看盘记｜首个全现房销售入市读秒，300万—500万元验资看盘的能建·东誉府成色几何？

打磨四年，北京首个实现全现房销售的新盘能建·东誉府已经开门迎客。北京商报楼市频道《看盘记》记者近日走访能建·东誉府了解到，目前该项目的实景样板间开始接受预约看房，看房门槛为提供300万—500万元的资产证明。现房的所见即所得、绝佳的地理位置以及还算合格的层高硬件等是项目的绝对加分项；较早设计产品的迭代，受限于地块大小导致的绿化面积有限以及智能化选配不足等，是项目有待提升的方面。但由于项目本身体量不大，现房与区位两大优势加持下，又锁定"金九银十"入市，只要开发商拿出足够的诚意，项目的开盘是可以期待的。

看房门槛：300万—500万元资产证明

作为北京首个实现全现房销售的新建商品住宅项目，能建·东誉府不仅采用预约带看的方式，而且在看房前要求购房者提供300万—500万元的资产证明。

验资流程的设置，一方面旨在保障购房者的看房体验与质量，另一方面是房地产企业筛选目标客户的手段，通过验资环节筛选出具备相应资金实力的购房者。

能建·东誉府项目置业顾问李雪提到，案场置业顾问仅5人，若不采取预约或验资流程，可能导致目标客户无人接待或体验不佳。对于设置看房门槛是否会影响项目销售的问题，李雪表示，项目地处东三环，拥有显著的地段优势，且房源仅98套，因此并不愁销售。

开发商验资又预约的看房门槛，来自于项目本身的卖点：北京市第一个现房项目，且位置绝佳。

在土地供应端，第一个现房销售的项目可圈可点：东三环与东四环之间的绝佳位置，紧邻地铁7号线九龙山站、14号线平乐园站的双轨道交通，步行至合生汇仅12分钟。项目周边还有陈经纶帝景分校、北京第二实验小学（朝阳学校）、和睦家、朝阳医院等，教育及医疗资源较为完善。

在竞品端，据周边经纪公司提供的信息，项目周边无在售新房，项目北侧的珠江帝景二手房挂牌价格为9.3万元/平方米，住总香榭8号、广渠金茂府二手房挂牌价格在11万元/平方米—12万元/平方米之间。

北京市规划和自然资源委员会的土地交易信息显示，能建·东誉府地块于2021年12月出让，由葛洲坝以11.4亿元竞得，成交楼面价约2.8万元/平方米。

据当时的出让信息，该地块试点全现房销售，尽管在这之前成都、杭州也曾出现过全现房销售地块，但北京是第一次。这也是项目拿地后四年才实现入市的原因。

北京商报记者在项目现场看到，目前楼体已经封顶，预计将于9月开盘、10月交付。

该项目户型面积设置为102平方米、130平方米的三居室以及160平方米四居室，限价为10.66万元/平方米。据此测算，该项目最大面积的160平方米单套总价将不超过2000万元。在今年北京市场供应的众多项目中，该项目具有较好的性价比。

就项目蓄客相关情况，北京商报记者向项目开发商发去采访函，截至发稿未获得回应。

层高是硬件亮点：得房率与软件配套稍逊"好房子"项目

从户型设计维度来看，以面积为160平方米的户型为例，能建·东誉府采用南向四面宽设计，这一设计与朝阳区新开盘项目保利·朝观天珺保持一致。

在当前新房项目普遍追求客厅大面宽设计的趋势下，能建·东誉府户型客厅面宽为4.55米，虽逊色于朝阳区保利·朝观天珺的5米与金茂·满曜的6.3米面宽，但相较于北京隅·东序的4.2米面宽，仍具备竞争优势。

虽然区位与配套优势明显，但项目并非没有提升空间。

相较于近一年按照"好房子"标准打造的其他新房项目，能建·东誉府几年前的设计规划，导致得房率与空间利用等方面与目前市面上的好房子项目还有一定差距。

案场销售也承认，该项目面积为160平方米的户型得房率最高为80%，相较于近期新房90%左右的得房率差距明显。

合硕机构首席分析师郭毅表示，能建·东誉府作为一个小型社区项目，其得房率与当下约90%的新房相比虽略有差距，但就项目自身而言，面积为100平方米左右的小户型能采用一梯两户设计、得房率超过80%，从整体来看，与近期新房项目得房率的差距符合预期。

