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上个月的《成都豪宅市场半年报》沙龙上透漏：今年，成都建面300㎡以上顶豪大平层的供应量是自2020年以来最大的一年。

大家有充分的余地，选择适合自己的终极改善居所。

这些300㎡+项目中，有一个我特别关注的项目：位于二环边，东郊记忆旁由龙湖龙智造代建的华天龙湖·杉峯。

一方面，它是二环今年唯一的300㎡+大平层，其余均在三环以及绕城外。

成都能做300㎡+叠拼的地块很多，而适配300㎡+大平层的地块极少。

哪怕成都当下已经有24块地价上2万/㎡的土地，但是敢去落位300㎡+还是屈指可数。

我将300㎡+定义为超级大平层，因为这类大平层对于资源矩阵要求极高！

你可以这样理解，一家成熟房企敢在一块土地上批量落位300㎡+大平层，那么已经对土地价值帮购房者做了系统性论证。

这几年，三环内300㎡+大平层一直供应稀缺，核心原因不是三环内缺乏购买力，而是适配的土地太少。

再给各位说个小细节：杉峯是双限时代成华区唯一清水限价3万+的项目。

双限时代已是历史，但在很大程度上代表了从官方到开发企业对地块价值能级的认定。

另一方面，自然是龙湖金字招牌。

前几年，我一直说在普改/高改项目，其他企业都是摸着龙湖的产品力过河。

然而，从今年开始成都全面进入顶豪化，由于拿地较少，这位产品主义大师几乎没有施展拳脚的空间。

作为行业观察者，我觉得龙湖最不应该缺席。

从资源能级到产品水准，在解决部分高预算客群的置业需求方面，今年找不到能够替代杉峯的存在。

今年我反复强调一个词：城市战略储备用地。

即城市核心区的留白土地，非特殊时期，政府土地端一般不会轻易将这类土地推向市场。

金三河东片区就属于成都当下规模较为集中的战略储备用地

金融城河西经历了近二十年的高规格建设，而金三完全承接了城市红利。这类填空式开发的区域，对于购房者和开发企业来说安全系数足够高。

因此，在楼市下行之际，金三就是用来稳定并提升市场信心。

而成都这座环状城市，越往内环靠拢腾挪出战略储备用地的难度系数越大。

因为，要能匹配战略储备四个字很难，绝非常规理解的主城更新地块都适配。

土地禀赋必须要高，最好能是城市级封面商圈的留白土地。

杉峯所在的铁塔厂86亩，就是成都主城内最有代表性的战略储备地块。

之所以能下这个结论，我谈几点主观感受，不一定对：

首先，成都真正已建成将商圈城市界面以及高端居住三维一体融合的城市级商圈，我的认知当下也就四个：

金融城交子大道，攀成钢+万象城，大源商圈，杉板桥东郊记忆。

注意我这儿说的是商圈，并非1,2个配套商业，即板块内的商业密度和体量，业态一定要成规模。

在国内，这种三维一体做得最好的是上海，沉淀了诸如新天地翠湖，陆家嘴，静安苏河湾，前滩-世博，北外滩，徐汇滨江，古北-虹桥等多个板块。

而成都虽然商业体量是仅次于上海，但由于城市发展历程和有限购买力，真正具备高品质城市空间和高端居住的成熟商圈极少。

其次，这种双向奔赴是有一定的偶然性，难点在于需要有足够长的培育周期。

金融城从2007年南苑开始，2018年悠方才开业。而两大地标：交子双塔亮灯，交子环闭环，也都是4年前的事情；

时至今日，交子大道的商业盒子还在不断做业态调试，门店换了一批又一批，已经历时了18年。

攀成钢同样是2007年新鸿基拿地开始。

之所以我把它和万象城纳入一体，一方面是两个板块确实一街之隔，另一方面攀成钢居民时至今日最重要的商业配套依然是万象城；

从2012年万象城A馆开业，到2023年扎哈完成万象城升级改造，历时了10年有余。

攀成钢的地标新鸿基ICD，和光环广场也才开业不到2年。至今新鸿基的C地块还没有动工，天府门廊规划没有兑现，乐天烂尾商业前几天才完成重组收购。

新生代豪宅板块中，构建三维一体进程中的天西，也已经发展了10年。当下区域面临真正的大考是围绕人字绿廊的TOD交通，商业集群和地标落地。

这一超级底盘真正构建完成并运转起来，至少还要5到10年时光。

东郊记忆和这些豪宅板块的成长逻辑还有不同。

前面提到的板块发展进程多数都是「先有豪宅居住，再有商圈确立」。

东郊记忆板块从2009年开始，经历了16年的自然生长过程。

从早期东郊音乐公园，到文创产业聚集，再到龙湖滨江天街和万科天荟的商业配套落地，最终完成「国际杉」的城市形象转变。

