深圳楼市的一次刺探

作者 | 骑猪英雄

文章来源 | 格隆汇楼市

又是下午拿地，晚上就把挖掘机开进了现场。

这样的，画风的转变，很难说不是时代的一个缩影。

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过去，可能开工大吉都要摆个舞台剪彩，放两串鞭炮。

如今开工的速度，就像转换一个电视频道那么迅速。

昨天（8月4日），深圳市成功出让年内第7宗住宅用地宝安沙井A319-1225，绿城击败华润、越秀以及中海以12.15亿元斩获，折合楼面价20363.7元/㎡，溢价率约11.47%。

令到市场比较诧异的是，拿下地块的居然是只有一次开拓过深圳市场经验的绿城。

一方面，绿城这两年面临着经营压力，另一方面绿城今年拿地表现得相当激进。

据中指研究院数据统计1-7月绿城在上海、杭州、苏州华东等地已经拿下了十多宗用地，共计522亿元拿地金额，仅杭州就贡献了将近200亿元的拿地金额。

一反常态，如此大手笔拿地，在众多资金紧张的同类房企中就显得尤为鲜明了。

当同类房企都还在小心翼翼地测试着成本，绿城就已经准备大干一场，是什么支撑绿城押注这些城市，投票这些地块？

尤其是，绿城在深圳的项目并不多，并且首战深圳的表现也比较一般。

一个是曾经光明的绿城桂语兰庭，另一个是这次的沙井地块。

绿城首个打开深圳市场项目的是位于光明区光明中心的绿城桂语兰庭。

2023年3月首批房源951套88~130平，包括942套住宅和9套商业，备案均价约50073元/㎡，单价区间约4.08万—5.94万/平，总价区间约363万～738万，开盘当天宣布卖了25亿元，折算下来去化约58%。

在当年众多项目的开盘成绩中，算比较诚实的一个了，但如今顺销已久，依旧剩余大量的房源未被解押。

根据深圳房地产信息平台，绿城桂语兰庭当年951套房源，如今依旧剩4套住宅未售，且已经备案及签下认购书的仅457套，还剩481套住宅“在建抵押”。

而2024年3月绿城桂语兰庭加推320套房源，备案均价约4.78万/㎡，单价区间约4.32万-5.16万/平，总价区间约384万-607万，也存在32套房源“在建抵押”。

“在建抵押”是什么意思？

平台上解释得很清楚，就是指房屋售出前开发商为贷款将房屋抵押给银行，根据其与银行的协议，在一定条件下可以销售。

换句话说，绿城把整个项目超过四分之一的房源都抵押给了银行，并且即使可售部分的房源已经基本销售完毕的情况下，仍还未偿还银行的贷款。

一个项目1982套房源，可售部分房源几乎都快卖光了，仍未偿还银行贷款对抵押的房源进行解押，这是什么概念？

比如预售资金监管导致回款无法自由使用；比如贷款合同中的解押条件未满足，银行对解押有额外要求；比如开发商财务状况不佳，优先偿还其他债务等，都是有可能的。

作为深圳市场的首作，对绿城的重要性，远超单一项目的盈利本身。

销售和交付的表现，不仅检验开发商进入当地市场的开发实力、产品力，也检验开发商对当地市场的调研能力、跨区域运营能力以及品牌口碑等。

若首个项目证明企业具备成熟的跨区域运营体系，后续拿地、开发的决策会更高效。

而绿城桂语兰庭不仅市场销售表现出，连产品力和品质也曾经被深圳的业主质疑质量减配。

所以，这次绿城再次拿下深圳的地块，能否弥补之前的缺失？

是需要打上问号的。

但无论如何，都表现出绿城这次对扩张深圳版图的信心。

市场留出空间

绿城这次拿下的沙井地块，周边地段以及配套优质。

距离深圳地铁11号线沙井站步行约500米，1小时内可南山各大核心区域；

北面一路之隔是百佳华佳漾汇商业，南面还有一块约12012㎡的商业用地待开发，距离宝安沙井的大型综合商业体万丰海岸城步行也只约2.7公里；

一路之隔便是沙井二手房标杆之一的“鸿荣源禧园。

按照成本估算，业内认为宅地未来销售4万+/平不仅可保住成本，也有一定的利润空间。

目前宝安沙井板块，二手房市场挂盘均价约4万/平。

其中，楼龄较新，小区品质优越的楼盘如鸿荣源禧园、万丰海岸城以及西荟城三期的实际成交单价在4万-5.6万/平区间。

不过按照宗地的规划设计要求，很大概率这个项目会成为沙井新的标杆项目。

A319-1225宗地规划建筑面积约59665㎡，包括：住宅53595㎡、商业1500㎡、物业服务用房120㎡、9班幼儿园3200㎡、托育机构500㎡、社区级公共配套用房750㎡，容积率为3.1。

而整个沙井市场少有这么低密度的项目。

同时，市场也期待绿城能够把杭州的标杆经验，品质经验带来深圳。

但是绿城这次能否真的为深圳带来更优质的产品呢？

需要时间来检验。

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