改写西安市场规则？141%得房率开启碾压模式！

全国楼市这盘大棋中，西安市场这两年似乎都是一个独特的存在。

一方面，西安这个卷度十足的市场上，产品更新速度可以说是遥遥领先，很多城市还按部就班的常规升级时，西安就已经掀起产品更新革命；另一方面城市人居生活体验的升级度也超级快，仅仅回看两年前的新房，现在的住宅更向享受化、精细化以及跃升化进发。

这两大特质的背后，一个核心因素起着关键作用，那就是得房率。

有一组数据其实可以直观的让我们看到西安产品的卷度：克而瑞数据统计，2024年全国主要城市实得率超100%的项目共70个，其中西安独占30%。而这还是去年，再看今年的西安，新盘已经卷出新速度。

西安住宅已经卷出新状态

纵观全国住宅市场，得房率往往和四代宅挂钩，但在全国已经开始全面进入四代宅的大环境下，争议也随之而出。

高得房率的房子虽好，但多城市还停留“得露台”状态中，约180㎡的房子得房率约110%，但多出来的都是露台，而露台隐私性一直以来都是大家诟病的问题。

不过，在经历了1.0的错层露台和2.0的双露台后，西安如今已经卷出了新状态。目前西安很多≥100%得房率的产品，赠送面积不再只是露台，而是拥有室内空间的赠送，这自然意味着使用率和舒适度的增加。

一定程度来看，高赠送高得房率的户型，实际上并不在于数字的领先，更在于通过空间重构、功能创新，重新定义了 “好房子” 的标准。

根据统计，目前西安已经有40多盘近100种户型，得房率≥100%。按照大小变化，我们（公众号：四海为家）也做出了占比分析。

能发现≤110%得房率的户型占比量较大，之后就呈现递减状态，而需要注意的是，8月之前西安住宅的得房率顶值还在140%以下，8月却有项目突破这个数字，打造得房率约141%的户型。

141%得房率的全维进化

先来看这个项目推出的户型。建面约104㎡产品，直接打出真四房的概念。

丨建面约104㎡户型装修效果图

非交付标准

就目前的西安市场来看，100㎡左右的户型，基本都打造三室，四室少之又少，而这个户型的四叶草布局，虽然每个房间面积不是特别大，但实用性有了。

对很多刚需家庭来讲，这个户型的优势很大，四室给到了多一个成长型空间，并且由于建面仅约104㎡，对比市场同样的四室，性价比有了。

建面约125㎡的三套房设计，实际堪比约160㎡的空间。三套房可以满足孩子、老人和男女主人的使用，如果是一家三口或四口，那用途就更灵活了，舒适度+空间的尺度感都很不错，可以说是有颜有实力。

丨建面约125㎡户型装修效果图

非交付标准

建面约139㎡更拥有此前约195㎡住宅才有的体验。不只是空间大，更满足了多样生活场景。

作为今年开始的西安新卷王户型，这个建面139㎡做到了270°采光，观景的同时通风性也更强，社交聚厅、恋人主卧、暖心书房等等，场景化和家庭关系场的融合度更好。

丨建面约139㎡户型装修效果图

非交付标准

这个得房率约141%的项目，最近市场议论度也很高，高科越秀星汇云澜，地处融合区和软新一路之隔，以15栋建面约104-143㎡的超四代住宅产品和约百亩体量，打出「全维进化」的slogan。

对比周边的不少项目，高科越秀星汇云澜的产品，建筑面积虽小但场景却直接碾压，确实是一种生活的进化。

丨星汇云澜鸟瞰示意图

以实际现场呈现为准

最初，一直以为它进化的只有户型，毕竟现在就是卷么，你不拿户型抓住购房者的心，后面的什么园林啊、会所啊、大门啊，或许只是一时看完一时爽。

但有意思的是，这个项目其实在狂卷得房率的同时，因为自身约百亩的体量，也带来了很丰富的配套资源。

丨园林&水景意境图

以实际呈现为准

西安首座约5万方海岛主题园林里，基础的健身瑜伽、咖啡读书，孩子们的四点半课堂、奈尔宝同款乐园和剧场汇演厅等等，何尝不是一种生活方式的进化。

警惕高得房率成为绝版产品

可以看到，西安现在产品力的内卷，已经开始全方位升级，目前有约141%得房率的户型出现，就是个很好的例子。

但这里不得不提一个现实。新规之下，目前已经有城市如广州出台高得房率产品收紧政策，部分“高赠送”户型确实会“再也不见”。那么本就产品进化度高、户型增送率遥遥领先的西安，接下来会不会跟进这类限制政策？这种约141%得房率的产品会不会成为稀缺品，值得注意。

丨西安城市实景图

对于购房者来讲，现阶段虽然西安暂时没有这类政策出台，但广州的示范作用和借鉴性还需关注。那么在买房过程中则更需要优先关注高赠送住宅产品。

一方面，它可能会成为未来市场上的稀缺品，正所谓稀缺即价值，这点大家都明白。

另一方面，这种产品实际可以得到的空间尺寸更大，相同价格下舒适度和空间感都更强，尤其在“好房子”趋势下，这样舒适度更高、性价比更高的房子，无论是现在居住还是未来置换，都拥有较高的潜力价值。

当然对于如星汇云澜这样的项目，也要提醒大家在关注户型升级的同时，别忘了关注产品的安全保障和区域的价值能级，综合进行考量。

就以高科越秀星汇云澜这个项目为例，产品全维进化的同时，地段、资源、品牌等也较市场同类产品有所进化。

首先高科地产在本土的深耕能力+越秀地产的产品创新力保障了品质和安全性。西派天悦、樽樾、高新璞悦均是市场上叫座的热销实力派，而高科地产在西安城市共建和高新的深耕方面，也是实力可观。

丨越秀地产西安项目实景图

仅供参考，以交付呈现为准

其次，融合区一半沣东的产业生态资源，一半高新软西的外溢资源，再加上去年融合区本身官宣的名校+、游泳馆商业综合体、新建高速路口等，可以期待。

此外，项目与软西本身就一路之隔，相对来讲可以更好的享受到软新的一些资源配套，例如云巴、地铁、图书馆等，这点价值和之前的保利云谷和著一样，同时结合此前土拍信息，这里还规划了一宗高新系的沣东科创一中，名校+的资源也是吸引力。

丨高新一中沣东中学初中（科创）校区效果图

最后，对比目前高新住宅约24702元/㎡的均价，和主力约140㎡起步、次主力约180㎡起步的户型，这个项目无论是面积门槛还是总价门槛都会更友好一点，让想扎根高新的精英更好地达成“职住平衡”。

丨前7个月西安各区供应楼盘均价趋势图

目前项目城市双展厅已经开放，后续可能也会通过实景示范区、实体样板间等展示出这个项目更多的优势，感兴趣同时也想在软西置业，可以关注起来。