谁说市场不嗨？拼刺刀的老黄埔跑出“新顶流”

有江湖的地方，就有内卷，有内卷的地方，必有老黄埔。

10个大盘贴身肉搏，今年还有两位"新秀"要来踢馆！想从中一鸣惊人？难。

但偏偏，老黄埔有盘逆市炸场。

6月底，中交科城·黄埔未来城首开1栋与4栋，150套房源吸引超600位买家，平均4人抢购1套！

房产君的同事也带着客户在场，目睹了楼盘挤满人，几百号买家需要移步到室外搭棚摇号。

项目口径显示，首开去化率高达93%。

这个数字强得可怕，就算是新规项目也因竞争激烈，普遍去化不到50%，黄埔未来城堪称上半年楼市MVP！

项目真的那么火吗？真实网签迅速给出答案。

7月伊始，项目便以90套真实网签，领跑全市半月成交，而根据最新记录，成交数字仍在向上滚动，网签率高达64%。（来源：中指院、阳光家缘）

“封神级”热度，可见一斑。

8月2日即将加推，吹风价竟然涨了

首推的旺火还没结束，加推楼栋已紧随其后。

据悉，黄埔未来城计划8月2日再度加推，依然是两栋楼（2栋与5栋），150套货。

这波操作可以说相当勇敢！7、8月是楼市淡季，再火的网红盘大手笔补货，也怕遇冷。

再者，全新盘为创造逼真的“燃爆”场面，往往把客户洗尽，首开后必须要修整，重新拓客、蓄客。

反观一个楼盘敢迅速加推，多少对市场行情，对客户深度有点自信。

加推当周登上新房热度第一（来源：贝壳）

房产君也留意到，首开1栋已售罄，主打板楼大平层的4栋接近清货，这或许就是黄埔未来城加推的底气。

新推楼栋的吹风价也爆出：预计2.5万~3万/㎡。

是的，涨了，对比首开2.1万~2.9万/㎡的价格，用实际行动延续“保价”口号。

有意思的是，涨价反而激发买家的购买欲。

加推消息一出，黄埔未来城售楼部又爆了，半月导航量超3.5万次，买房人都在搜项目地址，实打实的全市热盘。

关键是，项目导航转化率高达84%，说明导航项目的人，绝大多数都曾去现场真实走访，并非“纸上热度”。

在贝壳的带看报备系统内，黄埔未来城总是持续霸榜黄埔第一，只要看黄埔，都要拉它出来对比。

深度拆解：为何这个盘能被市场看见？

黄埔未来城凭什么从老黄埔杀出？

很多人会觉得是新规buff叠满——黄埔唯一四代空中院，使用率最高顶到143%，几乎比普通项目大了一个主卧，甚至一个厅的尺度！

这还用选吗？

建面约125㎡餐客厅实景（广州房产@细鹏摄）

但与多位买家聊过后，房产君发现，产品只是基本，更重要捉住300~500万改善的敏感点。

敏感点1

想住低密社区，想住小高层板楼

好房子觉醒时代，买家对容积率、楼距、楼层高度、板楼还是塔楼越来越看重。

然而，以旧改为主的老黄埔，12个新盘（含待售盘），10个容积率超3.5，最高一个建到57层天上去。

所以黄埔未来城的出现，着实惊艳到市场。

其容积率只有2.81，与珠城顶豪凯旋新世界旗鼓相当，成功将老黄埔的超高层数打了下来。

小高层最高只有16层，中高层不超过32层，能推窗见绿，也能仰望星空。

这种配置本就少有，更难得的是，黄埔未来城只有3栋2梯4户的塔楼，其余9栋都是板楼，“含板量”高达75%！（注：数据为一期首发组团）

在主城区，主打板楼的项目不超过15个，加上最低的门槛，黄埔未来城基本是“低密板楼无敌手”。

所以黄埔未来城一登场便打破两大铁律：

一是，市区改善不过文冲，但项目27%是天河买家，鱼珠-大沙东买家也是主角。

二是，住科学城看不上老黄埔，项目中的“黄埔成分”却有20%来自区府，9%来自云埔香雪。

敏感点2

想要大城配套，又怕烂尾与被套

黄埔未来城捉住的第二个敏感点，便是大城配套+超速兑现。

其实很多买家都想买大盘，图配套齐全就在楼下，但又很怕买大盘，从起步到成熟，起码要等三五年，太长了。

老黄埔的大盘还有一个顾虑——旧改，大量回迁房充斥，社区氛围不够纯粹。

老黄埔多为旧改大盘（图源新茅岗新生活）

黄埔未来城却不一样，它打破了大盘的种种痛点。

项目是不一样的城市更新。

约200万㎡体量，全部与旧改无关，而是通过招拍挂出让，没有回迁房，没有人才房，也没有保障房，甚至没有四房以下的刚需。

与同频的人住在一起，最舒服。

项目有不一样的开发模式。

产学研居一体规划，既是生活主场，更是产业高地。

南网数研院已基本建成，大湾区数创产业园的启动区已迎来10家大数据、智能装备等领域的企业。

拒绝“画饼”式产业。

黄埔未来城更踏着不一样的开发速度。

当别人拿着规划图卖楼时，它开放售楼部前，便修好门前的路，建好楼下的公园。

甚至开盘前就把学校落定，九年制中小学，明确与湖师大附属学校合作办学。

湖师大有多牛？全国排名第11，去年考入清北的毕业生，是华附的两倍！我们也曾做过详细介绍→老黄埔好猛！湖师大附属学校落户，全国排名比华附还牛

湖师大黄埔实验学校今年首届中考，网传成绩优秀，最高分751分，20名考生超700分，84%的普高率，远超黄埔、天河以及全市平均。

