助力“好房子”建设，多地拟优化住宅“超高实用率”政策

21世纪经济报道记者 吴抒颖

通过“超高实用率”来提高楼盘竞争力的手段或将迎来变化。

近日，全国多地陆续出台文件针对“偷面积”现象提出整治措施。这些措施主要包括规范飘窗设计（仅允许厨卫采用内凹式飘窗，杜绝客厅、卧室通过“假飘窗”违规增加面积）、将所有结构柱纳入面积核算、对40米以上楼层花池进行功能限定（禁止改造为实用空间）、标准化建筑内部天井尺寸（规避增加户型数量而压缩天井尺寸）等。

以成都为例，根据成都下发的相关通知，其中要求“板率”增加值不得超过1.5%，这意味着开发商违规改造设备平台导致板率超标将无法通过验收。此外，通知还要求层高误差值限制在0.15米以内，防止开发商通过加高夹层、隔板等方式变相扩容。

整治违规“偷面积”现象，旨在将起跑线拉平，引导房企良性竞争。

去年以来，部分城市为了吸引房企的投资，在土地出让条件中鼓励提高套内半开敞空间的比例，这些地块的赠送面积可达50%左右，以此实现超高实用率。虽然这种方式获得了购房者的青睐，但需要指出的是，在这些规划实施过程之中出现了一些不合规的现象，例如违规使用公共空间，又如通过违建的方式来实现超高实用率。

在接受21世纪经济报道记者采访的多名业界人士看来，通过对建筑规范的约束，未来“超高实用率”的住宅用地或将不再多见，但同时房企也能够潜心研究好产品、好服务，而非仅在实用率上做文章，有助于行业实现良性循环。

集中面市

去年以来，多座城市出现了一批高实用率的新楼盘，引领了市场的风向。

2024年6月，成都市规划和自然资源局发布的《成都市规划管理技术规定（2024）》中指出，“每套住宅飘窗、阳台以及非公共活动空间（包含但不限于各类形式的入户花园、空中花园、露台、退台、设备平台、空调板、构造板、抗震板等）的水平投影面积不大于该套住宅套型建筑面积的20%。”此前，这类空间的水平投影面积占比要求为不超过15%。

广州则是在2023年年底出台《广州市建筑工程容积率计算办法》，其中将住宅套内半开敞空间半计容的比例由原不超过套内建筑面积的15%放宽至20%，并允许设置一个满足连续开敞率不低于40%的主景观阳台不限制其进深。

在这些规定的指引下，成都、广州等多座城市开始上架能够打造高实用率住宅的地块。例如，成都的万科·都会甲第项目主推建筑面积86至121平方米的改善型产品，最高得房率达到113%；成都越秀阅金沙项目的得房率也高达120%。

广州的新规住宅则在今年陆续面世。去年9月20日，招商蛇口以底价10.18亿元拿下南沙横沥岛一宗地块，成交楼面价约1.3万元/平方米。

这是南沙首个出让的“超新规”住宅用地，宗地的规划设计条件指出，鼓励采用“大阳台”设计、每户可设计一个或多个户属空中花园，其水平投影面积小于等于住宅套内（含计容半开敞空间水平投影面积）建筑面积的40%。这一项目所有户型实用率均超120%，部分户型实用率更是超140%。

这些项目入市之后，在市场上反响良好。一位广州房企市场部的人士告诉21世纪经济报道记者，新规项目的实用率太高了，通透感非常好，而且如果以单价来计算，这些项目的价格对购房者也很友好，“大家有新规就不选旧规。”

阶段性产物

新规楼盘的面世，其实是市场转向之下的阶段性产物。

这些新规楼盘的面世，基于两方面原因：一是购房者对好房子的需求带动了规划上的改变，二是通过增大实用率来提高房企投资的积极性，有利于稳住市场。

一位全国性房企的总部人士告诉21世纪经济报道记者，各地对优化容积率计算的方式，可以提高住宅的实用率，在同样的地价前提下，这类项目显然会更有优势，更受到房企的青睐。“既能做到稳定地价，又能够让购房者享受到更高的实用率，对新规楼盘是共赢的。”

尽管从当时的发展来看，优化容积率计算的方式能够稳定土地市场并促进房地产市场的成交，但是从长远来看，这些项目也可能存在违规“偷面积”的现象引发“连锁反应”。同时，市场也普遍认为，房企对好房子的追求应该是从产品的设计、规划和服务等全链条的变革，而非仅仅通过“高实用率”来获得市场的认可，在今年市场有所企稳的前提下，适时优化这一政策也回应了市场的呼吁。

一位全国性房企华南区域的总经理告诉21世纪经济报道记者，优化高实用率政策的本质，是通过引导市场回归理性而倒逼行业回归产品力竞争的轨道上，也将推动交易透明化，利于市场健康化发展。

“过去这一年很多新盘都以高实用率作为卖点，其实很多实测下来跟宣传的得房率是有差距的。政策优化后，购房者对楼盘的关注就不会仅仅在得房率上，而是综合各个方面多种因素考量，也让整个交易过程更加透明清晰，有助于决策。”上述房企华南区域总经理强调。

中指研究院在近期的一份研报中表示，从政策引导到市场实践，“好房子”建设既需要房企以匠心打磨品质，在合规框架内通过设计创新提升居住体验，也依赖监管体系的持续完善。未来，随着政策支持的持续深化、技术标准的细化、监管力度的强化，“好房子”建设将推动房地产行业真正迈向“质量优先”的新阶段，让居民实现“住有宜居”的美好生活愿景。