单价25865元/㎡，中建悦庐首套二手成交，收房就卖，一天不住！

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别人笑我太疯癫，我笑别人看不穿……

高新CID仁村学区房拼图里，中海，碧桂园，中天新希望在过去一年里，二手房陆续成交，就在上周，新选手，中建悦庐也迎来首套二手房成交，且房东刚收房，一天不住，立刻，马上，就卖。

（首套二手成交价格，来源：贝壳）

成交房源为小区起步面积，建面约113㎡的三室，北连廊中间户，可封窗的三代住宅，成交总价293万，单价25865元/㎡，未满二，有增值税，中介费买家，卖家各付1.5%。

在高新三期特价房，工抵房，准现房不断的当下，中建悦庐的二手成交价还是让人意外的，几乎与中海学仕里建面约115㎡的三室价格保持一致，成为仁村300万总价门槛，又一热门小区。

当年以31小，11初学区房为卖点的小区里，中建，中海两家红极一时，尤其是中建悦庐，王府样式的小区大门机具辨识度，相比中海，在外立面，景观配置，下沉会所，泳池上全面升级。

（小区新房2023年备案价）

根据2023年小区新房备案价显示，小区高层备案2.6万元/㎡起，总价门槛约300万，吸引众多自住上学及投资客户。

当年七月初，首开登记，663套房源意向登记2443组家庭，摇号开盘。

八月，二批次加推，340套房源再迎1268组登记，再次摇号。

十月初，三批次开盘，250套房源短时间内登记过线，又一次摇号。

两年后，高新CID已不是当年的高三，但对中建业主而言，买入，卖出价格几乎平进平出，仅亏一碗“泡馍钱”确实不容易。

结合附近碧桂园，中海，中天新希望的成交价，再看路东招商，新希望，中海，紫薇华发成交价，有没有31小，11初，直接影响二手房价。

悦庐过往

仁村31小，11初学区内的六块地里，拿地的顺序分别为碧桂园，中天新希望，中海，中建，招商，越秀铁建，其中前四家都已交付。

中建的拿地时间是2022年底， 面积约127亩，纯住宅2.8容积率，地价约2315万元/亩，楼面地价12405.35元/㎡。

开发商为中建地产（天津）有限公司 （中建六局）与中建丝路建设投资有限公司（中建丝路）。

和西安过往中建昆明澜庭，中建山海境的中建八局东孚公司不是一家。

（中建悦庐小区位置示意）

从位置来看，相比中海，碧桂园临西太路的问题，中建更靠西，一路之隔为31小，11初，距六号线仁村站稍远，但北侧有15号线祝村站。

小区南侧为未来广场商业，办公楼在建，中建的东北角落，就是招商云墨。

（小区会所中庭实景）

作为同样以学区为卖点的小区，中建卖房的思路是实景+会所+学区+央企的组合拳，小区王府式大门更是呈现的重点，小区2023年6月出价格，首开就摇号，小面积非常火爆，热度与中海学仕里不相上下。

此后，八月份经历了31小，11初摘掉高新一小，一中新校区牌子，大众热情回归理性。

由于中海在摘牌事件前，已售罄，业主的情绪汇聚在中建，后续业主反馈，开发商承诺南向赠送封阳台，北向连廊增加玻璃栏板。

摘牌事件最大的影响，就是没有那么多人来抢房子了，虽然学区仍是极大卖点，但中建悦庐后续的大面积还是卖了很长时间。

要选房，先问房，要卖房，先聊房，市场泥沙俱下，和房哥聊聊，补全信息差，不再走弯路。

（一对一私聊房哥答疑）

等到招商，铁建越秀面世时，价格更低，又全面升级四代住宅，高赠送，让三代住宅的悦庐被动落后。

后续虽然悦庐的大面积还有房，但仁村的热度早已转移到了招商云墨和越秀铁建樽樾。

（中建悦庐交付实景）

直到今年7月，中建悦庐提前五个月交付，房子盖挺好，小插曲出现在南向封阳台和北向连廊玻璃栏板的事儿。

最后赠送封阳台解决方案给了两种，一是开发商十一前统一封好，二是业主自己封，开发按750元/㎡退补差价，北向连廊要求每户业主同意后，在铁艺栏杆外增加一层玻璃栏板。

（中建悦庐交付实景）

除这个收房插曲外，整个悦庐的完成度还是很高，央企盖房的速度飞快，王府大门，下沉会所，外立面，包括小区的园林，完成度，美观度还是很高的。

作为中建六局在西安的第一个住宅小区，也是如期，实景，高分兑现。

悦庐之后，中建又在幸福林带拿地，开发中建悦庐幸福序，转头开发城东，高新的故事就此告一段落，进入二手房市场。

二手卖点

由于刚交付，小区没有太多的二手房挂牌信息，此套113㎡的三室，单价25865元/㎡，总价293万，也是小区唯一的一套。

但印象里，当年买小面积投资的不在少数，后续二手房数量不会少。

（中建悦庐与学校位置示意）

与中建悦庐直接竞争的是中海和中天新希望，也都是小面积房源为主，偏学区房，偏投资，最好卖的也都是110㎡左右的户型，均为连廊户三室，总价约300万，目前中海的成交量最高。

