老旧小区改造迎万亿级风口，抢滩城市更新你准备好了吗？

提示点击上方蓝字订阅↑为企业成长贡献力量~

作者：和君咨询城市更新研究中心

前言

过去40多年，中国经历了人类历史上最大规模的城镇化加速过程。2023年末，我国常住人口城镇化率达到66.16%，已进入城镇化中后期发展阶段。新城建设投资边际效益锐减，“摊大饼”形式的传统城市运营逻辑逐渐失效。城市发展将逐步从“增量拓展时代”向“存量挖掘时代”过度，城市更新将成为中国大中城市空间升级利用的重要方向，是下一阶段需要共同面对的关键命题。

2020年“实施城市更新行动”首次写入我国五年规划，城市更新升级为国家战略，其重要性被提升到前所未有的高度，相关支持政策也进入密集出台期。在政策支持下，拥有现成流量优势的城市存量空间，其全要素生产成本已低于外围新开拓的新城开发区，作为产业升级、人口集聚、产城融合的载体资产具备更高的投资收益能力，是实现城市运营“二次创业”的主战场，亦是未来城市魅力塑造与品牌竞争的关键举措。

城市更新绝不只是关于容积率、开发量、出让金补缴分配的政策机制博弈，其更应该是多元城市发展要素重构优化的过程，要求实施主体具备多维度、多层次的专业能力和要素整合能力。为此，和君城市更新研究中心以北京地区为研究重点，面向“商改商”、“×改办”、“旧厂改园区”及“老旧小区改造”等热门更新赛道，针对性梳理实施主体类型、改造模式及关键要点，助力理解当下城市更新的发展阶段与运营逻辑。

以下为“ 老旧小区改造 ”篇

梳理老旧小区改造的 发展历程， 2019年以前老旧小区更新政策主要针对棚户区改造 。 2019-2020年，中央老旧小区改造政策密集出台、持续加码。2021年3月4日-3月5日，全国政协十三届四次会议和十三届全国人大四次会议相继 召开， 时任总理 李克强在会议中作政府工作报告时提出，“十四五”时期要“实施城市更新行动，完善住房市场体系和住房保障体系，提升城镇化发展质量”，未来五年城市更新的力度将进一步加大。 2024年6月， 自然资源部办公厅印发《关于进一步加强规划土地政策支持老旧小区改造更新工作的通知》，围绕老旧小区改造中存在的困难、堵点，完善老旧小区改造相关的规划土地政策，提高改造支持力度 。

老旧小区改造市场规模分析

综合 2003年中国统计年鉴、2002年城镇房屋概况统计公报、2010年第六次人口普查、2015年全国1%人口抽样调查 等 公开数据估算，全国2000年以前建成的老旧小区规模约在40-50亿平米 ， 按单价 250 元 / 平米 保守估计 ，市场规模超万亿级。 其中，北京2021年8月发布《北京市城市更新行动计划(2021-2025年)》 ， 提出“到2025年，力争完成全市2000年底前建成需改造的1.6亿平方米老旧小区改造任务，重点推进本市500万平方米抗震节能综合改造任务、3100万平方米节能改造任务及群众改造意愿强烈的改造项目，配合做好6000万平方米中央单位在京老旧小区改造任务” 。

