谢逸枫：深圳商品房住宅用地供应断崖式暴跌，未来房价要上涨？

文/谢逸枫

基于去库存周期超过7个月、二手房挂拍量超过7万套、核心区域土地供应加大、优化存量结构，2025年，深圳楼市商品房用地供应进入全面缩量时代。

深圳楼市总体商品房供应量较为充裕，正处于去库存阶段，调减土地与住宅供应规模，体现出“随行就市、稳房价、稳地价、稳预期”的政策思路。

从土地拍卖成交到新房项目规划设计、开工、建设、竣工、新房项目正式上市，通常需要6个月-1年-14个月的时间，这个房子生产的周期会影响供应趋势。

2024年的土地供应情况会直接影响2025年新房市场的供应格局，2025 年的土地供应会对2026年的新房供应产生影响，目前关键要看库存和二手房挂牌量。

深圳2025年的住房供应计划和调整方向看，传递出了明确的信号，即控制存量、消化库存、优化结构。新房供应的大幅减少，会对市场预期产生深远的影响。

深圳房地产市场正在经历缓慢复苏。贝壳数据显示，上半年深圳新房与二手房成交超6.5万套，同比增长53.2%，其中住宅成交超过5.1万套，同比增长41.8%。

2025 年上半年深圳新房供应总量17232 套，同比降幅达44.5%，环比降幅更达 47.7%。其中新房住宅供应14983 套，同比下降 45.6%，环比下降 47.3% 。

在供应大幅减少的情况下，新房成交十分火热。上半年深圳新房总成交31074 套，同比飙升 79.9%。其中住宅成交21867 套，同比劲增49.3% 。

2025年上半年深圳全市新房住宅过户量成交套数21867套，同比增长49.3%，环比下降36.2%。一手成交均价5.2万元/㎡，同比下跌5.45%。

2024年深圳新房成交均价约5.44万元/㎡（54397元/平方米），同比下跌10%，成交均价回到2016年的水平。2023年59542元/平方米、2022年67515元/平方米。

2021年61262元/平方米、2020年52826元/平方米、2019年54748元/平方米、2018年54851元/平方米、2017年59433元/平方米、2016年54486元/平方米。

2015年34999元/平方米、2014年30032元/平方米、2013年25366元、2012年22607元/平方米、2011年21934元/平方米，2022年成深圳新房的房价顶峰。

2004年深圳新房住宅均价为5980元/平方米，同比上涨5.28%，新房住宅成交为820.13万平方米‌，同比增长1.01%，呈现量价上涨的趋势。

2011年-2020年深圳新房住宅成交分别为32002套、40332套、47761套、41884套、66450套、40443套、25820套、29396套、37882套、45384套。

2021年深圳新房住宅成交52417套，是峰值，2022年34441套‌，同比减少17976套，降幅达34.29%。2023年31621套，同比减少8.2%。

2022年和2023年新房住宅成交量下行，2024年成交量小幅上行，成交37972套新房住宅，同比增加20.1%。2025年上半年21867 套，同比劲增49.3%

