北京
【京平拆迁课堂】被拆迁房屋存在抵押情况，需妥善处理抵押权问题
在城市化进程中，房屋征收拆迁与抵押权的碰撞屡见不鲜。当承载担保功能的抵押房屋面临拆迁，抵押权人的优先受偿权如何保障、征收部门的处置边界在哪、抵押人又该履行哪些义务？这些问题既关乎法律条文的精准适用，也涉及多方主体的权益平衡。
一、核心法律依据梳理
《民法典》第三百九十条：明确担保财产在被征收等情形下，担保物权人对保险金、赔偿金或补偿金等代位物享有优先受偿权；若被担保债权履行期未届满，可对上述款项进行提存。
《城市房地产抵押管理办法》第三十八条：规定抵押房地产被列入拆迁范围时，抵押人需书面通知抵押权人，双方可选择重新设定抵押或清理债权债务以解除抵押合同。
《城市房地产抵押管理办法》第五十一条：针对抵押人违反第三十八条规定的情况，赋予抵押权人向法院提起诉讼的司法救济权利。
二、典型案例解析
（一）案例基本情况
借款与抵押设定：2019年6月，林某向陈某出借80万元，陈某以自有房产办理抵押登记，王某承担连带责任保证。
房屋被征收与补偿：2020年8月，抵押房产被纳入征收范围；同年9月，陈某与市住建局、市房屋征收服务中心签订补偿协议，获420万元补偿款。
纠纷触发：征收部门将补偿款全额发放给陈某，陈某未偿还80万元本金，仅支付部分利息，林某诉至法院，要求陈某、王某及征收部门承担责任。
（二）法院判决结果
法院认定市住建局和市房屋征收服务中心存在过错：
未审查房产不动产权证书原件，未全面核实房屋权属状况；
未按当地规定将抵押房屋补偿款提存至公证机构，直接发放给陈某，导致林某优先受偿权受损。
最终判决两部门承担相应赔偿责任。
（三）案例法律解读
征收部门的义务边界：需全面调查房屋权属（包括抵押登记情况），对设有抵押的房屋，应按规定提存补偿款，保障抵押权人优先受偿权（呼应《民法典》第三百九十条）。
抵押人的责任警示：未履行书面通知义务或未清理债务时，抵押权人可通过诉讼维权（依据《城市房地产抵押管理办法》第三十八条、第五十一条）。
抵押权人的权利保障：抵押物被征收后，可主张对补偿款行使优先受偿权，若相关方处置不当导致权利受损，可追究责任。
京平拆迁律师
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