老旧小区改造市场规模预估

老旧小区改造难点分析

从老旧小区改造载体本身角度分析

• 房屋安全问题 ： 大量简易楼建筑标准低、不具备进行抗震加固的价值，已经成为危楼 ；筒子楼，宿舍楼多为公共厨卫，居民生活极大不便 。

• 基础设施问题 ： 消防设施不足、水电气路管道设施老化 。

• 配套服务问题 ： 便民服务不足、安全管理不足、缺乏 适幼 适老设施 。

从老旧小区改造各参与方角度分析：

• 政府层面：老旧社区整体体量过大，财政负担重；改造效果缺乏维护；缺乏项目统筹规划，造成大量返工、重复施工现象严重。

• 产权单位层面：缺乏时间精力管理老旧小区；缺乏经费，过于 依赖 政府；缺乏专业实施能力。

• 社区层面：权利小，缺少资金支持；缺乏专业部分支持，难以实现全面改造提升；缺乏专业管理服务团队。

• 居民层面： 对于改造目标诉求差异较大 、 对于改造施工过程要求过高； 且付费意识较低。

老旧小区改造模式总结

针对老旧小区改造痛点与问题，政府将老旧小区改造分为基础类、完善类、提升类三大类可实施工作内容，各地均有配套政策可循。 基础类改造 仅 涉及居民基本居住条件和居住安全、日常生活保障的基本设施 。 完善类改造 聚焦 满足居民改善型生活需求和生活便利需要的改造内容 。 提升类改造 重点 为丰富社区服务供给、提升居民生活品质、立足小区及周边实际条件积极推进的内容 。

从中央及各地已出台的各类政策看，目前已 明确基础类改造由财政资金预算驱动，财政完全承担 。完善和提升类改造由政府需求驱动，主要由社会资本承担，已成为 市场化 参与主体整合前端工程的主要抓手。

老旧小区“单项目”改造实施框架与实施模式

老旧小区改造代表企业与项目分析

愿景集团聚焦存量住宅领域，通过资产投资、更新改造与社区运营提升物业品质和价值，构建宜居、美好社区。愿景集团致力于成为“美好社区运营商”，提供宜居、美好社区空间和社区运营服务 。

愿景城市更新业务主要针对老旧小区改造、社区长效运营、城市生活服务运营。 其中 老旧小区改造标志性项目 包括 劲松项目、鲁谷项目、山东济宁项目 等。

以劲松项目为例， 北京市朝阳区劲松街道辖区内拥有大量待改造的老旧小区，“无物业、少配套、缺管理”等老旧小区“通病”在这里充分体现。为改善居民生活环境，从2018年起，率先在劲松北社区试点引入社会资本改造老旧小区，探索出老旧小区改造的“劲松模式”。“劲松模式”被各级领导认可，同时被写入北京市“十四五”规划，两会期间，劲松模式作为老旧小区改造典范，在两会相关专题报道中多次提及。

劲松模式 总结

劲松北区是愿景 集团 首个老旧小区改造项目，总改造建面17万方，愿景主要投资3000万用于2万方社区改造，不包括楼体外墙加固翻新改造。 综合考虑财务成本、人工运营成本、物业费收益、停车管理收益、可经营微空间租金收益、政府补贴力度等因素，该项目仍存在少量资金缺口。 弥补缺口可从三种方式 入手：1.业主增值服务收入；2.物业费收费标准及收缴率的进一步提升；3.运营成熟后的管理效率及人均在管面积提升，从而降低运营成本。

从标杆项目出发，愿景集团依靠品牌实现toG营销，获取老旧小区运营入口，政府合作降本、社区服务增效，同步实现前端工程业务整合。

愿景集团老旧小区改造业务总结

老旧小区改造 既是 国家推进城市更新工作的重要 内容，亦是提升老百姓 幸福 感的重要工作。老旧小区“改 哪些 、 谁来 改、 怎么改、 改后 怎么管理 ” 等 ，每个环节都直接影响着 在地 居民 的 切身利益。 虽然 现阶段 普遍面临 社会资本介入门槛高、 主体权责界定不清、统筹协调困难等一系列问题。 但 伴随 城市和房地产发展进入后半程 ，老旧小区改造已经迫在眉睫。

同时相比 于国内 其他 城市允许通过增加 容积率 、变更 产权 、综合统筹更新等方式实现资金平衡，激发社会资本参与的做法，北京只能 在减量发展的 背景下进行 ， 因此 面临着比其他城市更为 严苛的市场环境 。 期待在多方的共同努力下，能够有新的更新模式及代表项目出现。

好东西就是要多分享，如果觉得不错，

请关注公众号并分享朋友圈哦

官方小助理

获取更多干货、答疑及加入官方微信群，欢迎添加产城发展事业部官方助理微信号：hjccfz

往期精品原创文章：

10. 解锁更多精彩内幕

    微信号 :和君产城发展事业部

    感恩陌生人的善意！