“好地块”驱动高溢价，一二线低密宅地受捧

21世纪经济报道记者李莎 报道近日，南京13宗宅地出让，收金近69亿元，其中鼓楼龙江G47地块和江宁三山G50地块引发房企激烈竞逐，成交溢价率均突破30%，分别达到32.74%和33.87%，前者成交楼面价超4万元/平方米。

据中指研究院数据，今年1—7月，全国共有363宗成交溢价率超过20%的高溢价地块，成交规划建筑面积1754万平方米，同比增长14%；总成交价2660亿元，同比增长91%；高溢价地块平均溢价率40%，较去年同期提升15个百分点。从成交价格来看，高溢价地块成交仍主要集中在一二线城市。

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶向21世纪经济报道记者表示，今年以来，随着重点城市新房市场边际改善及优质地块供应力度加大，核心城市优质地块土拍热度维持高位。

前7月全国363宗宅地溢价超20%

7月30日，南京两宗宅地成交溢价率超30%，其中一宗宅地成交楼面价突破4万元/平方米；7月29日，杭州一宗宅地成交溢价率28.13%，成交楼面价近2万元/平方米；7月25日，上海8宗宅地出让，其中半数地块成交溢价率超20%，其中徐汇衡复地块成交楼面价超20亿元/平方米，溢价率40%，刷新全国宅地单价。此外，7月成都、深圳等城市也有溢价率超过20%的宅地成交。

今年以来，各地高溢价成交地块频现。中指研究院统计发现，前7月全国成交的宅地中，共有363宗溢价率超过20%的高溢价地块。这些地块的总成交面积和总成交价分别较去年同期上涨14%和91%。这意味着今年高溢价成交的地块规模在扩大，成交的价格在增加，且后者增幅明显高于前者。

在受访专家看来，优质土地资源供应加快是高溢价成交地块频现的核心原因之一。曹晶晶表示，核心城市加快优质地块供应，推出了不少位于城市核心区、配套成熟、低容积率（容积率≤1.5）的地块，以“好房子”建设为抓手，引导房企聚焦高价值区域开发。

中国社会科学院国家未来城市实验室副主任、研究员王业强认为，这一供地特征契合释放改善型住房需求的趋势，房企为抢占稀缺资源不惜高价拿地。

土地政策的调整，为市场自主博弈提供了更多空间，也为高溢价成交创造了更好的基础和条件。王业强向21世纪经济报道记者表示，多地取消土拍限价机制，允许价高者得，激发了房企竞价热情。同时，政策支持低密度开发（如洋房、别墅），提升产品溢价空间以吸引改善群体。

如今年6月，西安在楼市新政中明确，要按照“好房子”“好小区”要求，优先推动基础设施、商业、教育等配套齐全的地块供应，优化容积率、建筑密度、建筑高度、单宗用地面积等条件，建设群众满意的高品质住宅。

曹晶晶进一步指出，近年来多地加快优化地块规划设计条件，包括放宽阳台/公共空间计容规则、支持建设立体生态住宅等，带动企业对新项目规划条件和去化速度预期提升。

在王业强看来，这些高溢价成交的地块入市后，将带动住房产品呈现低密度化趋势。开发商倾向于打造小高层、洋房或别墅项目，容积率普遍低于2.5，得房率提升至90%以上甚至超100%。这也预示高端改善产品或将主导市场。

同时，王业强提醒，这些高溢价土地入市，短期或将推高周边新房均价。与此同时，市场不乏分化加剧可能，核心城市地价上涨带动新房供应高端化，而刚需楼盘减少和二手房挂牌压力增大，或导致房价“冷热不均”，二手房库存攀升。

麟评居住大数据研究院分析师向21世纪经济报道记者表示，高溢价地块的开发往往集中在城市核心地区或发展潜力大的板块，这些项目入市有助于提振市场信心。同时，也将带动周边房价上涨，形成价格传导效应，优质地段与非核心区域的价差可能进一步拉大，对中低端市场形成一定压力，也需警惕因竞争加剧带来的可能的房价波动风险。

房企拿地聚焦核心城市

今年前7月不同能级城市的高溢价地块成交规模存在较大差异。据中指数据，一线、二线、三四线城市成交规模分别为138万平方米、656万平方米和960万平方米，在总体高溢价地块中占比分别为8%、37%和55%。但从成交价格来看，一线、二线、三四线城市分别为843亿元、1529亿元和288亿元，占比分别为32%、57%和11%。

房地产行业仍在调整过程中，寻找更多确定性是房企拿地决策的战略考量。

“从高溢价地块分布来看，一二线核心城市为主力，土地出让金占比合计为89%。”曹晶晶观察到，今年以来房企拿地城市多集中在北上深、杭州、成都等核心城市，保持“聚焦深耕”“精准投资”策略，聚焦确定性高的城市。另外，市场上“好房子”产品销售表现较好，也加增加了企业在这些城市拿地的信心。

而从城市内部看，曹晶晶表示，城市核心区及近郊区优质板块房企举牌意愿较高，如杭州高溢价地块多位于拱墅、上城、滨江、西湖等核心区及萧山钱江世纪城等优质板块，成都高溢价地块多位于金牛区、成华区的优质板块。

比如在杭州7月29日出让的3宗地中，拱墅区石桥单元地块经过参拍房企43轮激烈竞价，最终以19627元/平方米的楼面价成交，溢价率28.13%。而位于临平区的地块则表现平淡，成交溢价率1.16%。

在房企投资进一步聚焦一二线城市背景下，今年多宗地块创下地价新高，除了前面提及的上海单价“地王”之外，前不久深圳前海桂湾宅地吸引12家房企参拍，溢价率达86.1%，成交楼面价突破8.4万元/平方米，刷新深圳宅地地价最高纪录。另外，一季度杭州三次刷新地价纪录，北京、成都两次刷新地价纪录。

从拿地房企来看，头部央国企展现出更强的投资主动性和补仓能力。据中指数据，今年1—7月，22个重点城市中，成交溢价率20%以上的地块中，央国企拿地金额占比为55.3%，较去年同期基本持平；民企占比为28.3%，其中滨江补仓力度较大，带动民企整体拿地占比提升。

不只是高溢价土地，央国企在全国土地市场的表现都颇为亮眼，在新增货值方面占据显著优势。克而瑞统计发现，今年前7月，新增货值排名前10的企业分别为中海地产、绿城中国、保利发展、中国金茂、华润置地、建发房产、招商蛇口、滨江集团、越秀地产和中建智地。

王业强认为，接下来的土地市场仍将由国央企主导。同时，房企将更注重去化能力，优先选择高流动性区域地块，避免盲目高价竞拍。

麟评居住大数据研究院分析师建议，房企在拿地决策中应更加审慎，合理评估溢价率与项目回报率，优先选择去化能力强的项目，同时加强资金管理和融资能力。

着眼接下来的土地市场，曹晶晶预计，短期来看，房企拿地持续聚焦下，热点城市优质地块热度延续，部分地块或仍能拍出较高溢价，但低能级城市土地市场或仍面临一定压力，城市和区域间分化现象也将延续。