库存数据十分惊人。截至2025年6月底，深圳新房住宅可售房源25661 套，去化周期下降至7.5 个月，达到近四年同期新低 。

按照库存合理期看，去化周期超过18个月即超过 “警戒线”，12个月以内是相对比较理想的状态，6个月以内，显示出供求关系较为紧张，可能会出现房价上扬。

在新房、二手房市场去库存、加快销售回款、二手房冲击、房企流动性紧张的背景下，“以价换量”成主基调，过去3年开发商让利颇多，新房价格持续下滑。

深圳二手房挂牌量的飙升着实让人瞠目结舌。深圳市房地产中介协会数据显示，截至2025年6月底，共有73858套有效二手房源在售，较上周增加1617套 。

6月16 日，深圳全市共有71831套有效二手房源在售，较上周减少510套 。从这些数据可以看出，二手房挂牌量在近期一直维持在高位，且波动频繁。

6月深圳二手住宅挂牌均价为6.42万元 / 平方米，环比小幅下滑1.2%。二手住宅成交均价为6.03万元 / 平方米，环比小幅下降 1.5% 。

价格有一定下降，主要是考虑到二手房挂牌量的大幅增加，供大于求的局面没有改变，这种价格调整，只是市场在供需失衡下的一种自我调节。

2025年6月，深圳二手住宅网签4502套，环比下降 3.9%，同比增长7.9%；2025 年上半年，深圳二手住宅网签29231套，平均每月约4872套 。

2025年上半年深圳全市二手住宅过户量成交套数为29231套，同比增长36.6%，环比下降11.7%。前三名分别是龙岗区、福田区、南山区。

2025年上半年深圳全市二手住宅成交均价5.5万/㎡，同比跌幅1.79%。对比2021年深圳二手房价最高点，跌幅26.67%。对比2024年下半年价格并无变化。

总体来看，深圳房价现在就是筑底过程，尽管不会大幅度的上涨，但大幅度的下降大概率不存在，未来上涨的可能性肯定是大于下降。

2024年深圳二手住宅成交均价6.3万元，同比跌幅3%，相当于回到2019年的平均水平。2023年二手住宅成交均价6.5万元、2022年7.4万元、2021年8.0万元。

2004年-2011年深圳二手住宅成交均价分别为53259元/平、65541元/平、84976元/平、92063元/平、43001元/平、154887元/平、112743元/平、60665元/平。

2004年-2011年深圳二手住宅成交网签量分别为0.6万套、0.7万套、0.9万套、1.3万套、1.2万套、1.4万套、1.6万套、1.5万套，可以说2009年是顶峰。

2012年-2018年深圳二手住宅成交均价分别为57473元/平、87827元/平、57251元/平、127245元/平、95899元/平、63578元/平、64627元/平。

2012年-2018年深圳二手住宅成交网签量分别为1.6万套、1.9万套、2.3万套、3.1万套、5.0万套、5.5万套、5.9万套，呈现逐渐上升的趋势。

2019年-2025年上半年深圳二手住宅成交均价分别为77149元/平、95273元/平、40655元/平、21701元/平、32768元/平、54487元/平、5.5万/平。

2019年-2025年上半年深圳二手住宅成交网签量分别为6.2万套、7.0万套、8.0万套、7.4万套、6.5万套、6.3万套、29231套，可以说2021年顶峰。

2025年7月23日，深圳2025年住房发展年度计划显示，深圳计划供应商品住房用地60公顷，商品住房供应4万套。2025年住房计划供应居住用地100公顷。

其中供应商品住房用地60公顷，供应保障性住房用地40公顷。2025年计划新安排建设筹集保障性住房4万套（间），计划竣工保障性住房3.23万套（间）。

福田区计划建设筹集6773套，罗湖区3870套，盐田区550套，南山区6050套，宝安区7458套，龙岗区8620套，龙华区2538套，坪山区1329套，光明区2812套。

保障性住房竣工15681套，福田区238套，罗湖区1821套，南山区1560套，宝安区473套，龙岗区3806套，龙华区3690套，坪山区4592套，大鹏新区473套。

深圳房地产投资与商品房用地供应呈现相同的走势，数据显示，2025年上半年，深圳房地产开发投资同比下降15.1%，深圳共出让6宗居住用地。

2025年7月14日，位于深圳前海的一块住宅用地经过158轮报价，最终由招商蛇口旗下招榕置业以21.55亿元价格摘得，地块溢价率达到86.1%。

回顾十三五，2016年-2019年深圳市商品住房用地累计供应510.7公顷，完成十三五规划的90%。公共住房用地累计供应281.3公顷，完成十三五规划的120%。

累计供地拟建设商品住房26.27万套，完成十三五规划指标75%，其中新供用地建设3.81万套、城市更新建设13.15万套、土地整备利益统筹建设 9.31万套。

安居工程建设筹集35.34万套，已完成十三五规划的88%，安居工程供应16.98万套/间。累计发放住房租赁补贴0.53亿元，人才安居补贴23.73亿元。

对比2020年-2024年商品住房用地供应，2025年堪称腰斩，深圳商品房用地供应迎来断崖式暴跌，不管是用地供应面积，还是住房供应套数。

可以看到，深圳商品房供应连续3年持续下降。2025年深圳商品房计划供应用地60公顷，比2024年足足少了70公顷，不到2022年和2023年的三分之一。

2020年-2025年计划供应商品住房用地，分别为125公顷、149.3公顷、215公顷、205公顷、130公顷、60公顷，2025年低于十三五期间年均102.14公顷。

4万套的商品房供应量，比2024年减少了5000套，是2016年以来历史最低记录。正好与2025年新房网签成交量4万套差不多，上半年网签21846套，全年4万套。

