每经记者实探香港楼市：房租涨、房价跌背后，新港漂群体搅动市场格局

每经记者：黄婉银 每经编辑：魏文艺

一边是房租不断上涨逼近历史新高，另一边房价仍未回暖。

据香港差饷物业估价署（以下简称“差估署”）最新公布的数据，6月香港私人住宅售价指数报286.7点，同比下降5.22%。与之形成对比的是，6月香港租金指数升至195.6点，同比上涨1.6%，创近6年新高。

近日，《每日经济新闻》记者（以下简称“每经记者”）实地探访香港楼市发现，香港“房租上涨、房价下跌”的反差现象背后，源于一群“抢房主力军”的密集涌入：新港漂（指通过高才通、优才计划等人才吸引政策赴港工作和在港读书后留在香港工作的人群）及内地学生正逐渐成为香港中高端租赁市场的“中坚力量”。

每经记者在采访中了解到，也有不少新港漂感受到了“租金痛感”。设计师王旭（化名）因在香港所租房子租金上涨了20%，决定从香港搬回深圳，加入到“深港通勤”大军行列。

有租金突破历史高点，高校周边涨幅显著

每经记者从香港美联物业方面获悉，相较于去年12月份，香港八所公立大学（以下简称“港八大”）附近受到内地学生喜爱的大型社区，平均呎租（即每平方呎的平均月租金，1平方呎≈0.0929平方米）在今年6月均有不同程度上涨。

如临近香港城市大学的河畔花园、临近香港教育大学的御龙山、临近香港科技大学的日出康城6期等小区，租金甚至上涨超过10%。

2025年上半年“港八大”及周边地区部分大型屋苑租金上涨情况 图片来源：美联物业研究中心

每经记者在采访中了解到，“港八大”的内地学生是助推租金上涨的主力人群。近年来，香港高校持续扩招非香港本地的学生。为推广“留学香港”品牌，《行政长官2024年施政报告》中提到，从2024/25学年开始，香港公立大学录取非本地学生的最高限额由20%提升至40%。

近日，每经记者在位于香港大学地铁站C2口的卑路乍街看到，仅地铁口附近就密集分布着十余家地产中介公司，华辉地产就是其中之一。

华辉地产公司老板吴心芯 图片来源：特约记者 李旭馗 摄

在华辉地产约20平方米的办公室内仅有5名员工，老板吴心芯已扎根香港大学周边地产中介行业近15年。

她告诉每经记者，每年的4月到8月是公司业务最繁忙的时候，大部分租客都是内地来香港大学读书的学生。由于香港租房成本高企，两三名内地学生合租的情况十分普遍，甚至催生了专住客厅的“厅长”这一角色。“学生普遍希望住得离学校近些，这样上下学更方便。”

大多数学生会来到香港实地考察房源，也有学生会请在香港居住的亲戚或朋友帮忙实地看房。最近一段时间，华辉地产每天要接待五六组从内地前来看房的学生或家长。

对于无法线下看房的内地客户，吴心芯及同事会通过微信视频，从就近地铁口一路拍摄到室内每间房。为吸引内地租客，华辉地产还运营着微信公众号与小红书账号。

据吴心芯透露，她经手的香港大学附近房源，月租金较去年同期大多涨了1000港元。比如30平方米的户型去年月租金大约是1.5万港元，今年就可以租到1.6万港元。

“通过香港高才通（高端人才通行证计划）、优才计划（优秀人才入境计划）赴港的人士有很多都带着孩子，对房子空间需求更大，通常月租金预算在2.5万至3万港元。”

吴心芯告诉每经记者，还有不少房源租金已经突破了2019年7月香港平均房租最高位时的水平，这类房源通常装修比较好，是业主翻新过的。“现在大家的生活水平提高了，每个人都想住漂亮的房子，贵一点点也没关系了。”