如今成为成都首屈一指艺术潮流商圈名片。

而居住产品伴随商圈成长进化，完成了刚需（塔基）、改善（塔身）、豪宅（塔尖）的渐进式供应；

既有扎实稳健的底层力量托举，也有稳定、健康的置换链条。

说直白点，当下就是东郊记忆板块最风华正茂之际。更为关键，它还有可供杉峯这类顶豪开发的战略储备用地。

并且这块地处于商圈核心一公里之内

我一直说最完美的配套一定是步行可达，距离极限就是一公里。

东京是最适合步行的城市，银座的银座大街，丸之内的仲通大道，涉谷的表参道都是一公里的长度；

广州珠江新城的商业绿廊也是一公里，我们的交子大道同样是一公里长。

而杉板桥路最为繁华的界面：从保利康桥的沙河公园到杉板桥公园，也就一公里长。

因此，杉峯的第一置业逻辑就是不吃饼，买商圈核心一公里的逻辑。

远在魔都的豪品荟知名会员、D10业主“春山又几重”同志有过精辟论述：花有重开日，人无再中年，老登们没几个十年可以再等，不要去搞什么延迟满足。

他说：“人过四十，开荒是大忌，一定要让配套等你，你不能去等配套！”

购买300㎡以上大平层的主力客群，年龄上自称老登是不争的事实，高质量享受生活的时间已不像年轻人那么富余。

城市发展的长河中，十年时间只是转瞬即逝的小浪花一朵，但对很多人而言，则可能是一辈子当中最重要、美好的人生阶段。

回归到项目本身，手握战略储备用地，真正体现功力的地方是龙湖如何打造出与之匹配的产品。

首先，杉峯所在铁塔厂86亩土地与龙湖滨江天街一样，都是基于城市更新的综合多业态开发项目。

项目的核心难点：如何通过地块自身的复合业态，并结合城市公共交通，密集的商业配套等，构建一种完全不同的豪宅居住模型。

这一次，龙湖大胆将内外配套无界共融，构建出了成都首个Podium Living豪宅综合体。

成都目前绝大数顶豪都不能完成这种模型，其本质原因：土地自身的公共资源不够密集。

也可以理解为，公共资源密集的地方，往往又没有适配的住宅用地。

更可喜的是周边地铁交通，和商业配套在城市设计之时，就将杉峯地块共融考量，并极具前瞻性的预留了规划接口。

因此，我们可以看到杉峯与众不同的场景革命：它和地铁站以及滨江天街无界接驳。

杉峯业主可以通过地库直接进入到门口的地铁站，还能通过地下慢行系统与自身的配套商业办公相接。

看看，什么叫做高级配套？

不是围墙内修一个千万级会所，而是百亿级公共资源与你无缝对接，这才叫高级！

在成都，能做到这种公共资源直接到家的顶豪，仅此一例。

这种Podium Living的资源底盘逻辑同样体现在总图规划：

●项目北侧临杉板桥路规划为一条独栋精品商业街区。通过下挖的景观商业通廊，可以与住宅的地库无缝相接。

Podium Living的精髓就应该0距离的享受配套。

●东侧转角位置为两栋甲写级的办公楼，未来会是整个杉板桥的公建地标。

需要特别强调，杉峯是「架空层+天际会所」的双会所体系，其中天际会所就设置在120米地标顶部，业主未来可以通过地库的专属电梯到达。

这种配置应该是成都顶豪的首创。

●用地南侧区域则为封闭独立的豪宅居住区。构建了一套「出则繁华，入则宁静」的内生环境。

项目住宅部分的容积率仅仅只有到2.8，在大高和小高栋型的组合下，龙湖依然坚持了围合了一个最长视距达到120米的大中庭。

在城市核心区构建了一个面积超过22000㎡的生态底盘，实在太难得了。

龙湖华天·杉峯在方案设计层面，已经没有太多的神秘感。需要结合即将开放的示范区再做详解，我在这里只补充两点：

1.杉峯的建造标准会参照龙湖体系内的最高标准：T标。

这样说吧，在此之前成都龙湖没有一个项目上到了这个标准，简单的理解就是项目很舍得花钱。

杉峯的外立面窗墙比会达到74%，单方造价会接近2000元/㎡，什么概念？

成都豪宅立面成本超过1000元/㎡的不多见，上1500元/㎡的很少见。

建筑层间会是造价昂贵的香槟金双曲面铝板，重要门窗也会上到旭格系统门窗等。

2.户型产品层面，华天龙湖·杉峯是成华有史以来定位最高的豪宅大平层，超过了保利康桥，也超过了迎晖天玺。

其中300㎡的一层一户产品就有50套，整盘的可售套均面积超过了：230㎡。

对于这类顶豪产品，据悉龙湖这次同样会上万元级的豪装交付，嘉格纳，劳芬，当代应配尽配。

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