事关旧改，官方最新回复！南山老小区拆迁希望已落空？

　　最近我们推送了南山蛇口小区业委会发起自筹自拆自建的内容，引起很多朋友的关注。

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　　评论区有人支持，有人觉得不可能成功，但业委会出于改善生活居住环境发起自筹自建，完全可以理解。

　　如果再往深一层探究，近年来靠开发商推动的旧住宅区拆除重建项目越来越少，说明开发商动力不足，业主或许只能考虑自主更新的渠道。

　　以南山为例，去年至今只有3个旧小区改造项目有新动态：

　　南头的南苑新村，政府已对未签约房屋进行行政征收，实施主体为万科；

　　蛇口的爱榕园片区项目，由招商蛇口操刀，今年已公示规划草案，这也是去年深圳唯一一个立项的旧住宅区改造项目。

　　华侨城片区的荔园新村，去年中海中标该项目前期服务商，本以为可以往前推进，但最近官方对荔园新村项目的新回复，意味着这个旧小区的拆迁基本无望。

　　南山旧小区拆迁希望落空

　　需满足“容积率≤3.1、高度≤80米”

　　近日，南山区城市更新和土地整备局回复有关荔园新村项目的咨询时表示，旧住宅区需结合住建部发布的《住宅项目规范》中住宅用地容积率不超过3.1，建筑高度不超过80米的规定进行经济可行性校核，给出的结论是：“目前，荔园新村项目初步判断不具备经济可行性。”

　　荔园新村位于南山华侨城片区，益田假日广场北侧，据贝壳找房APP显示，小区建成年代为1993-1997年，至今楼龄已有30年左右。

　　第三方小程序@行舟深房 显示，2024年至今，荔园新村二手成交价约5.05-6.22万/㎡，均价在5.5万/㎡左右。

　　▲荔园新村 | @深圳买房计划 摄

　　早在2020年4月，小区开展棚改意向启动工作，同年底，荔园新村棚改项目办公室发文宣告实施主体为南山人才安居。

　　到2021年中， 荔园新村棚改 意向征集同意率突破“双95%”，但由于政策变动，最终推进搁置。

　　去年5 月底， 南山区城市更新领导小组会议审议已同意启动荔园新村城市更新前期工作，同期通过的还有爱榕园片区项目。

　　去年底，中海中标荔园新村城市更新项目前期服务商，根据招标文件介绍，荔园新村现状为旧住宅区，用地面积为40783.7㎡，建筑面积76890.9㎡，现状容积率约1.88，共涉及5宗地块，均为住宅用地。

　　▲现状影像图

　　如今，受今年5月1日起施行的《住宅项目规范》影响，荔园新村城市更新项目推进受阻，业主想拆除重建的希望或落空。

　　而同期被批准开展前期工作、但比荔园新村早两个月启动招标工作的爱榕园片区已于去年底立项，目前公布了规划草案。

　　净拆建比2-2.5才算得过账

　　大部分“老破大/小”或需自救

　　事实上，近两年老旧小区业主们在政府互动平台频频留言咨询小区旧改计划，官方回复中经常会提及“项目不具备经济可行性”。

　　合一城市更新集团董事总经理罗宇指出，“按目前房地产市场来看，开发企业从房价和销售去化预留投资安全垫，采取开发企业投资改造模式的旧住宅区城市更新项目，一般以现状住宅建面来计算，净拆建比（注：不含公建及保障房配建面积）要达到2-2.5之间方才具备经济可行性。”

　　按照这样净拆建比，考虑到城市更新还有土地移交贡献和公共配套用房与保障房等物业移交贡献等因素，类似于荔园新村这样的城市更新项目，必然突破《住宅项目规范》要求的住宅地容积率不超过3.1的上限。

　　据了解，目前深圳已完成改造的居改项目中，容积率最低也在5.0以上。

　　更令外界关注的是，“容积率不超过3.1、建筑高度不超过80米”的规定是不是要全部应用在更新方向为居住的项目中？

　　@深圳买房计划 咨询南山区城市更新和土地整备局，8月1日得到的回复是旧住宅区城市更新除了要符合深圳现行城市更新相关政策外，还需结合《住宅项目规范》中容积率和建筑高度的规定。

　　即已明确旧住宅区改造受容积率和限高管控，至于城中村改居住项目、工/商改居项目是否也同样受限制，对方未给予回复。

　　但7月中，福田公示两宗城市更新用地调规信息，其中调整为二类居住用地的地块，容积率规划为5.7，或表明工改居项目并不受限制。

　　罗宇表示，《住宅项目规范》在近期招拍挂出让的住宅地已基本落实。而深圳已有相对完善的城市更新规划政策体系，未来需进一步观察深圳现有的城市更新规划政策体系走向。

　　但可以预见的是，对于深圳这样遍布高密度建成区的城市，既要满足城市更新的土地移交贡献和公共配套用房与保障房等物业移交贡献、又要解决搬迁补偿安置、还要实现房地产走势不确定性下的投资效益，“如实行上述的容积率和建筑高度限制，对于城市更新的实施难度将急剧提升”。

　　为此，今年4月，深圳市城市规划学会存量规划实施专业委员会、深圳市城市更新协会以及合一城市更新集团3家机构共同研究形成了《关于深圳住宅领域“规划容积率3.1和高度限高管控”适用性专题研究》，并已提交给政府主管部门。

　　未来，旧住宅区进行拆除重建类城市更新还有可能吗？

　　另一位从事城市更新咨询工作的业内人士坦言，在受容积率和限高管控的前提下，可能性较小。

　　据合一城市更新监测，截至2024年12月31日，深圳市拆除重建类城市更新居改项目已计划立项共计31个，当中有20个处于尚未开发建设的阶段。这20个小区或许是幸运的，更新工作还能往前推进。

　　上述业内人士提到，未立项的旧住宅区如果想拆改，靠业主“自救”原拆原建是一种思路，但这种模式也面临很多难题：更适合业主意见易达成一致的小体量小区，对个人业主的资金能力要求也较高，而当中诸多环节也需要专业人士的介入和参与。