破局存量时代：商业地产从运营升级到REITs退出的资管黄金法则

赢商网 线下培训课程

来源 · 赢商培训

破局存量时代

商业地产从运营升级到

REITs退出的资管黄金法则

资产转型×运营升级×退出路径 研习课

时间城市：2025年8月23-24日 长沙

合作咨询：13632218871（同微信）

随着商业地产行业的不断发展与成熟，商业购物中心的管理重心正逐步从传统的物业服务向更为高级的运营管理乃至资产管理转变。这一转型不仅体现了市场对商业地产价值认知的深化，也预示着行业未来的发展方向。

以商业项目为底层资产的基础建设公募REITs，从2023年开始试点，到2024年的常态化发行，至今不过短短一年半时间，而这个过程孕育时间很长。

重资产退出、轻资产兴起、REITs机遇，是当前商业地产三个明显特征，由于商业地产的资管模式的不断深化，对于正在运营中的商业项目提供了一条有效的退出通道，也对运营质量不仅从定性角度给出了方案，也从定量角度给予了证实。

学习商业地产资管的概念并加以实践和验证，已经并将继续被证明是一条有效提高商业地产发展质量的通途。

报名说明

1、提前联系赢商培训填写报名意向表，以便及时了解课程进度

2、本课程不接受现场空降，最晚请于开课日前2天报名

3、开课前3天向报名用户正式开课通知函（含具体的会务流程安排）

请备注企业名称

01.

课程收获

从理论到落地，赋能职业进阶

■战略思维升级

理解资产管理本质：从单一物业运营转向资产价值系统性运营，掌握“保值增值”的核心指标；

学会基于市场周期与资本节奏制定资产策略，规避政策与市场风险。

■实操技能全面提升

掌握资产清查、数字化建档、财务分析模型搭建等基础工具；

熟练运用租赁管理、空间改造、品牌调整等手段提升资产估值；

设计符合自身需求的REITs申报或资产退出方案，对接资本市场。

■职业竞争力加持

洞悉行业趋势：存量时代、轻资产转型、数字化资管等热点方向。

02.

课程对象

• 商业地产企业高管、投资拓展负责人、资产管理部门核心成员；

• 金融机构地产投融资业务从业者；

• 商业地产赛道求职者（需构建系统资管认知）。

03.

课程大纲

为便于提前了解学习内容，以下为简版，具体以现场授课内容为准

■第一天上午 主讲人：朱老师 上海知名资管公司战略资本中心总经理

《以终为始，购物中心资产管理的底层逻辑》

1.商业地产退出模式简介，以终为始的资管基本原理；

2.购物中心估值方式，Cap Rate与Yield的博弈

3.分母不可承受之重，购物中心投资管理

4.分子的秘密，运营期资管核心指标

5.产品经理思维，设计＆筹开节点管控

■第一天下午 主讲人：骆老师 昂达商业REITS董事总经理

《商业资产证券化与消费REITs》

1.公募基础设施REITs与消费REITs介绍

2.消费REITs运营与财务指标解读

3.消费REITs的筹备、发行、扩募

4.消费REITs资产评估与定价

5.消费REITs产品方案（架构，方案，治理，运作）

6.已上市/申报重点消费REITs解析 （购物中心、奥特莱斯等）

■第二天全天 主讲人：范老师 赢商培训资深商业顾问

《资管驱动下的商业地产运营升级和价值提升》

1. 资产管理需求的导出

1.1 商业的重资产特性

1.2 投融建管退通路的最后一环

1.3 商管地产轻重分离成为趋势

1.4 物业管理独立上市为轻资产管理增添动力

2. 优秀的商业资产管理公司经营表现特征

2.1 主力租户面积与租金贡献率—从量到坪效

2.2 业态配比特点—NPI上升

2.3 收入占比特点—各功能板块构成NOI本质

案例一：从青岛万象城重要参数看运营质量

2.4 租约到期特征（WALE）--灵活运营周期作出无风险调整

案例二：百联又一城在计算WALE下的招商调整策略

3. 开发与运营分离是趋势

3.1 资产管理和商管公司的独立法人公司组建

3.1.1 法律层面的厘清

3.1.2 税务层面的有利

3.2 商业管理非开发商需授权

3.3 轻资产管理成为发展亮点

案例三：华润万象生活的内在发展与轻资产拓展

4. 轻资产管理模式

4.1 服务模式

介绍四种服务模式

5. 成功的资产管理公司挑选准则

5.1 成功的资产管理公司的衡量准则

5.1.1 基础文件的扎实

5.1.2 流程和制度的完整并简便

5.1.3 具专业度的水准

第一， 核心运营能力的建立

理解资产管理的注重点

悟透资管与运管的关系

掌握资本化率及其与资产价值之间的关联

案例四：从奥特莱斯REITs估值奇高看如何把握资本化率

第二， 有资产管理特征的抓手

权责发生制vs.收付实现制

第三， 能够有资产管理视角下运营目标的确立

a) 开业率如何影响NOI

b) 收益水平的精确测算

附件一：如何建立利润中心

c) 掌握轻资产管理资管的信息化管理手段

5.2 精细化运营是轻资产管理公司能力的基石

5.2.1 重大市场外因影响下的招商策略制定，是资产管理能力的体现

第一， 主力租户的含义，在目前商业情势下需要“再定义”