对中建来说，二手房有优势，也有不足，分析如下：

壹

成熟瞳北，基本兑现

位置优势：与高新三期其他小区，尤其是瞳西，瞳南，瞳东相比，仁村区域建成时间最早，配套兑现也最快，周边的双地铁，小学，中学，产业园，写字楼等已初步成型。

外加31小，11初的学区房取向，各个小区交付后入住率高，人气形成也快，在独角兽四块地未面世前，整个瞳北住宅已开发完毕。

（高新第十一初级中学实景）

对中建而言，学区房属性里，接送距离也相当近，小区东门外就是小学的西门，中学的南门，最长上学距离300米以内，住楼上就能看到小学操场。

与中海，碧桂园相比，不用担心西太路主干道噪音，一公里范围内，6号线，15号线，高新云巴都能覆盖。

贰

常规三代，阳台能封

产品现状：算是仁村F6里最后的三代住宅，中建过后，招商，越秀铁建全面升级四代住宅，大露台，高赠送面积，与前四家已不是一个时代的产品，虽然三代，四代各有喜好，但后者的赠送面积，会影响前者的二手价格。

（建面约113㎡户型图）

以中建悦庐首套成交建面约113㎡为例，是小区的入门中间户，也是当年三代住宅里，最经典的户型，三面朝南，动静分区，北向厨房，卫生间，次卧外有连廊遮挡。

升级的部分是客厅和次卧有贯通阳台，交付为玻璃栏板，半赠送，可封闭，无功无过的户型，主打实用性，公摊和赠送面积也没太多优势。

（中建悦庐交付实景）

更多亮点在小区本身，不同于中海又贵又刚的配置，中建由于初进西安，没有业主基数和品牌溢价，在实景上下料更猛。

大门，会所，外立面，公区等，明显有改善的审美在，大地块，有较大的中庭景观，部分大户型楼间距开阔。

叁

31小+11初，热门学区

周边配套：核心配套是学校，强学区房卖点的小区，当年多数业主是奔着31小，11初来。

后来也经历了摘牌事件，再到31小，11初获得本部很大扶持，家长反馈成绩不错，整个高新CID范围内，学校周边依旧是二手房价格最高的支撑。

（高新第三十一小学实景）

目前31小，11中学区内共六个小区，总户数超6000户，2025年一年级，家长反馈报名人数近700人，其中中建悦庐面积最大，户数也最多，约1620户，其次是中海1364户，中天新希望1057户，铁建越秀1024户，碧桂园794户，招商653户。

学校之外，地铁6号线，高新云吧已通车，15号线有望今年通车，国际医学中心约1.6公里，永安渠海绵公园，大仁遗址公园，未来之瞳科学公园在2公里范围内，属周边社区公共配套。

肆

激烈竞争，不住早卖

二手竞争：主要是中海学仕里和中天新希望未来印，前者面世最早，二手房成交量最大，115㎡总价稳定在300万上下，单价约26000+，毛坯交付。

（首套二手成交记录，来源：贝壳）

中天新希望起步面积126㎡，精装修交付，单价也在26000+上下，总价约360万。

后续的潜在竞争是年底前要交付的招商云墨，四代住宅，起步面积119㎡，优势为升级产品，招商口碑，交付水准，不足为社区更小，角落地块，没有中建百亩大盘，巨大的社区景观面积，活动空间。

成交总结

对中建悦庐首套房成交的业主而言，纯投资，不住，现在卖的思路还是很清晰的，一方面整个高新CID价格混乱，仁村二手虽然有学校托底，但后续竞争激烈，潜在独角兽供地，新房产品赠送升级，对于三代普通住宅的中建，是不小的压力。

趁着小区刚交付卖相最佳，趁着不少家长认可31小，11初的成绩，趁着区域还有热度，26000+买，26000+卖，在当下市场，算是拿到了不错的结果。

毕竟，首套房价格，也有可能是小区最高的价格，太多的次新房，印证了这个规律，大家怎么看，评论区聊聊。

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作者：晴明

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