房企投资局部升温，谁在“加仓”？

房企投资正表现出一个重要的变化。

CRIC数据显示，投资百强前七月拿地金额同比增33%，中海地产、绿城中国和保利发展拿地金额位列前三，新增土地价值均超500亿元。

与之相对应的是，新增土储百强房企拿地建面同比却下降1.2%。

这意味着，房企拿地更集中在核心城市高总价、高货值地块。

今年以来，热点城市土拍热度不减，上海、深圳和苏州等城市楼面价纪录均被刷新。

随着各地城市更新的进一步推进，2025年下半年或将迎来更多“断供优质板块”的宅地入市，核心城市优质地块还将成为房企争夺的焦点。

土地市场仍然呈现出“点状高热”的特征。

尤其是一线城市，上海、深圳多个优质地块溢价率高达20%以上，带动一线城市溢价率大幅攀升至25.7%。

比如上海六批次热度最高的虹口区北外滩地块，经过143轮竞价后，绿城以64.7亿元竞得，而46.33%的溢价率，也是近年来上海溢价率最高的一宗宅地。

再来看深圳，南山前海宅地T201-0232经过158轮鏖战，最终被招商蛇口以21.6亿元，溢价率高达86%，创下深圳2024年取消15%溢价上限后的新高，同时，楼面价8.4万元/平方米也刷新了深圳最高单价纪录。

房企拿地金额的变化，也可以看出拿地更集中在核心城市高总价、高货值地块。

1-7月，新增土储百强房企新增货值、总价和建面累计分别为13295亿元，6828亿元和5802万平方米，货值、金额同比增长17%和33%，只有新增面积同比下降1.2%。

值得注意的是，1-7月新增土储百强房企新增货值、总价和建面榜前三均为中海地产、绿城中国和保利发展。

其中，中海地产和绿城中国前7月新增货值均超千亿元，分别以1315.5亿元、111.6亿元排在第一和第二位，保利发展排在第三位，新增土储货值为943亿元。

从房企拿地金额来看，1-7月中海地产以658亿元排在第一位，绿城中国紧随其后，以602亿元排在第二位，保利发展以512.2位居第三位。

拿地金额TOP10房企仍以央国企为主力，民企仅滨江集团一家，拿地金额以352.6亿元排在百强第8位。

头部房企聚焦核心城市大力补仓，而民企也开始加码“抢地”，比如7月北京、上海、杭州、南京等城市均出现民企高溢价拿地的情况。

市场点状高热背后，也反映出房企在核心城市补仓意愿仍然强烈。

但从两个方面可以看出，当前房企虽然有意加仓，但整体仍然保持谨慎和理性。

一方面，销售TOP100中仍有半数房企尚未有新增土储入账，部分房企投资能力“丧失”，且面对核心城市优质地块之下显得“心有余而力不足”。

另一方面，拿地金额TOP100企业中，7月仅有三成房企拿地。

典型企业投资与整体表现略有背离。

CRIC监测的30家企业7月拿地总金额529亿，环比下降16%，但同比增长超过五成。与去年月均投资相比增长5%。

虽然月度投资金额保持在年内低位，但仍好于去年，在优质地块的加持下，头部的企业拿地意愿正在修复。

其中，中海地产、绿城集团在上海、杭州等城市积极拿地，单月拿地超过150亿，而招商蛇口也在上海、深圳等一线城市落子，单月拿地接近70亿。

但一个共同的趋势是，当前企业拿地始终聚焦在核心城市核心地段。

中央政治局会议和中央城市工作会议均明确“高质量开展城市更新”，随着各地城市更新的进一步推进，以及在房地产供给侧管理进一步优化，2025年下半年有望迎来更多“断供优质板块”的宅地入市，核心城市优质地块的成交还将保持高热。

房企投资对于城市的选择已形成共识，资源向高能级城市集中，郊区乃至低能级土地市场将继续遇冷。

、城投托底已成为当前重要的拿地格局，而央国企在土地市场中占据绝对主导地位，几乎“包场”核心城市优质地块，民企则在部分止跌回稳的城市中寻找结构性机会。

转自：丁祖昱评楼市