新房型新生意 这个中高端酒店用“5个进化”跳出行业内卷

数据显示，2024年上半年，新开业中高端酒店客房数超6.5万间以上，占比超去年50%；从投资端看，对比2019，中高端酒店成为增长最快细分市场，年复合率达到21.7%。无论是投资人还是品牌方，都把中高端酒店视为行业新引擎，争先恐后进入中高端酒店战场，战况愈发激烈。

至于原因，当然是看到了当下旅居消费的新蛋糕——一方面，2025年，中国中高收入群体占比将从2021年39%增长至54%，催生对旅居消费升级需求，另一方面，受大环境影响，被砍差旅不再住高星酒店的商务高管，也需找到符合预算又保持品质的旅宿产品承接；故此，大量消费者的注意力，向最具“高质价比”中高端产品集聚。

但就目前结果看，新涌现的中高端酒店品牌大多未将规模的增长转化为利润的提升——

有媒体人士锐评，目前部分中高端酒店产品和服务本质上没太大差别，未能真正呼应当下新消费需求，赢得争夺人心之战。

明明已嗅到中高端赛道的新机会，方向没错的话，解题思路究竟是什么？

全球服务公寓板块的行业头部雅诗阁与擅长酒店板块运营的锦江酒店强强联合，提出了属于他们的新答案。

双方共同推进澳洲头部公寓酒店品牌QUEST、源自法国卢浮集团的憬黎Tulip Lodj在华发展。在这两个品牌的运作中，双方提出中高端酒店5E产品模型——

以消费者需求为出发点，从产品设计、覆盖客群、生意模型、销售渠道、成本控制等5大维度，完成多重进化（evolution），打造覆盖短中长住需求的中高端酒店品牌。希望能为行业与投资人以更灵活、更进阶的产品，获取更多元更高质的客户，提供一个跳出赛道内卷，真正在中高端分一杯羹的新解法。

As local as you like it 在地体验 尽如所愿

澳洲头部旅居品牌QUEST酒店及服务公寓

Enjoy your present in Tulip Lodj.

轻松·自然·简单

憬黎酒店及服务公寓

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【产品】进化

房型从单一变复合 灵活应对长短住场景

在与其他中高端酒店同等投资水平的情况下，QUEST与憬黎结合当下旅居需求，根据城市、商圈、客群属性的分析，为投资人按比例配置【短住·酒店房型】及【中长住·服务公寓房型】，提供不同强度的居住设施与配套服务，在有效控制成本的同时，灵活回应长短住消费者不同需求。

QUEST与憬黎每间客房均设置有洗烘一体机

在长住房型方面，除了常规提供更多餐厨模块、冷藏冷冻冰箱等设施外，产品团队充分考虑住客的居家需求与习惯，在收纳空间、个性陈列、家具设计花足心思，达13平米的收纳墙，智能电视墙、个性陈列空间、无底柜行李收纳、简约灯光控制系统……将长期主义渗透于房间的细节里。

QUEST与憬黎长住户型充分考虑居家需求与习惯

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【客群】进化

客群从近及远 覆盖更多元的居住需求

正由于投资一个品牌，即可获得两种属性的产品，QUEST与憬黎也从只能服务地缘客群，升级为辐射范围更广的住客人群，据了解，短住客群一般有着短途差旅、家庭出行、短途悠闲等需要，长租住客有企业高管、外资企业客户、专家或科研人才、海外留学专才、自媒体人、医疗或月子机构客户，还有国际学校的老师或家长等。

以深圳南山门店为例：憬黎中长住客群高质多元

据测算，灵活长短住中高端酒店品牌长住客群一般可达30%以上，以位于深圳南山，即将开业的憬黎门店为例，由于周边有国际学校、日韩企业等，项目还没正式开业，就吸引了多个日韩住客前来预订长租房型，并希望能提前入住。山本先生（化名）从日本外派到深圳前，已通过涉外中介提前了解，提出详尽的居住要求。后来尤其中意憬黎的卫浴设施及高度安全，迅速决定把一家四口的在华生活安置于此。

据在深圳从事涉外中介的何见飞介绍，日本有着深远的外派文化及需求，高管们大多均有充足的预算和长久的租期打算，酒店及服务式公寓能为外企高管提供可信赖的长住体验。另外，长租产品除了广受国外高管客群的青睐外，对部分中国企业有长时间外派出差需求的客群同样具有吸引力。

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【业绩】进化

业绩从浮变稳 无惧爬坡期OR淡季

QUEST与憬黎的产品满足长短住居住需求，再加上品牌与门店所合作的大客户资源、线下中介、长租平台等渠道资源助力，提前为门店导入源源不断的长住客源。以未开业的憬黎深圳南山店为例，目前提前蓄客近30%，全年600万销售额已经锁定。

据该店总经理Leo介绍，600万销售额中，有一部分来自与深圳高奢月子中心会所达成合作；还有相关招商引资外派机构，提前预定店里30间房半年租期；同时，亦有美国外资企业，为大客户采购多间长住的房型……

憬黎南山门店签约高端月子会所品牌

联动月子餐、满月仪式等增值服务

在淡季，有长住属性的中高端酒店产品，切实能为业绩发挥削峰平谷的作用。另外一个案例，可见于坐落广州环贸中心的雅诗阁服务公寓，这个拥有206间房间的项目。从2021年开业后，经过6个月爬坡，出租率达至60%，每月平均房价爬坡至700元。在2023-2024年，平均出租率稳定至85%。而今年广交会期间，单月月度总收入创下五年新高，平均房价创下新高。

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【渠道】进化

渠道从单一变多样，戒掉唯OTA论

酒店行业投资人一直苦OTA久矣，总是面临佣金高昂和议价权弱的情况。如今，QUEST以及憬黎作为背靠双实力集团的酒店及服务公寓品牌，轻松享受双集团会员与客户资源导流。根据资料显示，锦江集团的「锦江荟」会员数量有2亿，雅诗阁的「ASR雅星会」会员数量也突破500万。除此之外，两者带动的商旅大客户规模强大，累计合作的企业超过20万家，包括汽车制造业、互联网、政府、金融、医疗等行业。

更值得关注的是，灵活长短住的中高端酒店产品，同时也打破了传统酒店渠道单一的困局。以憬黎为例，其与长租平台、涉外和头部住房中介以及多行业企业的异业合作，让渠道变得多元，意味着客群的面貌也被打开了新的局面。

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【成本】进化

让成本更可控，运营工程投入两手抓

仰赖于锦江集团强大的工程供应链和成熟的快装技术，QUEST以及憬黎两个品牌的单房造价都能有效地控制在与中高端酒店持平，憬黎2.0单房造价为10.92万元左右，QUEST为13-15万元左右：同时，运营成本和人员成本均可根据市场设置，成本因此达到有效把控。

结语：

当下，酒店投资人总说生意不好做，酒店业的RevPAR、ADR等核心经营指标确实连连承压。QUEST与憬黎作为酒店+服务公寓的中高端复合旅居产品，在此背景下诞生，有着符合市场趋势的亮点和优势。

随着中高端酒店已成为当前酒旅市场的主力军，投资人想必要花更多心思争夺市场份额。灵活的长短住酒店，在国内正逐步完善和普及，相较于传统的酒店投资模型，是新解法，也是新转折。