®万科启城官方售楼处发布: 深圳万科启城家园新境启幕，焕活新生

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作为深圳龙华观澜片区以“地铁口+综合体+现房”为核心卖点的百万级项目，万科启城凭借TOD交通枢纽+教育配套+品牌溢价吸引购房者，但也面临高容积率+通勤距离远+医疗短板等争议。以下结合最新市场动态解析其核心价值与风险

一、基础信息

开发商

：深圳市长湖置业（万科控股）

物业

：万科物业（服务费5.08元/㎡·月，车位比1:1.2）

定位

：52.8万㎡TOD综合体（含住宅、商业、办公），主推“现房+学府+生态”概念

价格

备案均价

：5.5万/㎡（精装），促销后最低单价4.8万/㎡

总价范围

：427万-730万（79-115㎡三至四房）

体量

：总建面52.8万㎡，容积率5.07-6.14，绿化率35%

交付时间

：现房交付（2024年12月）

二、核心优势

✅ 交通与配套

TOD枢纽地位

地铁4号线长湖站

：步行550米，9站达深圳北站，30分钟接驳福田CBD

规划轨道

：18号线（宝盐线）、22号线交汇，深惠城际（在建）串联东莞、前海

快速路网

：梅观高速、沈海高速直通南山科技园（45分钟）、宝安机场（1小时）

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教育医疗资源

龙华第三外国语学校

：九年一贯制公立学校（2025年招生），积分入学门槛中等

全龄教育链

：配建幼儿园，3公里内覆盖观澜二中（省一级）、观澜二小（市一级）

医疗配套

：依赖龙华区中心医院（三级综合），规划三甲医院落地周期长

商业生态融合

13.58万㎡商业集群

：自建7.98万㎡商业+对面旧改5.6万㎡，联动观澜天虹、金辉煌广场形成商圈

生态公园

：毗邻长湖公园（规划中）、民法公园，社区内1.9万㎡新SMILE系园林

✅ 产品力与品牌

户型设计

79-81㎡三房一卫

：竖厅设计+5.4米阳台，次卧面积7.5㎡，得房率81%

96-102㎡三房两卫

：动静分区+6.1米景观阳台，主卧套间配置独立衣帽间

115㎡四房两卫

：LDK一体化厨房+横厅设计，适合三代同堂

精装标准：全屋中央空调+西门子烟灶+科勒卫浴，玄关柜、镜柜全交付

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如有问题欢迎来电咨询，来电即可享受买房优惠！400-892-8976

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5、本文所述内容和意见仅供参考，不构成市场交易依据和投资建议。

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今日最新房地产消息资讯：

2025年1-7月房地产行业全景分析

销售端持续承压：结构性分化加剧

1. 总量收缩背后的市场逻辑

TOP100房企销售总额20730.1亿元，同比下降13.3%，延续2024年以来的调整态势。其中7月单月销售额2366亿元，同比下滑18.2%，环比下降29.4%，显示传统淡季叠加购房者观望情绪的影响。行业集中度持续提升，千亿房企数量从去年同期的9家缩减至5家，保利发展（1632亿）、绿城中国（1368亿）、中海地产（1319.5亿）形成新三强格局，合计市场份额达20.8%。

1. 结构性特征显现

• 产品策略分化：头部房企加速布局改善型产品线，绿城中国销售均价达21500元/㎡，中海、华润置地核心项目聚焦一线城市核心地段；
• 区域韧性差异：长三角城市群销售额占比提升至38%，成都、西安等新一线城市成交回暖明显；
• 企业梯队表现：TOP31-50阵营凭借区域深耕策略实现同比-7.8%的降幅，显著优于行业均值。

土地市场逆势升温：资源向头部集中

1. 拿地规模与策略转变

TOP100企业拿地总额5783亿元，同比增长34.3%，与销售端形成"冰火两重天"。值得注意的是：

• 主体结构：央国企拿地占比达76%，其中华润置地、中海地产单月拿地超百亿；
• 民企代表：滨江集团聚焦杭州市场，以"小而精"策略获取3宗优质地块；
• 价格标杆：上海徐汇滨江地块成交楼面价20万元/㎡，配套15%人才公寓要求仍创纪录。

1. 新增货值布局特征

绿城中国（1116亿）、中海地产（935亿）、保利发展（907亿）的新增货值主要分布于：

• 一线城市核心片区（占比42%）✨万科启城✨✿✿✿✿【官方营销处权威认证】

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• 强二线城市轨道交通节点（占比35%）
• 都市圈卫星城（占比23%）

政策与市场展望：修复周期中的博弈

• 政策工具箱持续发力：继7月30日中央政治局会议定调后，已有23城执行首付15%下限，房贷利率全面进入"3时代"（最低3.1%），郑州、南京等城试点"以旧换新"政策；
• 市场修复路径：中金公司测算显示，居民部门杠杆率需从62.1%降至58%方能支撑可持续购房需求，预计2026年下半年有望企稳；
• 行业新常态：仲量联行提出"3D趋势"——分化（Differentiation）、数字化（Digitalization）、多元化（Diversification）将成为下一阶段关键词。