据说多位学生成绩达到华附等头部高中录取分数线。

上周，5大市政路、8座公园，宣布全面开工，最快今年年底路网通车。

这一兑现将打通黄埔未来城内部“经脉”，激活区域交通循环，更多公园兑现，也代表城市界面大手笔提升。

当别人指着情景板房介绍时，黄埔未来城一口气做了6个实景板房。

从最小的125㎡，到169㎡大平层，每一个户型都有两个板房，一个创意展示，一个交付呈现。

哪里是实墙，哪里有飘窗，甚至每一层的空中庭院（即公共露台）也一目了然。

敏感点3

想要更好的生活，更高的品质

黄埔未来城还自成一个“生活工作圈”，带来更高的场景浓度。

上班可以不出圈，项目57%是科技产业园与写字楼群，精英与高新产业能够在此双向奔赴。

上学可以不出圈，除九年制湖师大外，还有3所幼儿园、1所小学，12年教育无缝衔接。

优质教育体系的价值是，短期不用折腾换房，长期有更多需求支撑。

休闲娱乐也能不出圈，足足20万㎡公园体统，星空音乐节、阳光野餐会、飞盘大赛、露天电影……所有你向往的社群活动，都能在这里实现。

在不确定的时代，每个开发商都意识到，高效、高品质“兑现”的重要性。

但像黄埔未来城那样，把规划做满，把兑现前置的项目，依然是少数。

这与开发商实力与追求息息相关，而项目是由中交城投与科学城集团联袂。

科学城集团，黄埔人不陌生，它是开发区成立最早的国有企业之一，在产城开发、先进制造等业务上，经验丰富。

中交城投更隶属于世界500强“基建之王”——央企中交集团。

排名超过阿里、高盛等知名企业（来源：《财富》中文网）

中交总资产接近2.6万亿，当别的开发商还在为交付发愁时，中交的资金实力足以肩挑港珠澳大桥、深中通道等世界级工程。

作为子公司，中交城投成立仅9年，开发项目已超80个，遍布9省21城。

光是大湾区，就囊括南沙邮轮母港、白云湖数字科技城、佛山地铁二号线等重量级工程。

中交坚持深耕细作，来到黄埔，它同样深度参与项目周边旧改，从改善居住到改善城市，给足买家安全感。

最大的认同感，来自产品确定性

现在买房最怕什么？新规刚买就成了旧规，要被更新的楼盘背刺。

黄埔未来城却在产品关键指标上，给足了确定性——

超新规，半赠送阳台占比30%，三款户型使用率均超130%；

四代空中院，每层均有6米挑高大露台。

类似的项目主城区一个都没有，接下来已知同款也只有全国顶豪保利面粉厂。

随着广州收紧住宅新规，别人想抄黄埔未来城作业都抄不了，你拥有的是“绝版”，更是产品“天花板”。

除了新规，项目整体规划也相对前瞻。

围合式点阵布局+南低北高错落排布，让每一栋住宅实现极致采光、通风，视野几乎没有遮挡。

项目效果图

比如这次加推的2栋与5栋，靠近组团内部，户户享受360°公园或园林景观。

所有单位在一年最冷的大寒日，也至少拥有合格日照。

其中，5栋板楼与2栋125㎡单位，90%以上实现7~8小时“满时长”日照，意味着一年四季都能泡阳光浴。

至于通风，整体做到“夏风清爽入户，冬季避开寒风”。

5栋板楼最舒适，2栋遮挡少，也基本与夏季东南风向重合，通风不错。

此次加推楼栋，户型也充满亮点。

一是，三款户型都是三面单边，标配270°环幕主卧飘窗，通透采光没得说。

二是，自带LDK大宽厅，建面约125㎡、130㎡，客厅开间已达4~4.5米；建面约169㎡更提高至约5.4米，无需占用次卧面积。

三是，注重“次卧平权”，所有户型次卧开间大于2.9米，进深长于3米，摆下1.5米床也有条件三边下床。

更吸引的人的是，南向大阳台+约6~6.3米空中院！（注：塔楼露台挑高6米，板楼露台为6.3米）

南向双开间阳台盛满阳光，每层还有34~48㎡露台，邀你收纳晚风。

建面约130㎡偶数层，更可享约48㎡空中庭院，孩子能种下大树，能露营野餐不出户。（注：此处为2栋数据）

注：塔楼露台挑高6米，板楼露台为6.3米

如果预算充足，房产君建议你优先看建面约169㎡大平层。

你将拥有广州首个南向三开间跑道式阳台！约11.8米尺度，甚至秒杀了亿级豪宅汇悦台。

建面约169㎡阳台实拍（广州房产@细鹏摄）

三开间阳台与餐客厅、次卧连通，打开了很多想象。

你可以从次卧直接步入阳台，睡前看看星星；也能打造洄游、串联的空间，让孩子与小猫像跑在操场跑道上，随意穿梭。

你还将拥有“专梯专户”的体验，从电梯出来，一边是露台，一边是玄关。

这种独特体验，市面上200㎡以上豪宅也做不到。

169㎡大平层层高3.15米，看齐豪宅，更有很多不被束缚的定制空间。

比如主卧，能与次卧合在一起，变成四季酒店同款豪华套房！

你甚至能重构主卧洄游动线，细分出男女衣帽间，家庭互动空间，提升情绪价值。

从大盘到配套，从产品到呈现，黄埔未来城几乎把所有环节的确定性拉满，给予买家不被背刺的安全感。

市场是市场，好的项目依然能跑出。

如果你有改善计划，那要赶紧去看看，项目8月2日加推，买不买得到就难说了。