豪宅卖得最好的上海，33万/平米的墓地也卖不动了

中产消费降级再一次实锤了！

8月5日晚间，有“殡葬业老大”之称的福寿园（01448.HK）发布上半年业绩预报，竟然预亏2.35亿-2.65亿！而去年同期，福寿园净利润还高达2.99亿。

疯狂的“地下豪宅”也架不住中产没钱了。

过去一年发生了什么？今年光上半年就倒亏2个多亿，去年上半年还赚了3个亿左右呢。

上市以来首亏，这个信号不好。

去年的业绩已经是大幅退步了。

2024年总营收为20.78亿元，同比下降20.9%，归母净利润为3.73亿元，同比下降52.8%，直接腰斩。整个行业都在滑坡，如福成股份、安贤园中国都业绩退步。

福寿园认为亏损的主要原因包括宏观经济及客户谨慎消费影响业绩、部分附属公司因不同税务因素导致税务成本上升，以及对部分附属公司录得的商誉及相关资产进行减值拨备。

他们是细分行业的老大。业务模型比较简单，收益主要分为墓园服务、殡仪服务及其他。

他们商品的价格是真的贵！财报显示，2018—2023年，福寿园经营性墓穴平均销售单价从10.25万元/个上涨至11.95万元/个。2024年又上涨了1.9%至12.2万元/个。

这上涨的速度，已经远远超过了房价！

价格太高也影响了销售。从财报数据直观看到，墓地确实卖不出去了。

卖不出去直接影响到福寿园的净利润。福寿园的收入主要来自墓穴销售，当然盈利主要依靠经营性墓穴。

有多依赖呢？2024年数据为例，经营性墓穴的收入占墓园总收入的近九成，占总营收的73.3%。

2024年，福寿园经营性墓穴去年卖出1.25万个，比2023年减少超3800个，收入减少4.35亿元；公益性墓穴及村迁墓穴数量增加1500个，收入增加450万元。

福寿园成立于1994年，深耕殡葬行业30年，作为养老产业链的重要延伸，殡葬服务行业一直为认为发展前景广阔。

这家总部在上海的殡葬头部企业，总资产超过80个亿，其核心业务就是经营墓地，占比高达82%左右，管理层一度大举收购墓园。

2013年，福寿园在香港联合交易所挂牌上市。根据年报显示，2010年至今的十几年间，福寿园营收从3.5亿元增长至26.28亿元，涨幅达650.86%；利润也翻了数倍，最高接近8亿元。

福寿园约五成收入，来自上海，去年上海的收入就高达10亿元。有数据显示，上海墓地单价高达15万-24万元/平米，堪比房价。

他们主要做上海市场，原因大概有两个，一个是上海的老龄化程度最高，其次，上海的中产数量最高，能支持起这个价格。

我国一线城市墓穴价格普遍较高。其中上海房价最高，墓地也是最贵的。上海墓园平均起售价9.99万元左右，北京8.31万元，广州4.33万元，深圳6.41万元。

这还只是平均价格，根据品类的不同，墓地的价格有点上不封顶的意思。所以，到底有多贵？

2017年的财报有提到过，墓地的品类分为定制艺术墓、成品艺术墓、传统成品墓、草坪卧碑墓、绿色环保墓、室内葬等等，当时最高的可达 42.18万/个。

按照上海的平均价格算20万元/个，每个墓穴平均面积按0.6平方米计，相当于近33万元/平米。这个单价比当时上海最贵的豪宅汤臣一品还要贵！

在近五年的上海普通商品住宅销售均价排行榜中，位列第一的是汤臣一品，成交均价24万元/平米；其次是翠湖天地六期，成交均价21万元/平米左右。再往后，就是备案价19.5万元/平米的绿城潮鸣东方。

地下“豪宅”比地面豪宅价格要更厉害。

因为墓穴生意有个特点：只有一手市场，而且逐年上涨。

福寿园墓地价格的上涨，只是中国墓地行情的一个缩影。

此前松鹤墓园曾被曝出面积0.6平方米的三穴墓售价45.78万元，换算成每平方米的单位价格高达76万元，这个价格是上海市中心豪宅汤臣一品价格的3倍。

墓地的价格变动开始脱离市场供应的基本逻辑走向“疯涨”。

这两年经济下行让他们倍感压力。2024年，福寿园靠墓园服务赚了17.09亿元，同比下降了21%。利润率更是从60.2%跌到了41.3%，暴利没了。

他们试图转型，2024年墓地滞销，利润腰斩，转型搞AI还引发满满争议，2024年4月初的市值比2021年的高点蒸发了一半，现在更少了，只有76亿港元。

以前资本市场认为其护城河牢固，盈利能力惊人。

这背后有一个原因是他们的客群基数比较稳定，中国人口老龄化进程的加深，为市场需求的增长奠定了基础。

国家统计局数据显示，2024年末，中国60岁及以上人口为3.1亿人，占比22.0%，与2023年末相比，增加1334万人，扩大了死亡人口基数。

同时，近年来我国的遗体火化率持续提高，2021年全国遗体火化率已经达到58.8%。

根据前瞻产业研究院测算，预计到2026年，我国殡葬行业市场规模将达到4114亿元。

所以，福寿园一直中高端路线，盈利模式堪比茅台，毛利率一直高于80%，甚至超过90%，2023年毛利率高达86.3%，且净利率一直稳定在30%以上，经营利润率则超过60%，妥妥的暴利行业。

有行业人士称，早年殡葬改革，土地基本划拨或者租赁，所以会有高利润率。现在很多地方政府规定，经营性墓地通过招拍挂方式获得土地，才可以根据市场调节价格。行业规范化后，平均利润会稳定在一个更合理的区间里。

确实，2024年墓园服务的经营利润率从上一年的60.2%下降至41.3%，利润逐渐拉平了。

还有个原因是他们的竞争对手越来越多，企查查数据显示，国内现存殡葬用品相关企业28.06万家，达近十年注册量增速峰值。2024年全年注册6.43万家相关企业，同比增长17.73%。

墓地太贵怎么办呢？

2021年，昆明某陵园曾经推出过“墓地按揭贷”业务，最高可贷款20万元，贷款期限可达10年，贷款利率固定为9%。

虽然魔幻的“墓地贷”业务最终未能成功推行，但也是墓地销售疯狂表现的一个绝佳注脚。

目前，墓穴殡葬仍是主流。“地下房产”和地上的房产一样，都是民生福祉和社会情绪的敏感焦点。

但是，墓地价格的一路疯涨也限制了需求的增长。

根据上观新闻报道，上海的海葬撒海量从1991年的每年200多具，一路上升到如今每年的近万具，累计护送80247位逝者骨灰撒向大海，服务家庭超31万户。同时，上海也成为全国海葬数量最多、服务体系最完备的城市之一。

上半年的巨亏背后，不是福寿园不努力，是消费者变了。

当殡葬被福寿园们打造成一种高端消费品，就已经背离了殡葬的初衷，也最终把消费者推向了自己的反面。