44亿元割肉深圳商办地块，华发股份亏掉超一半上年净利润

深圳前海·华发冰雪世界整体效果图 图源：华发股份公众号

本报（chinatimes.net.cn）记者张蓓 见习记者 黄指南 深圳报道

在房地产行业深度调整的背景下，华发股份已深深陷入规模焦虑的漩涡。

7月29日，珠海华发实业股份有限公司（600325.SH）（下称：华发股份）公告称，其全资子公司融华置地拟将深圳前海冰雪世界项目所持7宗尚未开发的商业用地，以“深圳土储中心收回”方式处置，作价44.05亿元。

根据公告内容，本次处置的地块累计账面成本达58.42亿元，相较回收价格存在较大幅度的折让，华发股份将确认约14亿元的亏损，折价幅度高达24.59%。

华发股份表示，此次交易旨在加快地块盘活，降低流动性风险，规避持续开发的市场不确定性，回笼资金。经测算，该笔交易预计亏损将超过公司2024年经审计净利润的50%。

据悉，本次收储不仅亏掉华发股份2024年9.51亿元的归母净利润的一半以上，还可能成为2025年财务报表的主要“拖累项”。虽然该项交易已获董事会审议通过，仍需提交股东大会决议。

针对此事件，7月31日，《华夏时报》记者已向华发股份发去采访联络函。截至发稿时，华发股份方面暂未回复记者提问。

冰雪豪赌

从北京冬奥会到哈尔滨亚冬会，“冰雪热”传遍大江南北。当前，冰雪经济已被顶层设计明确为万亿级战略新赛道，成为文旅融合和区域经济发展的重要抓手。

在行业研究人士看来，正是在这一大趋势背景下，华发股份在冰雪赛道上的布局显得既不突兀，反而颇具前瞻性与战略眼光。

回顾2020年11月，华发股份携手融创中国，以联合体形式斥资127.1亿元竞得前海冰雪世界的前身A301-0575号宗地。

尽管拍卖未出现溢价，但地块高达百亿元的成交底价，令其成为深圳土地市场上的“现象级地王”。

地块之所以身价不菲，源于其庞大的规划体量。该宗地块面积43.68万平方米，建筑面积131.07万平方米，计容建筑面积高达131.07万平方米。

其中，办公用途占比最高，达到总规模的一半以上，约为74.25万平方米；住宅用途次之，约为30万平方米；最后的26.82万平方米，则是由游乐设施、酒店、公共配套等组成。

与此同时，地块规划文件明确要求，项目必须引入冰雪主题文旅内容，包括建设世界级室内滑雪场和影视酒店。

项目建设启动后，随即被列入深圳市2021年、2022年重大项目清单，成为宝安国际会展区域打造“城市文化新核心”的重点工程。

对融创而言，冰雪主题正是其业务延展的重点布局方向之一；对华发而言，则是以文旅为引线，撬动前海这一“特区中的特区”的战略棋子，更是冲击千亿销售规模的合适标的。

然而，冰雪蓝海的宏图尚未展开，合作方融创却因债务危机逐步失去项目开发能力，资金链断裂直接导致项目进度滞后，也为后续走向埋下变数。

2023年初，为纾解自身债务，融创以35.8亿元价格将融华置地51%股权转让予华发股份，标志着“冰雪世界”项目由后者全盘接手并更名为“深圳前海·华发冰雪世界”。

从合作方到独立开发者，华发在寒意渐浓的深圳商办市场中，被迫完成一次项目“接棒”。

从本次收储情况来看，累计41.96万平办公及3.28万平的商业用地被收回，一口气削减了超半数的办公体量，释放了绝大多数目前难以变现的商办资产。

7月31日，镜鉴咨询创始人张宏伟对《华夏时报》记者表示：“在当前市场环境下，开发商普遍倾向于盘活存量资金。非核心区的商办资产形同鸡肋，食之无味。即使在深圳、上海等一线城市，当前经济环境下商办类物业市场同样面临挑战。”

在他看来，市场需求不足导致商办去化缓慢，资金回笼困难，加剧企业流动资金压力。高库存物业面临估值下行风险，资产减值拖累上市公司财务报表及经营效益。

2025年上半年，深圳一手商业市场表现低迷，成交跌幅显著，市场“供冷需弱”加剧。

据深圳中原统计，2025年上半年，全市一手商业仅成交154套，同比锐减74.2%；成交面积仅1.09万平方米，同比下降69.1%。在整体市场情绪趋冷的背景下，商业资产投资意愿持续减弱。