第二， 空置率上升，需要有应对策略

第三， 租户要求减租，需要有分析和方法

案例五：北京SKP 2022年调改：奢侈品减租谈判中“两者取高”替代固定租金

5.2.2 会员系统（CRM）的建立，是运营颗粒度的体现

积分形成逻辑和应用

5.3 退出机制的设定和条件

5.3.1 引入战略投资者

5.3.2 整体出售

5.3.3 REITs

2024年3月，国家发改委发布《规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作》的通知，整体来看，公募REITs范围首次拓宽到商业地产领域，可以预见的是，REITs未来将在资金融通、投资机会、产业结构调整等方面带来巨大影响。

第一， 产权清晰

第二， 可隔离

第三， 合规经营

第四， 现金流持续稳定

案例六：至2025年九个已发行基础建设公募REITs运营指标汇总和分析

5.3.4 公司内部分拆

04.

讲师介绍

朱老师 | 上海知名资管公司战略资本中心总经理

• 拥有15年商业地产行业经验

• 曾任某央企商业项目总经理、区域投资与资产管理部总经理

• 操盘项目涵盖标准购物中心、商业街、非标商业

• 曾负责180亿持有资产包资产管理

• 《商业地产资产管理白皮书》作者

• 行业资管知名公众号 购物中心资产管理 主理人

骆老师 | 昂达商业REITS董事总经理

• 复旦大学经济学硕士，英国皇家特许测量师 MRICS

• 18年不动产投资及商业领域从业经验

• 曾担任新城控股集团资产管理中心副总经理，世茂房地产投资助理总经理等岗位

1、负责集团商业重资产经营预算、租金决策、日常运营管理、品牌招调决策、经营数据分析预警

2、组织收购重点商业资产项目，尽职调查与资产评估，制定改造经营计划，牵头商务条件谈判，协调商管运营团队进场

3、组织退出重点商业资产项目，协调机构投资者商务洽谈，设计退出路径与税务筹划，品牌方及商户解约协调

4、商业轻资产管理输出项目拓展、商务条件谈判、合作方沟通、开业前筹备、经营期日常管理

5、新城 REITS 项目小组成员，参与嘉实新城 REITS筹备发行工作，并参与青岛发改委组织的华润消费REITS 发行专家评审

6、重点轻资产管理输出项目“募投管退"全流程主责跟进推动，合作方资源管理与日常沟通维护

• 曾在罗兰贝格、高力国际、世邦魏理仕等咨询公司就职

• 专长国内公募市场 C-REITS 研究;新加坡、香港市场 REITS 研究

范老师 | 赢商培训资深商业顾问

• 拥有 25年商业地产工作经验

• 原上海世界贸易商城有限公司 常务副总

• 原上海月星环球港商业中心有限公司 总经理

• 就读于交通大学机械工程系，取得学士学位

范老师成功开发和管理了众多商业项目，操作过多个位于上海市中心及长三角商业中心区域，由国际和香港著名房地产开发商投资运营的的大型商业项目，其中包括数个25万㎡以上的城市综合体项目，以及10万㎡以上的商业项目。近年来顾问和咨询项目有近十个，涉及不同的商业类型。

在商业项目开发、市场定位、招商以及运营管理等 商业地产全过程积累了大量成功经验，对中国市场有深刻的认识与理解，积累了丰富的品牌资源。

操盘商业项目：上海梅龙镇广场，上海中信泰富广场，长风景畔广场，上海老西门新苑，宁波泰富广场，英特宜家商业项目等。

赢商培训为企业培训一站式解决方案服务商，依托“赢商平台+专业内容+培训运营”的经营模式，深度链接专业优质学习资源，助力提高企业与人才竞争力。

1、产品体系

公开课、企业内训、视频课、项目考察

2、课程类型

含商业地产、房地产及通用技能类课程（人力资源管理、领导力、执行力、销售管理、大客户管理、新媒体营销、行政办公、写作技巧、TTT、演讲、商务礼仪）等多品类的课程知识服务，满足企业多元化需求。

自2010年成立以来，赢商培训已服务超过12000+中大型客户，其中华润、万达、万科、印力、龙湖、宝龙、合景、大悦城、保利、越秀、九龙仓等国内标杆领军企业，覆盖上百万+学员用户，得到了业内的一致认可和好评。

05.

更多课程

赢商培训专注企业培训服务

公司名称：广州赢才企业管理顾问有限公司

服务机构：赢商培训，系赢商tech全资子公司，专注企业培训服务十余年

企业官网：http://group.winshang.com

产品服务：公开课、企业内训、讲师孵化、版权课程合作、视频课程