太阳宫0627地块能卖多少钱？

酒仙桥、朱房村、黄杉木店、树村地块之后，在北京的开发商当下最关心的“下一块好地”是谁？答案惟二：一是比邻长安街永安里地块，二是东北四环以内的太阳宫0627地块。

永安里地块地处长安街，影响因素相对复杂，并非单靠价格和资金就能决定。太阳宫0627地块就简单得多，定好价，算好账就可以。7月30日，北京市发布2025年第六轮供地名单，太阳宫0627地块名列其中。这样优质的地块，预计免不了又是一场厮杀。

那么，问题来了，太阳宫0627地块能卖多少钱？

从16.5万/平方米到18万/平方米，不同开发商测算出的价格不尽相同。攸克君的看法更乐观一些：太阳宫027地块未来的售价至少可以卖到18万元/平方米以上，甚至可以达到20万元/平方米。

测算新房价格最重要的因素之一是同区域的二手房。贝壳数据显示，目前，太阳公元南区二手房平均单价约14.6万元/平方米，北区约14.4万元/平方米，红玺台约14.9万元/平方米。也就是说，同区域次新商品房平均单价在15万元/平方米左右，而且户型越大，单价反而越高。

这两个项目都已经有10~15年的房龄，虽然至今仍堪称价格坚挺，但从产品因素看，与当下的新豪宅项目有明显代差。所以，攸克君觉得，在这样的基础上，以当下“好房子”的大背景和开发商在顶豪项目产品上的投入力度，做出一个高品质的新项目，单价比次新二手房贵上3~5万元/平方米，是完全合理的，也是市场可以接受的。

太阳宫在东北四环以内，三条轨道交通、城市界面成熟，又有人大附中朝阳学校……这一系列区域优势条件已为市场熟知，无需赘述。更重要的是，太阳宫上一次商品房供地还要追溯到22年9月30日开盘的中建玖合府。此间区域内已经多年没有新增商品房用地供应。无论从所处位置，还是供地节奏，太阳宫0627地块都有足够的稀缺性。

在这样的条件下，本区域内积攒需求不必多言，太阳宫版块因其东北四环以内的稀缺位置，实质上需求远远不局限于本区域内，而是辐射覆盖到整个东北四环沿线区域。这个区域，恰恰是如今北京楼市需求积攒最为“厚实”的区域，也是北京财富人群集中居住、生活的区域。最近一年来热销的豪宅项目北京宸园、中海万吉玖序等，其实都是这个逻辑。

这种逻辑在酒仙桥能够讲得通，在城市界面质量、城市功能成熟度更好的太阳宫区域就更没有问题。

太阳宫0627地块面积不大。这意味着拿地时即便楼面单价不低，总价也不会太高。这还意味着地块内的空间相对有限，住宅部分的规划建面实际只有约4.3万平方米，做大户型豪宅的情况下，房源总量也不会太多。这些条件综合在一起，这个地块真正适合做的项目类型是：标杆项目，以高品质拉高价格上限，追求高溢价率。

当下中国楼市城市之间分化严重，有实力的开发商纷纷将投资收拢到上海、北京这样的核心城市。资产价格周期切换后，房地产叙事被重构，“品质”替代“升值”成为首要因素。升值存在于思想之中，但品质存在于视线之中，一家开发商专业能力如何，市场需要眼见为实，而能让市场眼见为实的最好做法，就是拿出一个实实在在能够证明自身专业能力和产品品质的项目，并且卖好。这就是标杆项目的意义。

北京宸园、中海万吉玖序、建发海晏等项目，在不同程度上都承担了这样的职能。太阳宫0627地块，也适合做一个这样的标杆项目，建好房，卖好价，口碑和良好品牌形象会迅速树立起来，这就是标杆项目对“快速打开局面”所能起到的重要作用。如果说区位条件及其稀缺性，二手房价确保的是“下限”，那么，“标杆品质”拉升的就是“上限”。

这个“上限”能被拉得多高，还取决于另一个重要因素：开发商如何理解当下北京顶豪市场的客户需求和支付能力。

攸克君去深度调研过若干顶豪项目，发现一个规律：近半年来卖得好的顶豪，客户中很大比例都是出现在已有的顶豪社区，相当比例还出现在比较新的顶豪社区。换句话说，他们可能三四年前，甚至两三年前斥巨资买了顶豪，近半年再次购买了新的顶豪产品，新购也好，置换也罢，总之间隔时间超乎一般理解以外。

实际上，这与顶豪产品的迅速迭代有关。如今，两三年时间构成的顶豪代差已经十分明显。例如层高，两三年前，3.3米层高已是上限，但现在3.3~3.5米已经是很多顶豪项目的层高标配。更不用得房率、户型设计，室内装修、厨电配置，甚至地库，也都与两三年前不可同日而语。

在这样的情况下，顶豪的产品水平，就有激发这部分财富人群购房需求的作用。直白而言就是，本来没有买房的意愿，但是看了新项目的品质足够好，配置足够高，超出了这一群体对于高品质生活的既有认知，他们往往会产生新的购房需求，也就是“因为好，再买一套，甚至两套”。

如果到了3000万+量级的客户，钱已经不是问题，重要的是“足够好”，他们愿意为“好”和高品质买单。这就是供给侧引领需求变化的道理。

因此，在太阳宫0627地块上，攸克君觉得也是同样的逻辑，溢价要从“产品足够好”上下功夫，产品做得足够好，超出预期的好，高溢价就不是太大问题，甚至流速也未必会慢。

16~18万元/平方米的单价，对应的除了当下条件，还有这样来自供给侧的预期。当然，这对开发商的专业能力确实是一大考验，毕竟“足够好”没有上限，甚至也没有既定标准，这是一场关于认知、审美能力，甚至是想象力的大考验。

太阳宫0627地块具备做出这样项目的条件，也恰处在这样的时间窗口。在一定程度上，它还会关系到整个北京楼市的“上限”。当下上海楼市，20万元/平方米以上的顶级豪宅频频热销，这种价格水平的项目在上海早已不是个案。相比之下，北京城市能级、财富人群积淀不输上海，甚至还强过上海，但“上限”却与上海不可比，所缺乏的，恰恰是以更高品质拉升上限并最终得到市场认可的标杆项目。太阳宫0627地块恰恰具备这样的条件。

一旦这样的上限打开，那么北京楼市整体空间将会扩大，不同层级的市场都会从中受益。除了信心与预期之外，还会形成一种做好产品的正反馈机制，最终带来的是楼市整体水平的提升，也惠及购房者，并在供给和需求之间逐渐形成良性循环。

这才是太阳宫0627地块的真正价值所在。

★★攸克近期文章推荐★★

(点击图片即可阅读)