北京买房：理清思路，购房建议1611

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，我家在朝阳老北苑有1套二室房子，打算在2027年置换为同区域的3室房子。现在有几种方案可以选：

1、今年卖房，租1年多的三室房子；

2、2027年卖房，短租三室再买房；

3、2027年卖房后不租房直接买房。

下面这个表格是我对3种方案的分析，我个人倾向于方案1，对此您有什么补充和建议？

A：

1、三个方案相同的点都是2027年再买房，不同点是何时卖房+是否租房+租期。

2、您第一个方案有两个预设前提，看是否能确保吧。一是房价在这一年多里必须下跌，这样您才能占便宜。否则即便是横盘，您也只不过是提前享受了三居，并没占到什么便宜。但您怎么能确定下跌呢？万一涨了呢？那您可就亏了。

另外就是您怎么能确保卖房款的投资收益率能在3%呢？这可是银行存款利率的2倍了。相当于在5%利息的年代，您能确保10%。但真的能保证理财不暴雷或炒股不赔钱吗？

如果能，那甭说租一年了，多少年都没问题。因为银行存款利率就等于市场投资的平均收益，而您是大多数人的两倍，那就成投资高手了，没必要着急买房，先多赚钱更重要。尤其是在复利的情况下，别看仅仅是市场平均值的两倍，10年累计下来可就了不得了。

所以如果不能确保这两项，我建议您在风险这栏里也体现出来并计算概率吧，楼市股市等所有投资市场都是天有不测风云的，没人能准确预测涨跌。

3、另外我说我的观点。在我看来，既然现在北京的平均租房收益已经接近同期银行利率，朝阳区的很多房子甚至超出，那就基本没有下跌空间了。

假定现在市场上有两个人，一个持有价值500万的房子，一个持有500万的现金。租金收益率（净）是1.6-2%（最高2.5%），存银行的收益是1.5%（目前稳妥的应该最高1.8%）。那您觉得房价真能下跌多少？如果房价下跌10%，那租金收益率就涨到2%以上，此时持有500万现金的会不会把钱换成房子？

而且目前利率仍然是在下行通道，按央行前行长的原话“中国会尽量避免快速进入负利率通道”。那如果利率持续下降，就算房租也下降一部分，您觉得能降到不收租金或者倒给租客钱吗？

再一点，利率下降，就说明市场上赚钱越来越难，所以大家才不爱贷款+爱存钱。利率就是钱的价格，那其他人都赚钱非常难，您怎么确保永远比大多数人的收益高呢？风险可是与收益呈正比的，高收益必定高风险，除非是坐庄或老鼠仓，但那都有高风险，逮着就是罚款甚至坐牢。

4、常规建议是，在确定房价下跌的时候，先卖后买；在确定房价上涨的时候，先买后卖。横盘的时候可以卖了房看行情，但最好别确定周期，还是时刻关注市场为好，把自己限定的太死了还有可能错过捡漏儿的房子呢。

5、总之我也倾向第一方案，但建议再评估一下风险+别限定周期太死板，同时关注市场行情。毕竟现在是救市时期，虽然几万亿的资金在银行空转，但谁也不知道何时能进入市场。一旦进入市场，一旦有部分流入楼市，那可就说不好了。

仅供参考。

二

Q:

请问，中关村学区的溢价高吗？哪个小区的溢价低？我想买套性价比高的。二套资格，300万首付，按揭尽量在一万左右，科育小区能买吗？学生减少后学区房会不会大幅下跌？

A：

1、中关村是顶级学区，溢价当然高啊。而且不是今天高，是从20多年前没有学区概念的时候这里就高。现在都追捧西城德胜，但在十多年前，德胜的卖房噱头是“离中关村近，补课方便”。

反正中关村的溢价率一直是排名前几位，至少不低于30%。也就是一套500万的房子，得到的居住体验是不到400万的，那100多万是溢价，孩子不上学的话发挥不出任何价值。

2、哪个小区的溢价低？总价高的豪宅小区呗，至少1000多万起步的。因为买的起的家庭少，也就没炒出太高的溢价。而500万左右的因为是大多数家庭的追求，所以无论在哪个小区的溢价都低不到哪儿去。这让中介给找房吧，看房时算算溢价率，选择其中相对低的。

3、科育小区，买是肯定能买，但最好考虑好自己是否用的上学位。短期用的上就值，用不上就不太值，居住的性价比偏低。

4、我认为学区房短期内不会大幅下跌，更大的可能是逐年降低，是个很长的过程。因为即便是入学孩子减少了，那已经入学的家长也不会马上卖房的。毕竟房子是用来住的，所以大多数都会住到孩子毕业，然后才一套套的卖房离开呢。

