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✨北京朱辛庄中海未来之境✨✽✽✽✽

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中海未来之境迎来了开盘，不出意料开盘数据一如既往的亮眼，不过比之前的数据收敛了很多。

大概估算了一下10.87亿，按照6.3万的均价每套房平均面积110 平米算，开盘大概是卖了175套房。中海未来之境一共342套房开盘一天卖了一半多，这个成绩相当亮眼。

中海未来之境从一开始就话题不断总结起来主要有三点：朱辛庄最后一个住宅项目、户型得房率太差、价格太高。

作为朱辛庄最后的一个住宅项目这是从一开始开发商重点的宣传方向，铺天盖地的宣传文案都在宣传中海未来直径的稀缺性。其实朱辛庄周边的住宅地块挺多的，昌平既然能够吸收海淀外溢其他地块也可以吸收朱辛庄外溢，很显然现在贩卖地块焦虑已经没有效果了。

作为最新一代的好房子项目中海未来之境的得房率一直是大家吐槽的重点，官方实际得房率不太高甚至不如上代产品。早在月初，昌平区朱辛庄中海·未来之境的6栋住宅就已经获预售许可，备案名“光阅里”楼栋均价6.71-7.29万/平，最高单价超7.3万/平，样板间已经开放了。

下面给大家详细介绍下项目信息：

其一，备案价两级跳跃，网传破局价最低5字头。

前面3栋洋房，后面3栋高层，楼王位置是3号楼高层。

1#2#3# 是18层高层，2梯2户，108/129户型；4#5#6# 分别是是8-9-11层洋房，1梯2户，96/105户型；得房率高。共计342套房。

1号楼，面积为108㎡三居，总高18层，两个单元，总共72套房源，预售均价67054.69元/㎡；

2号楼跟1号楼的面积、楼层、单元，套数都一样，分布在小区北边两侧，预售均价67654.69元/㎡；

3号楼是楼王位置，在小区中央，面积129㎡四居，总高18层，两个单元，70套房源（首层有架空层），预售均价70921.83元/㎡；

4号线均价最高，在小区东南位置，面积105㎡三居，总高9层洋房，两个单元，36套房源，预售均价72900.06元/㎡；

5号楼在小区西南位置，面积也是105㎡三居，总高11层的洋房，也是两个单元，44套房源，预售均价72399.91元/㎡；

6号楼在小区最南侧，面积段为97-105㎡三居，总高8层的洋房，三个单元，共48套房源，其中97㎡三居仅有16套，105㎡三居32套，预售均价72205.96元/㎡；

预售的最低价格出现在1号楼高层，楼栋均价6.705万/平，最高是4号楼洋房，均价7.29万/平。洋房和高层因产品和得房率影响，价差较大。

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再看近几年朱辛庄板块的新房市场：

近年新房指导价：6.2万/平，近年项目网签价：6.12-6.19万/平。

2024年8月拿证的中海寰宇未来，网签均价6.12万/平；

2023年9月底开盘的大华启宸府，网签均价6.19万/平；

2023年4月获预售的越秀星樾，网签均价6.14万/平；

2024年9月获预售的龙湖·观萃，网签均价5.63万/平。

大华启宸府300多套房，开盘当日去化率超90%；越秀星樾的现房，12月9日开盘就清盘；得房率方面，中海未来之境虽不如星樾，但位置上更有优势。

网传消息，中海未来之境实际售价可能在6.1-6.5万/平左右。一方面，是新品设计得房率+3米层高优势凸显；二是朱辛庄“最后一个新盘项目”。

即便如此，但个人认为还有下探空间，6.5万大概率是放风口径，或洋房价格。

其二，户型大公开，16套97㎡绝版小户。

洋房户型：97m三室两厅两卫，105m三室两厅两卫；

高层户型：108/109m三室两厅两卫，129m四室两厅两卫。

97平3居

全盘仅16套房源，270°L型飘窗全赠送，主卧带独立卫浴，可惜是暗卫；北向次卧面宽竟达3.5米，远超主卧3.3米，堪称“配角逆袭”；实际使用率92% 的秘密：阳台半赠+飘窗全赠，硬生生挤出9.3㎡。

96㎡三居：得房率82.37%，位于6号楼的边户，是洋房产品。

105㎡三居：得房率82.74%，分布在4号楼和5号楼的洋房。

108㎡三居：得房率75.75%，位于1号楼和3号楼的高层边户，是小高层产品。

129㎡三居：得房率78.86%，位于3号楼，是小高层产品。

这两个户型得房率真的很差也就是保障房水平，得房率差确实是中海未来之境的很大槽点。

中海未来之境的定价是广大购房者咬牙切齿的。

中海未来之境楼面价约3.18万/平米，备案价6.7-7.3万，利润差3.52-4.12万之间，稍微有点拿的出手的卖点开发商真的敢要价。（天天嚷嚷地价贵，地价降了你看房价他给你降吗？）

中海未来之境一开始开发商是想卖高价的，备案价出来以后一直是在看市场反应，人多肯定就卖贵点人少就卖便宜点。

中海未来之境开盘价格据说洋房6.3-6.6万，高层5.9-6.3万具体价格网签价格最精准。

中海未来之境的高层价格对比中海寰宇未来和越秀星樾实际上价格已经降了，目前他们的实际网签加个在6.1-6.2万左右浮动，对比他们的高层价格比较合理都是高层住宅。洋房朱辛庄没有可对比的项目，接近中海寰宇未来开盘时候的价格。✨北京朱辛庄中海未来之境✨✽✽✽✽

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