此外，由于获取地块时"好房子"标准尚未出台，且地块总面积较小，能建·东誉府项目社区花园略显局促；会所、阳台、架空层等当下热门的设施缺位；室内附赠电器数量偏少等问题，也是项目有待提升的方面。

据悉，能建·东誉府项目占地约1.3万平方米，地上建筑规模约4万平方米。其中，社区内景观花园面积约5000平方米，用于园林绿化的面积仅为4300平方米。

尽管受地块区位及面积所限，能建·东誉府未能打造出规模较大的社区园林，但在硬件配置上仍有不错的表现。社区景观花园内设有长度约63米的艺术长廊，长廊中配备卡座供业主休憩。虽无法实现"好房子"标准中提到的由风雨连廊直接贯通归家通道，但在雨雪天气时，也能为业主提供在社区内散步放松的空间。

或许是为了弥补会所方面的不足，能建·东誉府将项目一层与二层打造为咖啡厅及其他供业主休憩放松的配套空间，其用途与"好房子"标准中提及的会所的部分功能相契合。

与很多开发商力推的智能化家电卖点不同，北京商报记者实地探访了解到，能建·东誉府交付样板间中的烤箱、洗碗机、厨余粉碎机等家用电器，并未纳入赠送范围；像语音控制开灯、开启窗帘等在当下已几乎成为标配的全屋智能功能，该项目也未配备。

同时，北京商报记者也注意到，能建·东誉府部分指标已达到了"好房子"的标准。例如：居室层高达3.05米，超过"好房子"标准中制定的3米；楼体外立面使用铝板材质，也与当下新房项目一致。

对此，上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，即便是未完全按照"好房子"标准打造的现房交付项目，购房者也无需过度担忧。他表示，只要是合规开发的产品，即便在规划上与目前部分项目存在一定差距，其本质上仍具备较高的性价比。若项目在规划上确实存在相对弱势之处，企业在定价环节进行合理优化也至关重要。

所见即所得：现房交付是卖点

尽管能建·东誉府在产品力等维度与近期面市的新房项目存在一定差距，但其"所见即所得"的现房交付模式以及购房后即可入住的特点，已然成为众多购房者决策时的关键考量因素。

案场购房者李冬雪告诉北京商报记者，购买现房项目无需经历漫长的等待建设期，可快速实现装修入住。对于像李冬雪这样置办婚房的人群，可以实现购买即入住，节省了大量时间成本。

支撑李冬雪选择考虑能建·东誉府的另一个关键因素，是现房销售的房价、税费等费用可即时核算，且无需承担期房等待期间的租金与房贷双重压力，资金规划更稳妥。

郭毅表示，对于"卖旧买新"的购房者，现房销售可节省期房2—3年空档期的租金成本，实现即买即住；房屋品质、户型采光等实景可见，避免期房预期与实际不符问题，购房更放心；周边配套距离可实测，也让对配套有需求的家庭更安心。

根据中指研究院数据，2025年上半年，现房销售好于期房，占比升至35.6%。2025年1—5月，商品房期房销售面积为2.3亿平方米；现房销售面积为1.3亿平方米，同比增长13.2%。从占比上看，2025年1—5月现房销售面积占总销售面积的比重为35.6%，较2024年全年提升4.8个百分点。

郭毅认为，从未来中长周期趋势来看，现房销售无疑会成为市场发展至成熟阶段的一大趋势。但就当下而言，现房销售并非适用于全市场，仅适合部分项目。她进一步指出，位于城市核心区、体量不大的地块，以及开发商资金实力相对雄厚的项目，更适合打造为现房。现房开发周期较长，像能建·东誉府这类位置优越的地块，即便面临产品调整，仍可凭借地段优势突破市场。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示，伴随购房者法律意识、对房屋质量的关注度及自我保护意识的持续提升，对现房的要求与期望或将高于期房。基于对房屋质量的保障诉求以及对延期交房、项目烂尾等风险的忧虑，现房销售有望在未来5—10年内成为主流交房方式。

北京商报记者 王寅浩 李晗