2020年-2025年深圳商品房计划供应，分别为6.3万套、约6万套、6万套、6万套、4.5万套、4万套，2025年低于十三五期间年均5.25万套住房供应。

2021年末，深圳常住人口1768.16万人。其中常住户籍人口556.39万人，占常住人口比重31.5%。常住非户籍人口1211.77万人，占比重68.5%。

2020年底深圳常住人口达到1763.38万人，由此，可计算出2021年深圳常住人口增加4.78万人。2022年深圳常住人口1766.18万人‌，较2021年末减少1.98万人。

2023年末，深圳市常住人口为1779.01万人，创历史新高。比2022年末增加12.83万人，同比增长0.73%，增量居一线城市前列，是一个创下历年新高的数字。

作为国内最年轻的一线城市，深圳在吸引人口流入方面占据优势。良好的创新创业氛围以及较为宽松的落户政策，吸引了来自全国各地的毕业生和创业者。

2024年末深圳常住人口为1798.95万人，同比增加19.94万人，增长1.12%。深圳已连续2年常住人口增量增速均居全省，成为全省人口增长的主要推动力。

增量看，2024年年末常住人口增加19.94万人，较2023年12.83万人多7.11万人。增速看，2024年年末常住人口同比增长1.12%，增速较上年0.73%提高0.39%。

今年没有公布各个区的商品住房用地供应数据，综合2021年到2024年的数据来看，核心区域的住宅用地供应在增加，外围区域的则在减少。

从区域分布上能看出，住宅用地供应的重心明显偏向了核心区，郊区已经大大地减少。商品住房用地供应最多的是前海（包括宝安的部分地块），有19.5公顷。

排在第二的是宝安区，为18.5公顷。另外，福田、罗湖、盐田、南山等核心区域，结束了多年没有供应的局面，增加供应，平衡市场供求关系。

这些数据的变化，深圳在对2020年到2022 年 “大量供应土地” 的情况进行主动调整。每年出让30多宗住宅用地，使得2022年单月新房供应超过1万套。

2025年上半年深圳已经成功出让了6宗居住用地，几乎是各区的核心地块。跟以往不同的是，今年是通过出让优质地块、降低容积率，来快速提高楼面单价

这意味着深圳新房市场正经历剧烈去库存。其中新房库存看，截至2025年5月底，深圳新房预售住宅库存量降至26343套，相较4月底减少1719套。

按近6个月平均销售速度计算，去化周期为7.9个月。截至2025年6月底，深圳一手预售住宅库存量为25661套，相较5月底减少682套。

按12个月一手预售住宅月均去化速度（月均3412套）计算，去化周期7.5个月。按6个月一手预售住宅去化速度（月均2517套）计算，去化周期10.2个月。

目前深圳有30%左右的新房为现售，预售加上现售库存为新房总库存，按此算，深圳去化周期实际会更长一些。所以，目前供需关系未发生逆转。

第一是2020年深圳商品住房计划安排用地125公顷（包括新供应用地50 公顷,更新整备用地75公顷）、建筑面积约563万平方米，计划供地拟建设6.3万套。

拟建设商品住房6.3万套、建筑面积563万平。其中新供应用地拟建设 2.5 万套，建筑面积约225万平。更新整备用地拟建设3.8万套，建筑面积约338万平。

2020年计划安排供应公共住房用地168.2公顷，其中新供应用地79.2公顷，更新整备用地12公顷，棚户区改造用地46公顷，其它（含工改保）用地31公顷。

2020年计划建设筹集安居工程8.1万套。各单位落实到项目约65123套，待筹集项目15877 套 。2020年计划基本建成（含竣工）安居工程项目2.28万套。

其中公共租赁住房约1.21万套，安居型商品房0.22万套，人才住房0.47万套，产业配套宿舍0.22万套，拆迁安置房0.16万套。2020年计划供应安居工程 4万套。

第二是2021年深圳商品住房计划供应商品住房用地149.3 公顷，商品住房供应约6万套，实际供应207.13 公顷，完成年度任务目标的138.7%。

2021年深圳市计划供应居住用地361.3公顷，占建设用地的32%，其中商品住房用地149.3公顷，供应约6万套，公共住房用地212公顷，租赁住房用地37公顷。

公共住房计划建设筹集8.3万套，基本建成(含竣工)2.7万套，供应任务3.5万套。2021年计划新开工商品住房700万平，开工964万平，完成年度目标的137.7%。

2021年计划批准预售和现售商品住房600万平方米，实际批准预售和现售662.39 万平方米，约6.47万套，完成年度任务目标的110.4%。

2021年计划供应公共住房用地214公顷 ， 实际供应162.03公顷，完成年度的75.7%。计划建设筹集公共住房8.3万套，实际9.65万套，完成年度的116.3%。

