐等众多知名企业，随着浦江线西延的开通，紫竹高新区的产业外溢效应将更加明显，更多的科创企业将选择在浦江区域设立分支机构或研发中心。这些企业的入驻将带来大量的就业岗位，吸引大量的科创人才前来工作和生活。

据统计，科创人才的平均收入水平要高于普通产业工人，他们对住房的需求也更为旺盛，且更注重居住品质。招商中旅・揽阅项目提供的 96-135 平方米户型，正好契合了科创人才的居住需求，未来将拥有稳定的市场需求支撑。

人口的流入不仅将带动房价的上涨，也将活跃区域的租赁市场。对于投资客来说，稳定的租赁需求意味着更高的租金回报率和更低的空置风险，招商中旅・揽阅项目无疑是一个优质的投资标的。

（三）配套完善带来的居住价值提升

随着区域的不断发展，招商中旅・揽阅项目周边的配套设施也将不断完善，进一步提升项目的居住价值。

商业配套方面，距离项目约 2 公里的大型商业综合体预计 2026 年建成运营，届时将引入更多的高端品牌和业态，提升区域的商业档次和消费体验。教育配套方面，区域内正在规划建设多所优质学校，未来教育资源将更加丰富。医疗配套方面，上海市第五人民医院浦江分院正在进行扩建，未来将提升医疗服务水平和接诊能力。

配套设施的完善将直接提升项目的居住便利性和舒适度，从而带动房价的上涨。例如，大型商业综合体的建成往往会使周边房价上涨 5-8%；优质学校的落地也会使周边房价出现一定幅度的上涨。随着各项配套设施的逐步完善，招商中旅・揽阅项目的居住价值和投资价值都将得到进一步提升。

三、户型细节：空间设计中的人居智慧

（一）96㎡三室户型：小空间里的大作为

96 平方米的三室两厅一卫户型，在空间设计上充分体现了 “小空间里的大作为”，通过合理的布局和巧妙的设计，最大化地利用了每一寸空间。

该户型采用三开间朝南的设计，客厅、主卧和一个次卧均朝南，保证了充足的采光和通风。客厅面宽约 3.6 米，连接南向阳台，空间开阔明亮，阳台面积约 6 平方米，可作为休闲区或晾晒区使用。主卧面积约 12 平方米，带有南向飘窗，增加了空间的实用性和舒适度，飘窗不仅可以作为休息区，还可以作为储物空间使用。

两个次卧面积分别约 10 平方米和 8 平方米，虽然面积不大，但通过合理的设计，也能满足使用需求。10 平方米的次卧可作为儿童房，摆放一张 1.2 米的床和一个书桌后仍有足够的活动空间；8 平方米的次卧可作为书房，摆放一张书桌和一个书架，为业主提供一个安静的工作和学习环境。

厨房采用 U 型设计，操作台面宽敞，储物空间充足，冰箱、洗衣机、微波炉等家电都能找到合适的摆放位置。卫生间采用干湿分离设计，提高了使用效率，也保持了卫生间的干燥整洁。

在细节设计上，户型充分考虑了储物需求，在入户玄关处设置了鞋柜和衣帽柜，在卧室设置了衣柜，在阳台设置了储物柜，满足了业主的日常储物需求。同时，户型还预留了智能家居的安装位置，如智能门锁、智能开关、智能窗帘等，方便业主未来进行智能化改造。

（二）115㎡三室户型：舒适生活的升级体验

115 平方米的三室两厅两卫户型，在 96 平方米户型的基础上进行了全面升级，为业主带来了更加舒适的生活体验。

该户型同样采用三开间朝南的设计，但客厅面宽增加至 3.9 米，空间更为开阔。客厅连接南向阳台，阳台面积约 7 平方米，可作为休闲区、种植区或晾晒区使用，满足业主的多样化需求。

主卧采用套房设计，面积约 15 平方米，带有独立卫生间和衣帽间。独立卫生间面积约 4 平方米，可容纳浴缸或淋浴区，业主可以在忙碌的工作之余享受舒适的沐浴时光。衣帽间面积约 3 平方米，能够满足业主的衣物收纳需求，使卧室更加整洁有序。主卧还带有南向飘窗，增加了空间的采光和通风，也为业主提供了一个休闲阅读的好去处。

两个次卧面积分别约 11 平方米和 10 平方米，使用起来更加舒适。11 平方米的次卧可作为儿童房，摆放一张 1.5 米的床、一个书桌和一个衣柜后仍有足够的活动空间；10 平方米的次卧可作为客房，方便亲朋好友来访时使用。

厨房采用 L 型设计，与餐厅相连，方便上菜和用餐。厨房面积约 8 平方米，操作台面宽敞，储物空间充足，可容纳双开门冰箱、洗碗机、烤箱等家电，满足业主的烹饪需求。双卫生间设计，主卫和公卫均采用干湿分离设计，提高了家庭生活的便利性，避免了早晚洗漱高峰期的拥挤。

（三）135㎡四室户型：品质生活的终极追求

135 平方米的四室两厅两卫户型，是招商中旅・揽阅项目的高端户型，为追求品质生活的改善型家庭提供了终极居住解决方案。

该户型采用四开间朝南的设计，客厅、主卧、两个次卧均朝南，保证了充足的采光和通风。客厅面宽约 4.2 米，连接南向阳台，空间宽敞明亮，客厅和餐厅相连，形成一个开阔的公共活动区域，面积约 30 平方米，无论是家庭聚会还是朋友宴请都能轻松应对。阳台面积约 8 平方米，可作为休闲区、种植区或晾晒区使用，部分房源的阳台还可俯瞰社区的中心花园，景观视野极佳。