仅供参考。

三

Q:

请问，一是我打算买个婚后住的房，预算500出头，我多年一直住6号线，所以看了沿线的次新两居，比较满意的是常营万象新天四区纯南两居。十里堡晨光家园c中介也推荐了，但像您说的不容易买到，目前要等清退。核心需求就是保值，这两个未来能保值不？哪个好些？

二是，我个人相对注重些居住体验，但家里想看市里好学校的老破小，这预算只能图一头，等我孩子上小学怎么说还有七八年，这个阶段需要考虑学校么？先住个宜居点的，等孩子上学前再根据情况置换是否可行呢？

A：

1、哪个好些，保值角度到目前为止肯定是晨光C区了。主要是因为地段儿价值更高，房产的价值由地段儿决定，至少是大部分。

然后房产的性质也对价值有影响，这相当于人的出身或学历，无法改变，而且多加一层皮肤装备就多数混的更好。晨光C是商品房+福利房的性质，通常这种小区的氛围和保值都比较好。

当然万象新天也挺好，地段儿不错+超级大盘。相对来说物业有保障，怎么都能挣钱，维护从理论上就能强一些。

2、常规建议是没必要太早考虑学区房。今年还算高峰期，明年就是入学人数的确定性拐点了，低谷期要至少持续到2031年。现在溢价虽然降了点儿但也不多，平均值还是在25%吧。

那以500万来说，买到的基本都是小户型，这种房算占坑儿房，溢价相对最高。也就是至少包含100万以上的溢价，在上学之前发挥不出任何效用，居住的性价比+租金收益率都低，还得承担保值风险。

或者说实在要买的话，看房时单独计算溢价比例，能买到溢价低的就算合适，这种时期有可能。但这得多看房，一房一议，相当于捡漏儿。

3、如果不买学区房，是否置换到时候再看吧。政策年年改，谁知道七八年后什么情况呢？朝阳这几年追赶的势头很猛，高分段已经和东城一样了，到时候或许还没必要换房了呢。

仅供参考。

四

Q:

请问，我家刚需首套，孩子26年上小学，现在不知道该占坑还是直接买一套居住的。我们夫妻俩都在知春路、中关村这边上班，首付可承担六七百个，预算上限目前想的是1200万，买的话想兼顾通勤和学校，学校希望达到中上水平的。

因为担心房价会跌，所以不敢买，在想要不要占坑后继续租房住。如果正经买住的房子，就希望居住条件好一些的，不想老破小。现在没什么具体目标，没有思路，考虑看大河庄苑太阳园这类小区，或者上地。您能给个思路指导嘛？

A：

1、都1200万了还自称“刚需”，这实在有点儿凡尔赛了，相当于高考600多分说自己是学渣。

2、兼顾通勤只能看自己的感受，这外人不好建议。只是提醒一点“兼顾接送”，小学低年级无所谓，高年级和中学压力增大，每天能让孩子多睡半小时是很多家长的梦想，要不孩子太累太累了。

3、房价跌不跌的怎么说呢？基础部分我认为没什么下跌空间了，因为北京“非学区房”的租金收益（净）已经跟银行利率差不多了，朝石丰的小户型还净是超过的，那也就没有再跌的道理了。

但学区溢价部分说不好，2026年开始就是入学人数的明确拐点，是否能撑住溢价率主要看政策了，这无法预测。只能说尽量买溢价低的吧，居住的性价比高，过了高峰期也风险小。

4、占坑儿房的优势是总价低，用完了学位方便处理。租房的优势是能随着孩子换学区和学校，也跟着换房，保证接送方便和孩子的睡眠。

另外如果是用非学区房“换租”，那从经济上能占学区房的便宜。因为溢价部分是没人付租金的，那同样总价的房子，非学区房比学区房的租金高了25%左右，换租也就能占这比例的便宜。学区越好溢价就越高，占的便宜越大。

5、买能自住的优势就是住自己的房子了，这就看自己的喜好了，包括学区和小区。

目标没什么可指导的。思路就是看房时计算房子溢价的高低就行，尽量买溢价低的。用总价除以预估租金，在同等学区+同等房源的情况下，数值越低说明溢价越低，性价比就越高。

上地是顶级学区，溢价率也自然最高，一分钱一分货。其他的两个都应该是中等，这看自己的期望值吧。

仅供参考。

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