2021年计划基本建成（含竣工）公共住房2.7万套，实际3.1万套，完成年度的114.8%。计划供应公共住房3.5万套，实际4.23万套，完成年度的120.9%。

第三是2022年计划供应商品住房用地215公顷，供应6万套；新开工商品住房建筑面积700万平，约7万套。批准预售和现售商品住房面积600万平, 约6万套

计划供应公共住房用地150公顷。计划建设筹集公共住房不少于12万套（间）；计划基本建成（ 含 竣 工 ）公共住房2.7万套 （间）。

分配公共住房不少于6.5 万套（间），其中保障性租赁住房不少于4万套（间）。总体来看，2022年计划供应商品住房用地比2021年、2020年高。

第四是2023年深圳居住用地供应计划如下，供应总量（含深汕）为1200公顷，与2022年相同，维持在常年水平。其中居住用地供应330公顷，占比27.5%。

产业用地300公顷，占比25%；民生用地543公顷，占比45.3%；商服用地20公顷，占比2.2%。深汕合作区供应量继续创新高，达到213公顷。

商品住房用地205公顷，供应6万套，占比61.1%；公房用地125 公顷，占比37.9%。租赁住房用地 34 公顷，占居住用地的 10.3%，占建设用地比例的2.8%。

居住供地分区结构上，只算最简单的新增供应，各区排名依次为坪山34公顷，宝安25公顷，龙岗20公顷，龙华16公顷，前海12公顷，大鹏7公顷，南山5公顷。

福田1公顷，盐田1公顷，罗湖0公顷。深汕合作区19公顷。2023年原计划居住用地供应350公顷，至2023年完成居住用地供应不低于10.5平方公里。

第五是2024年深圳住房发展年度计划，新开工建设筹集住房14.5万套（间）。其中，新开工建设商品住房4.5万套，保障性住房建设筹集10万套（间）。

包括配售型保障性住房1.5万套，公共租赁住房1.5 万套（间）（实物建设不少于 1 万套），保障性租赁住房7万套（间）。

2024 年计划供应住房共计11万套（间）。其中，供应预售和现售商品住房4.5万套、约450万平方米；保障性住房供应不少于 6.5万套（间）。

2024 年计划供应居住用地240公顷。其中，供应商品住房用地130公顷，住房供应4.5万套；供应保障性住房用地110公顷。保障房供应基本占到60%。

2024年度计划供应居住用地180公顷，其中商品住房用地80公顷，保障性住房用地100公顷。另外，计划供应租赁住房用地18公顷，占居住用地的10%。

从区域来看，居住用地供应最多的是宝安、前海、龙华、龙岗等区，值得一提的是前海区供应，达23公顷，此外南山的居住用地供应有17.5公顷。

严控商业办公用地供应，科学合理安排现代服务业等其他商服用地的供应，商服用地供应这6年来不断缩小，从2019年最高160公顷，下降到2024年5公顷。

第六是深圳市2025年度建设用地供应计划显示，深圳全市（含前海、深汕）2025年度计划供应建设用地1060公顷。

产业用地2025年度计划供应514公顷（含深汕404公顷），较2024年度313公顷大幅增加，增加了201公顷，主要集中在深汕合作区域。

居住用地2025年度计划供应100公顷，其中商品住房用地60公顷、保障性住房用地40公顷（含深汕3公顷），租赁住房用地供应规模占比例不低于10%。

2025年计划供应居住用地100公顷。其中供应商品住房用地60公顷，住房供应4万套；供应保障性住房用地40公顷，供应4万套（间）。

2025年计划供应商品住房4万套；计划新安排建设筹集保障性住房4万套（间），竣工保障性住房3.23万套（间）。其中在保障性住房建设筹集方面。

福田区计划建设筹集6773套，罗湖区3870套，盐田区550套，南山区6050套，宝安区7458套，龙岗区8620套，龙华区2538套，坪山区1329套，光明区2812套。

保障性住房竣工15681套，福田区238套，罗湖区1821套，南山区1560套，宝安区473套，龙岗区3806套，龙华区3690套，坪山区4592套，大鹏新区473套。

