北京律师：代理方违约，购房者解除合同并获全额退款案例解析

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在房产交易中，若开发商未能按约交付房屋并办理产权登记，购房者能否解除合同并主张全额退款及违约金？北京一起案例给出了肯定答案：开发商违约导致合同目的无法实现时，购房者有权解除合同，要求返还全部款项并按约定支付违约金，即使涉及刑事嫌疑但未定罪，仍不影响民事责任的承担。

一、案情梳理

（一）当事人信息

原告：赵伟（购房者）

被告：甲公司（房产出售代理方）

（二）事件经过

2018 年 4 月至 8 月，赵伟与甲公司先后签订《定金支付协议》《补充协议》《房产认购合同》，约定赵伟购买甲公司代理销售的八号房屋（位于北京市朝阳区，建筑面积约 90 平方米，两居室），单价 55000 元 / 平方米，总房款 4950000 元，另需支付渠道费 198000 元。

合同约定：

付款方式：分三期支付，2018 年 4 月 3 日支付定金 495000 元及渠道费 198000 元；2018 年 5 月 10 日前支付 2475000 元；2018 年 9 月 30 日前支付尾款 1992100 元（按实际面积结算）；

交房及办证时间：2018 年 11 月 15 日前入住，2018 年 12 月 30 日前取得 70 年不动产权证；

违约责任：若因甲公司原因导致无法购房或办证，需退还全部款项（含房款、渠道费），并赔偿总房款 5% 的违约金。

赵伟按约支付全部款项：2018 年 4 月 3 日支付 693000 元（定金 + 渠道费），4 月 27 日支付 2475000 元，8 月 21 日支付尾款 1992100 元，合计 5160100 元，甲公司出具相应收据。

但甲公司未按约交付房屋及办理产权证。经查，甲公司相关人员因涉嫌虚构房源诈骗被调查，但检察院以 “犯罪事实不清、证据不足” 作出不起诉决定。赵伟多次交涉无果，遂起诉请求：1. 解除涉案三份合同；2. 甲公司返还购房款 5160100 元及赔偿金 248105 元（总房款 4950000 元 ×5%）；3. 承担诉讼费、公告费。

甲公司未到庭应诉，视为放弃答辩权利。

（三）争议焦点

甲公司未交房、未办证是否构成根本违约，赵伟能否解除合同？

甲公司应返还的款项范围是否包括渠道费？

涉及刑事嫌疑但未定罪，是否影响民事违约责任的承担？

违约金按总房款 5% 计算是否合理？

二、案件分析

（一）合同解除的法定事由

根据《民法典》第五百六十三条，当事人一方迟延履行主要债务，致使合同目的不能实现的，另一方可以解除合同。本案中：

甲公司未按约交付八号房屋，也未办理产权登记，导致赵伟无法实现居住及取得物权的合同目的；

涉案合同明确约定 “因甲方原因无法购房或办证的，购房者有权要求退款并赔偿”，甲公司的行为符合约定解除条件；

法院认定：甲公司构成根本违约，赵伟有权解除合同，合同解除时间为起诉状送达之日（2024 年 8 月 10 日）。

（二）款项返还的范围

合同解除后，应恢复原状，返还已支付的全部款项：

赵伟支付的定金 495000 元、房款 2475000 元、尾款 1992100 元，均属于购房款范畴，甲公司应予返还；

渠道费 198000 元系为促成交易支付的必要费用，因合同解除无法实现目的，甲公司亦应返还；

法院认定：返还总额为 5160100 元（含渠道费），符合 “全部款项” 的合同约定。

（三）刑事嫌疑与民事责任的关系

即使涉及刑事调查，民事责任仍需独立承担：

检察院对甲公司人员作出不起诉决定，未认定构成刑事犯罪，不影响民事合同关系中违约责任的认定；

甲公司作为合同主体，无论内部人员是否涉嫌犯罪，均需对合同违约承担民事责任；

法院认定：刑事嫌疑不免除甲公司的民事退款及赔偿义务。

（四）违约金的合理性审查

根据《民法典》第五百八十五条，当事人约定的违约金不违反法律规定的，应予以支持。本案中：

合同明确约定违约金为总房款的 5%（4950000 元 ×5%=247500 元），赵伟主张 248105 元属合理范围；

甲公司未提出违约金过高的抗辩，视为认可该标准；

法院认定：按约定比例计算违约金合法有据，予以支持。

三、裁判结果

法院判决：

确认赵伟与甲公司签订的《定金支付协议》《补充协议》《房产认购合同》于 2024 年 8 月 10 日解除；

甲公司于本判决生效之日起十日内返还赵伟购房款 5160100 元；

甲公司于本判决生效之日起十日内赔偿赵伟违约金 248105 元。

四、案件启示

（一）购房者的风险防范

购买代理销售的房屋时，需核实开发商授权文件及房源真实性，避免向无资质的中介或代理公司付款；

签约时明确约定交房、办证时间及违约责任，特别是退款范围（含定金、渠道费等）和违约金计算标准；

支付款项时要求对方开具加盖公章的收据，注明款项性质（如 “购房定金”“渠道费”），并留存转账记录（备注房屋信息）。

（二）合同解除权的行使时机

发现开发商逾期交房或办证时，应及时书面催告，留存催告证据（如快递签收单、邮件记录）；

若催告后仍不履行，且合同目的无法实现，应在合理期限内起诉解除合同，避免因拖延导致证据灭失或超过诉讼时效。

（三）刑事与民事纠纷的处理衔接

即使交易涉及刑事犯罪嫌疑，仍可通过民事诉讼主张权利，刑事调查不影响民事责任的承担；

若公安机关已立案，可申请法院中止审理，待刑事判决生效后再处理民事纠纷，避免重复处理。

（四）代理销售方的责任边界

代理公司作为合同主体，需对自身违约行为承担直接责任，不得以 “开发商未履约” 为由抗辩；

收取渠道费、服务费等额外费用的，若合同解除，需一并返还，除非有明确约定 “费用不退” 且该约定不违反公平原则。

（五）缺席审理的应对策略

开发商未到庭应诉时，购房者需提交完整证据链（合同、付款凭证、催告记录等），确保法院能查清事实；

起诉时准确填写被告信息（地址、联系方式），避免因送达问题拖延审理，必要时申请公告送达。

本案明确了房产代理销售中开发商违约的处理规则，强调了合同约定的严肃性和民事责任的独立性，为购房者在类似纠纷中维护权益提供了实用指引。