中铁建花语璟云取证 单价6万+如何抢客通州？

观点网 中铁建花语璟云在8月2日取证了。

项目用地是今年4月29日成交的北京市通州区梨园镇强力家居土地一级开发项目FZX-0303-6007地块，由中铁建以7.76亿元总价竞得，溢价率21.94%。

自拿地时算起，用时三个月即“跑通”流程。快速推进背后，是通州新房的密集入市。

从去年10月招商云璟揽阅项目用地成交，成为通州今年首个开盘的新房项目，到中铁建时隔三年回到北京土拍市场拿下通州梨园地块，再到中建玖合时隔两年布局北京拿下城市副中心0101街区8宗组团地块。不难看出，通州区成为当下北京楼市的热点地区之一。

今年初北京通州发布的2025年拟供地清单显示，全年拟出让17宗涉宅地块，这几乎是过去几年通州区成交宅地数量的总和。

据相关消息，今年拟供应用地无论是数量还是质量都是近十年来最高的一年。

截至今年上半年，通州区地块供应还未及半，这也意味着，接下来或将迎来集中挂牌。与此同时，已供应地块彼此之间互相影响。

取证后的中铁建花语璟云能否在不久的将来，“开”出佳绩？

梨园“双子”

花语璟云位于通州区梨园板块，项目用地在挂牌之初就有一个竞品——招商云璟揽阅。

去年10月23日，招商蛇口以底价9.92亿元摘得项目所在地块，楼面价2.86万元/平方米，销售指导价6.2万元/平方米。

拿地仅四个月，项目在今年2月22日取得首张预售许可证，批准销售11栋住宅楼的353套住宅，准许销售面积33797.44平方米，拟售均价介于5.95万元-6.32万元/平方米之间。

一周后的3月2日，项目正式开盘，从官方释出的“喜报”来看，此次推售230套住宅，开盘当日成功销售208套，总金额11.46亿元，去化率90.43%。

截至目前，首张预售证已网签218套住宅，签约面积21010.33平方米，成交均价约5.82万元/平方米，较拟售价格有所折让。

4月1日，项目取得第二张预售许可证，主要包括14套住宅及341套地下车库，住宅部分批准销售面积1138.43平方米，合计单套住宅81.32平方米，拟售均价6.24万元/平方米。

目前住宅已网签4套，签约面积359.56平方米，成交均价6.04万元/平方米，约较拟售价格打了97折。

云璟揽阅所在位置属于通州老城区，板块成熟，生活氛围颇浓。临近的商业配套包括阳光新生活广场、领展购物中心、贵友大厦、万达广场等，医疗、教育资源也较为丰厚。

基于板块属性和资源禀赋，项目也在一开始就定位刚需、刚改，整体规划12栋5至16层洋房+小高层住宅楼，主力户型为建面约79平方米、89平方米、108平方米和128平方米三至四房。

云璟揽阅项目开盘时的优异表现，也使得通州区梨园镇强力家居土地一级开发项目FZX-0303-6007地块一经挂牌，就引起招商蛇口的注意。

事实上，6007地块与招商云璟揽阅仅一路之隔。综合项目开盘表现，市场上也普遍认为，招商蛇口更有意愿拿下该地块，作为云璟揽阅二期。

不过，注意到这宗潜力地块的还另有三家——中铁建、中能建、康润也加入抢地。最终，中铁建以总价7.76亿元拿下该地块，溢价率21.94%。

从地块上架至最终成交，这两个项目互为彼此的对比。

从4月29日拿地到8月2日取证，中铁建在该项目上刷新了速度。据悉，项目共计规划6栋住宅楼，共计202户，户型主要为94平方米、106平方米、110平方米、126平方米的三居室和四居室。

不难看出，花语璟云同样主打刚需刚改，相似的面积段设计，也让两个项目之间的竞争更加直接。客群重叠，定位趋同，意味着双方要在价格、品质、配套甚至营销策略上展开全方位较量。

不过，率先入市的云璟揽阅规划367套住宅，目前网签222套，以此计算，去化率已达六成，对于中铁建花语璟云的“威胁”似乎有限。

这对于后者并不完全是个好消息，因为除了花语璟云之外，中建玖合的“运河八子”才是真正劲敌。

被“夹击”的花语璟云

“运河八子”指的是北京城市副中心0101街区8宗组团地块。今年6月4日，中建玖合以74.91亿元底价成功竞得上述地块，创下通州区住宅用地总价新高。

地块总用地规模11.28公顷，地上建面26.19万平方米。其中，住宅地块总建面23.73万平方米，容积率2.1-2.3。由于地块毗邻北运河，部分楼栋能享有无遮挡河景，放眼北京能做到的项目也是屈指可数。

该项目暂未取证，不过从已公布的相关信息来看，组合地块中的0705、0706及0708三幅居住用地共计规划16栋住宅，包括11层的洋房、17层的小高层，以及25层的高层住宅三种建筑形态。

其中，不临河的0705、0706地块主打刚需，预计以中小户型为主；0708地块临河，也是“八子”中最大的一块地，将主推豪宅产品，以大户型为主。

有消息人士透露，三幅子地块共计拟推出840套房源，面积段在90至250平方米，覆盖刚需、刚改、高端改善等不同需求，并有望在今年9月开盘。

具体而言，0708地块规划6栋住宅，临河的三栋为25层的200至250平大户型，另三栋为17层的150平至175平住宅。

0705、0706分别规划5栋住宅，其中0705地块面积段为90平方米105平方米、108平方米、122平方米的三居和四居；0706地块为105平方米、108平方米的三居，以及122平方米的四居。

整体来看，0705、0706两幅子地块的户型产品与中铁建花语璟云重合度较高。0705地块前的0707地块是一处商业用地，现已开工，除部分低楼层外，0705的中高层也大概率能实现无遮挡河景。

从节奏上来看，“运河八子”有望取证即开盘。若能与招商云璟揽阅、中铁建花语璟云保持相似节奏，则有望在国庆期间蓄客甚至成功开盘。

以此倒推，留给中铁建花语璟云的时间空间都更为紧张。

价格方面，据取证信息，花语璟云此次批准销售的有6栋住宅楼，批准销售套数158套，批准销售面积17545.92平方米，拟售均价在6.47万元-6.79万元/平方米。

不过，考虑到近期以来的市场情况及网签数据，成交单价较此还有降价空间。只是降价幅度既考验开发商诚意，或许也将直接影响项目首开去化表现。

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