商服用地2025年度计划供应11公顷。深圳将合理调控商服用地供应规模和时序，严控商业办公用地供应，科学安排现代服务业等其他商服用地的供应。

十四五期间（2021年-2024年）的供地计划，发现深圳土地供应新趋势，首先是总体供应规模大幅缩减，2021年1130公顷、2022年1200公顷。

2023年1200公顷、2024年800公顷。从2021-2023年保持在1200公顷左右，到2024年有明显下降，但是在2025年上升到1060公顷。

深圳作为一个高度城市化的国际大都市、金融城市、科技创新地区，市区的可开发、建设土地越来越少，这种供应量的减少，恰恰是反映了土地资源的稀缺性。

其次是居住用地占比逐年下降，2021年363.3公顷 (32.1%)、2022年365公顷 (30.4%)、2023年330公顷 (27.5%)、2024年180公顷 (22.5%)。

居住用地占比逐年下降，从2021年的32.1%降至2024年的22.5%，到2025年居住用地供应下降到100公顷，居住用地占比下降到9.43%，首次跌破10%。

这是政府对房市宏观调控的一种手段，旨在稳定房价，防止市场大幅波动。供应量的减少确实有助于楼市回暖，平衡供需关系，稳定预期。

再其次是产业用地占比上升，2021年:171.4公顷 (15.2%)、2022年:253公顷 (21.1%)、2023年:300公顷 (25%)、2024年 250公顷 (31.25%)、2025年514公顷。

占比逐年上升，从2021年15.2%升至2024年31.25%、2025年48.49%。供地结构的变化反映产业升级和结构调整，倾向高新技术产业、研发中心等提供用地。

再次是民生设施/公共服务用地基本稳定，维持45%。2021年543公顷 (48.1%)、2022年548公顷 (45.7%)、2023年 543公顷 (45.3%)、2024年365公顷 (45.6%)。

深圳作为一个快速发展的年轻城市，正面临人口结构和需求的转变。过去，由于年轻人口占比高，对教育和医疗的需求相对较低。

随着时间推移，最早一批来深圳的人逐渐步入中年、老年阶段，加上许多年轻人在深圳成家立业，对优质教育和医疗资源的需求日益增长。

最后是商服用地大幅缩减，2021年52.3公顷 (4.6%)、2022年34公顷 (2.8%)、2023年27公顷 (2.2%)、2024年5公顷 (0.6%)、2025年11公顷（0.010%）。

这是对商业地产过剩风险的预防和应对。过去几年，国内城市面临商业地产供过于求的问题，导致空置率高企、租金下降、房价下降。

深圳通过减少商服用地供应，一方面是有助于平衡市场供需，防止出现大量闲置商业空间。另外一方面是稳定商业地产的房价、租金、市场预期。

十三五、十四五以来的大部分时间里，深圳的供地计划都是“超额完成”的，持续大放量。2016年以来，除了2016年和2020年，实际供地都超过了计划供地。

2018年深圳推行“二次房改”之后，在计划供地基本维持在12平方公里左右的稳态基础上，实际供地放大了许多。2022年破天荒地超出了40%。

十四五期间2021年-2025年，深圳供应居住用地（不含深汕合作区）不少于15平方公里，力争达到17.5平方公里，年均居住用地占建设用地比例不低于 30%。

规划期前三年供应居住用地不少于五年总量的70%。深圳原本计划十四五的居住用地比例年度不低于30%，从实际完成看，占比并没有达到30%。

2021年-2022年分别是25.3%和21.6%。实际供地总规模放大了许多，居住用地都超过了计划供地，绝对量却是可观。房价趋于稳定，有多方面的因素。

居住用地3年来首次低于30%。2023年的居住用地供应计划是自2021年来首次低于30%，330公顷不到28%。2021年-2023年深圳累计供地1064.8公顷。

如果要满足10.5平方公里，那么2023年供地在315.2公顷即可，是以2023年的330公顷，比起前两年是缩减了，总量还是OK的。

2024年180公顷 (22.5%)、2025年100公顷（9.43%)。商品房与公共住房的结构在反复，2018年二次房改确立了公共住房，商品住房6:4的结构。

2020年、2021年都执行。2020年深圳计划供应中公共住房用地，商品住房用地57.4%：42.6%。2021年为58.9%：41.4%，基本都遵循了6:4的结构。

2022年深圳计划供应中公共住房用地，商品住房用地41.1%：58.9%，2023年下降为37.9%：61.1%。商品住房用地占比自2019年以来第一次超过了60%。

2023年产业用地计划供应占比25%，这是2018年以来的新高，显示确保产业优先。2021年-2024年商服用地占比分别为4.6%、2.8%、2.2%、0.6%、0.010%。

2019年深圳商服用地曾经达到非常高的超过13%的比例，2020年深圳开始大幅增加居住用地供应之后，占比飞一般的下调，从13.33%一路压到2025年0.010%。