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2025-08-02 10:12:51　来源: 房在房江湖

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2025年的通州楼市，新房进入全新的内卷时代，产品的大迭代，让人猝不及防。很多粉丝问，通州的二手还能买吗？可能很多人还没有感觉！本文就带大家了解下。

2025年上半年，通州迎来这三个新楼盘将正式开售。宋庄板块的北京城建.国誉颂，梨园板块的招商项目，临河里板块的金隅地块。

这三个地块有两个共同点，第一是均是底价获取，0溢价率成交。第二是均支持按照《北京市高品质商品住宅设计导则(试行)》中的鼓励政策进行建设。导则中鼓励在住宅首层设置架空层，打造室内外融合的共享绿色公共空间；鼓励在小区内设置开放的风雨连廊；鼓励在多层住宅设置开敞阳台等。

我们来看第一个楼盘，宋庄板块的城建.国誉颂

2024年9月17日有北京城建底价拿下，目前释放的户型85-145平米洋房，项目最低得房率接近97%，最高接近110%，85㎡做到了三面宽的三居。目前同板块刚交付的金地北京壹街区，网签均价4.4万元/平米，还有少量尾房在售。今年五月开盘的建投国贸瑨上网签均价4.1万元/平米。

这两个楼盘最低得房率80%，最高也就85%。套内成交单价基本都在5万以上。国誉颂楼面价更低，有足够条件做出优质产品和折扣空间，三个楼盘容积率相差不大。预计国誉颂1月开盘预计4万左右，套内单价4万出头，这样的降维打击，买入以上两个楼盘业主已经赔了25%。

国誉颂85㎡三居户型（得房率97%）

国誉颂100㎡四居户型（得房率103%）

然后这也仅是得房率引发的价格对抗，后来着国誉颂在产品上也都有较大的超越，长江后浪推前浪，前浪死在沙滩上。

3年后这个三个小区进入二手市场流通，你会如何选择？当次新的价格土崩瓦解，覆巢之下无完卵，老二手是否还能坚守价格呢？

我们来看第二个楼盘：梨园招商地块

10月23日由招商局地产（北京）有限公司底价9.92亿元摘得，楼面价2.86万/㎡，销售指导价6.2万/㎡。

招商项目位于通州梨园街道，南测是6026安置房地块，西侧是金隅花石匠二期。距离地铁1号线八通线梨园站直线距离400米。是通州目前距离一号线八通线地铁最近的新房。

根据规划图，项目定位偏向刚需，设计楼层6-16层。板块商业户型设计南向开敞阳台，北面设备平台赠送，综合得房率预计88%左右。

地块区域周边发展的基本成熟，周边教育、医疗、商业等设施也都比较齐全，是通州居住舒适度最高的板块之一。周边次新玉兰湾、盛世天玺二手价格基本在6万左右，整体户型评偏改善。近两年招商在北京的楼盘，整体品质都在线，对于刚需而言，这个楼盘基本无敌的纯在，必然是通州最值得购买的刚需盘。

当新老楼盘价格趋同，品质提升，如果二手房不降价，那么它只有一条路，那就是涨价。所以当下买房，有时候错一步可能我们都承担不起。

我们来看第三个楼盘：金隅土桥地块

2024年12月13日，金隅土桥地块设计方案公示，依然是熟悉的味道。该地块于11月5日完成出让，金隅嘉业以近12亿元底价摘得，折合楼面价2.5万元/㎡，销售指导价6.2万元/㎡。

金隅项目位于通州临河里街道，南测是6026安置房地块，西侧是金隅花石匠二期。距离地铁1号线八通线土桥站直线距离700米。

同板块在售的新房有三个，京玥兰园定位刚需、璀璨公园定位刚改、颐瑞府定位改善，京玥兰园得房率78-82%，璀璨公园得房率80-85%，颐瑞府得房率78-80%，三个楼盘的套内成交价格基本在7-7.6万元/平米。

根据规划图，金隅项目定位改善的大户型为主，拟建设8栋11层住宅楼，另配建900平方米幼儿园1处，小区设计下沉式会所空间。一梯两户洋房，和国誉颂相同，南向全部为内嵌式阳台，侧面有飘窗赠送，北面有一个设备阳台，预计的得房率超过93%。得房率的差异，相当于在售的新房直接被动打9折。你觉得几年后这个区域的二手会怎么样呢？