吴心芯店里展示的房源信息 图片来源：特约记者 李旭馗 摄

有租金回报率达4.1%，有新港漂搬回深圳

据中原地产筲箕湾形荟分行副分区营业经理李嘉仪透露，他们在8月初成功促成筲箕湾远晴一套房产的租赁交易，最终以1.65万港元/月租出，租客为内地专才。该套房是业主于2014年以479万港元购入，已持有11年，本次出租的年租金回报率可达4.1%。

美联物业最新公布的数据显示，今年6月，香港私人住宅的实用面积租金约为38.3港元/平方呎，较上月上涨约0.52%，已接近2019年7月创下的历史高位（38.33港元/平方呎）。

美联物业住宅部行政总裁布少明在接受每经记者采访时表示，进入第三季传统租赁旺季，加上香港租赁需求持续强劲，预计私人住宅每平方呎租金有机会在7月或8月冲破历史高位。租赁市场的活跃主要受新港漂和内地学生的带动，预计全年租金升幅可达6%。

与此同时，每经记者在采访中了解到，由于香港租金持续高企，也有不少新港漂选择搬回深圳各个出入境口岸附近租房，设计师王旭就是其中之一。

王旭此前住在香港岛太平山的半山区，乘坐一站地铁即可抵达香港中环。半山区也是著名的豪宅区，不过王旭租的房子位于一栋近50年楼龄的唐楼（指19世纪香港流行的典型建筑形式，多为商住混合的低层无电梯建筑）内，面积为25平方米的一室一厅，没有电梯。

王旭此前在香港租住的房子 图片来源：受访者提供

就在近期临近续约时，王旭改变了想法：深圳能租到更大的房子，他也想体验不同城市的生活，身边不少朋友已搬回深圳租房。更重要的是，王旭所租房屋每月租金要从1万港元涨到1.2万港元。综合考量后，他决定不再续约。

如今，王旭在深圳福田区租了一套约50平方米的住房，其面积是之前在香港居住房屋面积的两倍。卧室由一间增至两间，客厅也显得更加宽敞明亮。尽管每天需要花费两个小时在深港通勤上，但他并不后悔这一选择。

王旭告诉每经记者，此前他已经在香港的好几个区域生活过，由于想体验不同的生活环境，之后也大概率不会在香港中环租房了。“等香港的租金降回2023年的水平后，我再考虑搬回香港，到时候可能更想试试住在香港的离岛区。”

上半年房价跌0.86% 年内能否触底反弹？

与火热的租赁行情相对的，是仍未回暖的房价。

据差估署数据，6月香港私人住宅售价指数报286.7点，尽管该指数环比增长0.03%且已连涨3个月，但与2021年9月的历史高位398.1点相比，跌幅近28%。上半年，该指数累计跌幅为0.86%。

布少明认为，过去一段时间，香港楼价调整主要受三大因素影响：息口持续攀升导致供款负担加重，促使部分买家转向“以租代买”策略；投资者将资金转投高息定期存款；市场观望情绪浓厚，多重压力令楼价持续承压。

从成交情况看，香港楼市近两个月仍较为活跃。香港中原地产数据显示，7月一手市场成交录得超2000宗，较6月增加超30%。今年前7个月，一手成交量突破1.1万宗，较去年同期多逾10%，为近6年来最多。

不过，由于香港不少开发商采取“以价换量”策略，导致成交活跃，尽管如此，房价仍在触底。如信和置业、嘉华国际及招商局置地合作开发的将军澳日出康城凯柏峰Ⅱ项目，部分房源售价较3年前低了近30%。

“香港全年楼价有望上升约5%。”布少明的乐观预期主要基于以下利好因素：息口持续低企，将显著降低供楼负担；股市表现理想带动财富效应；租金上升令物业回报率更为吸引，促使部分租客考虑“转租为买”，同时吸引更多投资者入市购置收租物业；内地经济逐步改善，将带动内地买家赴港置业。

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