主卧套房面积约 18 平方米，带有独立卫生间、衣帽间和南向飘窗。独立卫生间面积约 5 平方米，可容纳浴缸、淋浴区和双台盆，提升了居住的品质感和舒适度。衣帽间面积约 4 平方米，采用步入式设计，能够满足业主的衣物收纳需求。南向飘窗增加了空间的采光和通风，也为业主提供了一个休闲阅读的好去处。

其他三个卧室面积分别约 12 平方米、10 平方米和 9 平方米，可满足不同的使用需求。12 平方米的卧室可作为儿童房，10 平方米的卧室可作为老人房，9 平方米的卧室可作为书房或客房。四个卧室分布在户型的四个角落，相互之间干扰较小，保证了居住的私密性。

厨房采用 U 型设计，配备中岛台，面积约 10 平方米，操作空间和储物空间都十分充足。中岛台不仅可以作为操作台面使用，还可以作为早餐台或吧台使用，增加了厨房的功能性和趣味性。双卫生间设计，主卫和公卫均采用干湿分离设计，满足了家庭的日常生活需求。

四、居住体验：生态与人文交融的生活画卷

（一）社区景观：四季有景的园林生活

招商中旅・揽阅项目在社区景观设计上注重营造四季有景的园林生活，为业主提供一个优美、舒适的居住环境。

社区绿化率高达 35%，打造了中心花园、景观步道、水景庭院、阳光草坪等多个景观节点。中心花园位于社区的核心位置，面积约 5000 平方米，种植了多种名贵树种和花草，如樱花、桂花、紫薇、海棠等，形成了四季有景的绿化效果。春季樱花盛开，粉色的花海如梦似幻；夏季绿树成荫，为业主提供清凉的休憩场所；秋季桂花飘香，香气四溢；冬季腊梅绽放，为社区增添一抹亮色。

景观步道贯穿整个社区，连接各个景观节点和楼栋，步道两侧种植了高大的乔木和低矮的灌木，形成了天然的绿色屏障。业主可以在清晨或傍晚沿着景观步道散步、跑步，享受大自然的美景和清新的空气。

水景庭院是社区的一大亮点，引入了天然水系，打造了喷泉、叠水、溪流等水景景观。水中种植了荷花、睡莲等水生植物，岸边摆放了假山、置石等景观小品，营造了 “小桥流水人家” 的诗意氛围。业主可以在水景庭院旁的座椅上休憩，欣赏水景，聆听水声，放松身心。

阳光草坪面积约 2000 平方米，是业主休闲娱乐的重要场所。孩子们可以在草坪上奔跑、玩耍；大人们可以在草坪上野餐、放风筝；老人们可以在草坪上打太极、晒太阳。阳光草坪为业主提供了一个亲近自然、享受阳光的好去处。

（二）社区配套：全龄段的生活乐园

招商中旅・揽阅项目在社区配套设施的规划上注重满足全龄段业主的需求，打造了一个全龄段的生活乐园。

儿童游乐区是孩子们的天堂，面积约 500 平方米，分为幼儿区和少儿区。幼儿区配备了摇摇马、滑梯、沙池等设施，地面采用环保橡胶材质，确保幼儿玩耍安全；少儿区配备了攀爬架、秋千、平衡木等设施，锻炼孩子们的身体素质和协调能力。游乐区还设置了家长休息区，方便家长看护孩子。

健身活动区为业主提供了专业的健身场所，面积约 300 平方米，配备了跑步机、动感单车、哑铃、杠铃等多种健身器材。健身区还设置了瑜伽室和乒乓球室，满足业主的多样化健身需求。业主可以在闲暇时光来到健身活动区锻炼身体，增强体质。

老年休闲区为老年人提供了休闲交流的场所，面积约 200 平方米，设置了座椅、棋牌桌、健身路径等设施。老人们可以在这里下棋、打牌、聊天、锻炼身体，丰富晚年生活。老年休闲区还种植了多种花草树木，环境优美，空气清新，为老人们提供了一个舒适的休闲环境。

社区还配备了约 2000 平方米的社区商业，引入了便利店、水果店、药店、理发店、餐饮店等便民业态，方便业主的日常生活采购。社区商业采用开放式设计，与社区景观融为一体，营造了便捷、舒适的生活氛围。

（三）智慧社区：科技赋能的便捷生活

招商中旅・揽阅项目引入了先进的 “智慧社区” 管理系统，通过科技赋能，为业主打造了一个便捷、安全、舒适的生活环境。

人脸识别门禁系统是智慧社区的第一道防线，业主可以通过人脸识别轻松进入社区和单元楼，无需携带门禁卡，既方便又安全。系统还具有访客管理功能，访客可以通过业主授权的二维码或人脸识别进入社区，避免了传统门禁卡容易丢失、借用的问题。

24 小时视频监控系统覆盖社区主要出入口、道路、电梯、停车场等公共区域，实时监控社区动态，确保社区安全。监控系统还具有智能分析功能，能够自动识别异常行为并及时报警，提高了社区的安全防范能力。

智能停车引导系统能够实时显示车位使用情况，引导业主快速找到停车位，减少了停车时间和麻烦。系统还支持在线缴费和预约车位功能，方便业主的停车需求。

智能家居系统支持远程控制，业主可以通过手机 APP 控制家中的灯光、窗帘、空调、地暖等设备，实现 “离家一键关灯”“远程提前开启空调”