在成交低迷的同时，供应端却呈现逆势扩容。上半年共有23个商业项目获批入市，批售面积合计达14.97万平方米，同比暴增150.5%。供需错配明显加剧，库存压力持续上行，预示未来商业项目去化周期将进一步拉长。

与此同时，期内深圳写字楼市场探底，成交量创十年新低，存量去化艰难。上半年深圳一手办公仅成交111套，同比下滑66.3%；成交面积为1.69万平方米，同比下降61.3%，为近十年来同期最低。

一手办公成交走势图

尽管新增供应有所收缩，但庞大的存量依旧难以消化，市场低温态势延续。

一手商业成交量价走势图

张宏伟对本报记者表示：“退地行为本质上是优化土地储备结构、提升资产质量的有效路径。在当前市场环境下，商办类资产去化难度持续加大，及时优化土储结构，将为企业长期健康发展奠定更坚实基础。”

从行业层面来看，这起典型的“割肉式土储处置”，不仅暴露出部分房企高位拿地后的盈利困局，也折射出当前商办土地市场估值的系统性回调。

房企研究人士指出，过去对产业概念地块的盲目追逐，如今成了沉重负担，开发难、去化慢、资金链紧张的问题正被一一摊开。

上述人士如是说道：“前海作为曾经的价值高地，如今亦面临回报预期修正，华发股份的应对策略虽显果断，但退地行为本质上是优化土地储备结构、提升资产质量的有效路径。”

华发股份此番选择“以退为进”，实质上折射出其在面对商办板块系统性下行压力下的战略性“止损”。

有舍有得

资产盘活、风险对冲、现金流优化、资产重配，是华发股份面对深圳冰雪文旅城项目困局时，向外界主动释放的自救关键词。

开发成本表 数据来源：华发股份2024年财报

从2024年财报数据来看，冰雪文旅城项目累计投资已达180.32亿元，但整体投资进度仅为52.02%，项目推进缓慢。

而从资金回笼效率来看，项目当前收入几乎全部来自人才房销售，截至期末，实现预收款14.44亿元，累计已结转收入65.86亿元，合计约80.3亿元。

人才房、保障房、公共住房等这类具备政策导向属性的产品，其项目利润远不及传统住宅开发项目，整体保持着“保本微利”的原则。

因此，在已投入180.32亿元的总盘中，扣减人才房开发及销售贡献，剩余约100.02亿元则是冰雪中心、商场等项目的投入。

而这些部分中短期难以变现，按照一般逻辑推断，后续回本路径或主要依赖租金与票务收入，回报周期会比较长。

更为关键的是，按照财报披露的项目总投资预估，冰雪文旅城尚需追加投入约166.26亿元。这意味着项目尚处于“半山腰”，回头代价巨大，前路又极其漫长。

正是在此背景下，华发选择主动“止损”，将尚未开发建设的7个商业地块进行政府收储，尽管整体亏损幅度达24.59%，却被市场视作理性之举。

除此之外，华发股份此次以近“八折”价格将地块回售，市场普遍认为其已是“体面收场”。

对比深圳另一“地王”世茂深港中心，地方政府开出的收储价格约为68亿元，较企业拿地时的239.43亿元的折价空间较大，仅为当初价格的三成。

世茂深港中心现状 黄指南/摄

张宏伟对本报记者指出，地方政府收储华发案例具有典型示范意义，值得深入研究和推广参考。

他表示：“根据当前观察，政府收储对象主要集中于地方国有企业持有的商业办公类资产及滞销物业，而民营企业相关案例在政府收储实践中占比相对有限。”

张宏伟进一步指出，从微观层面看，房企可通过土地退出机制优化资产结构；从市场宏观上看，市场主体协同作用将优化库存结构与需求结构；从政府调控角度，通过收储滞销地块，能够有效改善土地供应结构，实现市场供给体系的优化升级。

然而，资产调整带来的“阶段性喘息”并不能掩盖华发在盈利层面的持续承压。

根据2025年7月14日披露的上半年业绩预告，华发股份预计实现营收381.99亿元，同比增长53.46%；但归母净利润仅为1.68亿元，同比大幅下滑86.70%。

华发股份于公告中解释称，尽管结转规模扩大推升营收，但项目毛利率显著下降、并计提部分资产减值准备，加之项目权益结构变化共同影响了盈利表现。

华发的舍与得，并非单一项目的特例写照，而是当前房企在面临存量转型与周期风险中的众生相。

房地产的后半场，是一场并不轻松的资产博弈，也是一种被现实倒逼的市场进化。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