半年末50城库存整体下行，但外围区域去化压力不减

50城狭义库存降7%；广武南等去化有风险，部分面积及外围去化压力大。

◎ 文 /俞倩倩

当前因新房供应节制，楼市库存延续下行走势，2025年6月末50个重点城市狭义库存同比下降7%，不过值得关注的是，重点城市诸如广州、武汉、南京去化周期仍超18个月，短期内还面临一定的去化压力。究竟当前三城库存结构存在怎样特征，未来哪些房源或将面临去化难题？

01 50城狭义库存延续下行、同比降7%，穗汉宁等多城去化周期仍超18个月

目前受供应制约，楼市仍处于去库存周期，2025年6月末50城狭义库存和去化周期高位同比持降：据CRIC监测，2025年6月末50城新建商品住宅狭义库存仅为30927万平方米，同比下降7%；按12个月测算去化周期2025年6月末达21.82个月，同比下降5%。

而聚焦重点一二线城市，我们发现，北京、广州、长春、海口、西宁、南宁、福州、重庆、武汉、郑州、兰州、天津、济南、南京等多城去化周期仍超18个月，为了更好的分析高库存城市库存结构特征和未来去化可能性，我们选取了广州、武汉、南京作为典型城市进行重点分析。

02 面积段：穗汉宁库存主力为100-120平,160平以上大面积段占比持增

从库存套数分面积段来看，广州、武汉、南京库存主力均为100-120平中等面积段，占比均在2成以上，从变化情况来看，160平以上大面积段库存套数同环比齐增，库存压力略有上升。主要源于上半年高端住宅供应量稳中有增，而成交增幅不及供应带来短期库存积压。

不同城市还是存在一定的差异化特征，广州、武汉类似，库存套数占比增幅较为显著的主要集中在中等面积和大面段，广州为120-140平和160-180平，武汉为140-160平和180平以上；而两城库存套数占比跌幅较为显著的面积段则主要集中在70-100平。相较而言，南京较为特殊，100平以下小面积段和180平以上大面积段库存套数占比增幅都比较显著，而中等面积段100-140平库存套数占比跌幅显著。

03 区域段：广州外围和汉宁中等价值片区库存积压，核心区占比略有上扬

从库存区域来看，广州和武汉、南京形成了典型的差异化特征，广州主要为外围低价值片区库存占比相对较高且同比持增，广州增城区2025年6月末库存套数占比分别达到了22.26%，同比增长了0.06pcts。等价值片区占比居首，譬如武汉东西湖区和南京江宁区。据CRIC监测数据，武汉东西湖区2025年6月末库存套数占比为13.51%，而南京江宁区2025年6月末库存套数占比为20.57%。相较而言，城市核心区譬如武汉武昌、江汉和南京玄武、秦淮、鼓楼等库存占比均不足5%。

而从变化情况来看，各城市核心区库存占比均有上扬趋势，诸如广州海珠区、越秀区，武汉武昌区、江岸区和南京建邺区2025年6月末库存套数占比均呈现同环比齐增态势。

04 穗汉宁小于80平和大于180平去化周期高企，城市外围区库存压力陡增

为了更好的分析广州、武汉、南京当前库存去化难易程度，我们测算了三城不同面积段和区域的去化周期情况，从面积段来看，呈现出“两边高中间低”即小于80平和大于180平去化周期高企，事实上，三城库存结构与去化周期分布刚好相反，主力库存积压在100-140平，但因该面积段为主力供应和成交区间，因而去化压力并不算太大，相较而言，小面积段80平以下和超大面积段180平以上因成交量有限，去化周期显著超城市平均。

以广州为例，70平以下和160平以上2025年6月末按12个月成交均值测算的去化周期均在30个月以上；武汉70-80平和180平以上去化周期分别为46个月和27个月；而南京70平以内酒店公寓等小面积段月均成交不足5套，造成了去化周期高企。

　　而从区域结构来看，城市外围区诸如广州增城区、花都区，南京高淳区、六合区，武汉长江新区、新洲和蔡甸等2025年6月末库存去化周期均处于各城市区域前列，存在显著的供大于求情况。

总体来看，受新房供应节制影响，楼市仍处于去库存周期，狭义库存波动下行，至2025年6月末50个重点城市狭义库存仅为30927万平方米，同比下降7%；而广州、武汉、南京等重点城市去化周期仍高于18个月，存在一定去化风险。分析了库存结构，我们发现，广州、武汉、南京库存主力为100-120平,160平以上大面积段占比持增；而行区域来看，广州外围和武汉、南京中等价值片区库存积压，核心区库存套数占比略有上扬。

结合各面积段和各区域库存去化周期综合分析，预判后市，我们认为，广州、武汉、南京小于80平和大于180平去化周期高企，城市外围区域诸如广州增城区、花都区，南京高淳区、六合区，武汉长江新区、新洲和蔡甸等城市外围区未来仍面临不小的去化压力。（来源：克而瑞地产研究）